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　　“應(yīng)該是搶我們海淀的客源吧。”

　　被問(wèn)及位于昌平區(qū)的匯智里為何要在距離較遠(yuǎn)的海淀區(qū)設(shè)置售樓處，富華里銷售人員不置可否。

　　2023年1月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到了北京市海淀區(qū)永豐地塊，作為海淀近年供地的大熱區(qū)域，多家房企在這里短兵相接。

　　出了海淀永豐地鐵站往北走，不出3公里，小小的區(qū)域中分布著至少5個(gè)售樓處，分別有幸福里潤(rùn)園、國(guó)譽(yù)燕園等。但有意思的是，中海旗下的3個(gè)樓盤(pán)，匯德里、匯智里、富華里“三合一”，共用一個(gè)售樓處，不過(guò)這些項(xiàng)目?jī)H是共用一套前臺(tái)，人員系統(tǒng)互不統(tǒng)屬，此種配置，既巧妙又微妙。

中海“三合一”售樓處每經(jīng)記者王佳飛攝

　　970套剩余

　　中海在海淀永豐有一個(gè)“三合一”售樓處，分別是匯德里、匯智里、富華里，但三者互相并不統(tǒng)屬。記者在了解完富華里，提出想看看匯智里時(shí)，富華里銷售人員說(shuō)需要再次去前臺(tái)登記，再次匹配銷售人員，所有流程都需要重新來(lái)一次。

　　富華里是中海目前在海淀主推的項(xiàng)目。2022年9月23日北京第三批集中供地中，中海接連出手，先是41.975億元和3.6萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積拿下京土儲(chǔ)掛（海）[2022]044號(hào)宗地，又以55.775億元和4000平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得京土儲(chǔ)掛（海）[2022]045號(hào)宗地，這個(gè)總價(jià)接近100億元的兩宗地塊僅一路之隔，距離中海另一個(gè)項(xiàng)目匯德里也僅一街之隔，可見(jiàn)中海在海淀的布局決心。

富華里沙盤(pán) 每經(jīng)記者王佳飛攝

　　據(jù)富華里銷售人員介紹，項(xiàng)目是兩宗地塊，分為富華里富園和富華里匯園。目前北區(qū)富園基本售罄，主要能選的房子都位于南區(qū)的匯園。

　　從網(wǎng)簽來(lái)看，富華里富園2022年12月3日取得預(yù)售證，匯園2022年12月24日取得預(yù)售證，不過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目暫無(wú)網(wǎng)簽信息，富園“基本售罄”尚無(wú)從驗(yàn)證。

富華里項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者王佳飛攝

　　除此之外，富華里現(xiàn)在還需要面對(duì)昌平同門(mén)項(xiàng)目匯智里的“搶客”。

　　匯智里位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)中關(guān)村國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新基地，中海在2022年北京首批集中供地中以32.6億元底價(jià)拿下該地塊。該項(xiàng)目距離“三合一”售樓處有大約11公里，開(kāi)車需要22分鐘。如果是公共交通，需要換乘兩趟公交，耗時(shí)約1小時(shí)8分。該項(xiàng)目距離昌平城區(qū)也有大約12公里。

　　匯智里于2022年4月2日取得預(yù)售證，曾在去年8月成為北京網(wǎng)簽榜亞軍，網(wǎng)簽套數(shù)686套。

　　不過(guò)匯智里是一個(gè)大盤(pán)，住宅批準(zhǔn)銷售套數(shù)是1656套，兩下比較可知，匯智里目前還有970套房源待去化。

　　華潤(rùn)、中海的永豐之爭(zhēng)

　　事實(shí)上，海淀永豐的整體銷售情況是不錯(cuò)的。2020年以來(lái)，海淀區(qū)供地多集中在永豐片區(qū)，華潤(rùn)、中海、海開(kāi)等開(kāi)發(fā)商在此皆有布子。

　　2021年10月13日上午，中海、華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份、金隅+建工、懋源等多方都盯上了北旺鎮(zhèn)京土整儲(chǔ)掛（海）（2021）046號(hào)宗地，最終經(jīng)歷7輪報(bào)價(jià)，中海以45億元拿下該地塊。

　　隨后，在中海、華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份、建工+金隅、招商蛇口四方的爭(zhēng)奪中，華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份經(jīng)過(guò)9輪出價(jià)，最終以44.95億元拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)京土整儲(chǔ)掛（海）（2021）047號(hào)宗地。

　　兩宗地塊僅一路之隔，銷售指導(dǎo)價(jià)也都在8.3萬(wàn)元/平方米，可以說(shuō)是天然競(jìng)品。從最終銷售情況看也確實(shí)是這樣，中海將046號(hào)地塊打造成了匯德里，華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份則將047號(hào)地塊打造成了幸福里潤(rùn)園，兩項(xiàng)目都于2022年2月28日取得預(yù)售證。

　　海淀的購(gòu)買力也確實(shí)強(qiáng)勁，從記者的實(shí)地走訪和網(wǎng)簽結(jié)果看，兩項(xiàng)目確實(shí)是基本售罄。

　　幸福里潤(rùn)園京房售證字（2022）15號(hào)批準(zhǔn)銷售套數(shù)共740套，目前已經(jīng)網(wǎng)簽631套，成交均價(jià)83241.26元/平方米，銷售人員也說(shuō)：“目前只剩十幾套大戶型下躍，房源不多了。”

　　匯德里京房售證字（2022）16號(hào)批準(zhǔn)銷售套數(shù)1208套，目前已經(jīng)網(wǎng)簽住宅和丙類儲(chǔ)藏室共829套，住宅成交均價(jià)83858.73元/平方米。“三合一”售樓處也不再推薦匯德里的房源，表示“匯德里已經(jīng)大致清盤(pán)”。

　　從銷售價(jià)格也能看出，這兩個(gè)項(xiàng)目是按照備案價(jià)格來(lái)銷售的，并沒(méi)有出現(xiàn)北京市場(chǎng)中一些低于備案價(jià)銷售的現(xiàn)象，也能側(cè)面表明兩項(xiàng)目的順?shù)N程度。

　　在海淀東升鎮(zhèn)，還有另一個(gè)知名的新盤(pán)中建壹品·學(xué)府公館，2022年4月16日取得預(yù)售證，備案名分別是書(shū)香茗園和書(shū)香悅園，兩者相加曾經(jīng)是2022年8月北京新房網(wǎng)簽套數(shù)和金額雙料冠軍。

來(lái)源：2022年1-8月每經(jīng)房產(chǎn)北京新房網(wǎng)簽·熱銷榜

　　競(jìng)品的壓力

　　然而，此前的順?shù)N行情到了富華里2022年12月開(kāi)盤(pán)時(shí)有了微妙變化。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，對(duì)比中海拿地時(shí)的銷售指導(dǎo)價(jià)，富華里似乎從一開(kāi)始就選擇了降價(jià)。

　　記者查詢得知，富華里富園在競(jìng)拍時(shí)的銷售指導(dǎo)價(jià)格為8.5萬(wàn)元/平方米，略高于匯德里。南部富華里匯園銷售指導(dǎo)價(jià)則為8.2萬(wàn)元/平方米。但根據(jù)北京住建委官網(wǎng)信息，富華里富園備案價(jià)格約8.3萬(wàn)元/平方米，而匯園是8.1萬(wàn)元/平方米。

　　從介紹來(lái)看，富華里戶型從80平方米到140平方米都有分布，從銷售人員對(duì)99平方米戶型800萬(wàn)元的報(bào)價(jià)來(lái)看，富華里匯園也的確是在按照8.1萬(wàn)元/平方米在銷售。

　　中海新盤(pán)的“降價(jià)促銷”或許來(lái)自競(jìng)品的壓力。

　　因?yàn)椋舯谥薪ㄒ计泛秃ｉ_(kāi)共同開(kāi)發(fā)的棲海澐頌即將入市，該項(xiàng)目也是2022年9月23日拿地，銷售指導(dǎo)價(jià)也是8.2萬(wàn)元/平方米。屆時(shí)像幸福里潤(rùn)園和匯德里那樣短兵相接的場(chǎng)面會(huì)再次上演。

　　而昌平匯智里的價(jià)格對(duì)海淀富華里也有壓力，相隔11公里，匯智里售價(jià)明顯要低很多，備案價(jià)格約5萬(wàn)元/平方米。

　　海淀昌平交界處的項(xiàng)目來(lái)海淀建售樓處的并非只有匯智里一家，離“三合一”售樓處不遠(yuǎn)還有一個(gè)項(xiàng)目同樣也是如此操作。北京城建國(guó)譽(yù)燕園的售樓處在中關(guān)村一號(hào)，距離中海“三合一”售樓處步行距離不超過(guò)500米，而項(xiàng)目地卻在昌平。銷售人員的說(shuō)辭是：“如果您在永豐工作，到我們項(xiàng)目簡(jiǎn)直就太方便了，很多海淀的客戶選擇到我們這里買房。”

國(guó)譽(yù)燕園位于海淀的售樓處每經(jīng)記者王佳飛攝

　　國(guó)譽(yù)燕園2022年11月6日取得預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)后項(xiàng)目進(jìn)行了大面積宣傳，“當(dāng)日勁銷482套，這意味著國(guó)譽(yù)燕園首開(kāi)全部房源已售罄”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者到來(lái)時(shí)，銷售人員說(shuō)：“房源還有很多，我們只是‘首開(kāi)’售罄，項(xiàng)目是個(gè)大盤(pán)。”

　　從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)譽(yù)燕園共有1788套房源被批準(zhǔn)銷售，但網(wǎng)簽僅172套，剩余1616套，“勁銷482套”的數(shù)據(jù)也暫未達(dá)到。

　　國(guó)譽(yù)燕園銷售價(jià)格是有優(yōu)勢(shì)的，目前成交均價(jià)為3.4萬(wàn)元/平方米，但項(xiàng)目位于昌平，如果以海淀客群為目標(biāo)，當(dāng)前劣勢(shì)也是明顯的。國(guó)譽(yù)燕園位于昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村，從永豐到這里有18公里，開(kāi)車需要26分鐘。