一場歷時20余年的房貸糾紛案件，終在近期迎來了最新判決結(jié)果！

　　據(jù)中國裁判文書網(wǎng)披露的一則判決書顯示，1999年至2002年間，廣州市國龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“國龍公司”）為籌集資金，由法定代表人陳某某決定，安排多名員工、員工親友（即名義購房人）在沒有支付任何款項情況下，虛假購買公司開發(fā)的某處房產(chǎn)，再以上述名義購房人的名義，將“購得”的房產(chǎn)作為抵押物，向建行申請房產(chǎn)按揭款，致使該行遭受巨大損失。

　　與此同時，上述名義購房人亦遭到建行的起訴追債。經(jīng)歷一審、二審、再審后，此場歷時20余年的糾紛案終在去年年底迎來了終審判決結(jié)果。

　　房企為籌資安排員工假按揭，

　　人去樓空使實際購房人權(quán)利受損

　　2001年7月20日，建行廣東省分行與一名購房人張某簽訂《樓宇按揭合同》，約定其將國龍大廈某房產(chǎn)（成交價為845679元）抵押給該分行，作為銀行向其發(fā)放貸款的擔(dān)保。

　　合同約定，建行廣東省分行向張某提供人民幣貸款59萬元，借款期限為20年，預(yù)計從2001年7月起至2021年7月止。然而，張某并未及時履行約定，后被建行方面起訴至法庭。

　　表面上看，張某與銀行之間存在“欠貸未還”的問題，但事實上，張某與國龍公司有著深層次的關(guān)系。

　　案件回溯至1998年，據(jù)一審法院查明，當(dāng)年12月1日，建行廣州市分行與國龍公司簽訂《樓宇按揭合作協(xié)議》，約定雙方就房企開發(fā)建設(shè)并依法銷售的座落于越秀區(qū)某地、經(jīng)批準(zhǔn)命名為國龍大廈住宅部分的商品樓宇進(jìn)行按揭合作。

　　值得一提的是，1999年8月25日，建行廣東省分行與建行廣州市分行合并，合并后為“建行廣東省分行”。合并前建行廣東省分行與建行廣州市分行的債權(quán)債務(wù)，由合并后的建行廣東省分行承受。

　　另查明，1999年至2002年間，國龍公司為籌集資金，由法定代表人陳某某決定，安排包括張某在內(nèi)的國龍公司員工、員工親友（名義購房人）在沒有支付任何款項的情況下，虛假購買公司開發(fā)的位于廣州市環(huán)市中路X號的國龍大廈房產(chǎn)，再以上述名義購房人的名義，將“購得”的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請房產(chǎn)按揭款，或者直接以國龍公司名義，將國龍大廈房產(chǎn)作為抵押物向上述銀行申請貸款，獲得銀行資金進(jìn)行經(jīng)營。

　　雖然張某等名義購房人收到了銀行貸款，但與此同時，此案實際購房人的權(quán)利卻遭受到嚴(yán)重?fù)p失。

　　據(jù)上述判決書顯示，2001年11月至2007年3月，國龍公司在陳某某的指揮下，將上述已作為抵押物辦理銀行貸款的國龍大廈房屋、車位出售給購房人，收取購房人購房款及交易稅費等款項后，不但未履行歸還銀行貸款、涂銷抵押權(quán)登記、及時將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移至購房人名下的義務(wù)，還使用假房產(chǎn)證欺騙購房人，并于2007年4月下旬人去樓空，致使購房人無法登記取得所購的房產(chǎn)所有權(quán)，相關(guān)的銀行貸款亦未償還。

　　一審法院認(rèn)為，國龍公司等犯罪分子以非法占有為目的，在履行合同過程中騙取對方財物，數(shù)額特別巨大，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪。

　　建行要求對抵押房產(chǎn)享優(yōu)先受償權(quán)，

　　卻遭法院接連拒絕

　　一審法院審理期間，建行廣東省分行、建行白云支行起訴請求對抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，法院會否支持？

　　法庭上，一審法院認(rèn)為，因涉案合同無效是國龍公司的違法犯罪行為導(dǎo)致，張某是應(yīng)國龍公司的要求向銀行貸款，且所貸款項也是轉(zhuǎn)入國龍公司的賬戶，并由國龍公司使用。因此，國龍公司負(fù)有主要過錯責(zé)任，其基于無效按揭合同取得的全部貸款本金及資金占用利息應(yīng)予以返還。

　　國龍公司應(yīng)向建行廣東省分行、建行白云支行返還借款本金485933.27元，并按中國人民銀行逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計付資金占用期間利息至還清之日止（暫計至2007年4月24日止為9064.2元）。張某作為完全民事行為能力人，出借其名義進(jìn)行貸款，應(yīng)負(fù)次要責(zé)任，應(yīng)在上述債務(wù)不足清償部分10%的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

　　一審法院認(rèn)為，因涉案房產(chǎn)已涂銷了對應(yīng)的抵押備案登記，故建行廣東省分行、建行白云支行要求對涉案房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴請，缺乏事實依據(jù)，法院不予支持。

　　然而，建行廣東省分行、建行白云支行不服一審判決并提出上訴，要求改判確認(rèn)其對抵押房產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。不過，該要求并未得到二審法院的支持。

　　具體理由為“涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)自登記時設(shè)立，由于房管部門涂銷了涉案房產(chǎn)的抵押備案登記，表明建行廣東省分行、建行白云支行不享有抵押優(yōu)先受償權(quán)”。

　　名義購房人遭起訴，

　　法院再審認(rèn)定其需要擔(dān)責(zé)

　　一審法院認(rèn)為，涉案按揭合同表面上是張某向銀行貸款用于供樓，實際上是國龍公司利用張某的名義與簽訂虛假按揭合同進(jìn)行一房兩賣，騙取銀行貸款。

　　那么，“名義購房人”張某是否需要對此案件承擔(dān)責(zé)任？

　　再審法院認(rèn)為，此案爭議焦點主要是名義購房人、國龍公司就涉案借款如何承擔(dān)責(zé)任的問題。

　　該法院認(rèn)為，名義購房人與建行廣東省分行簽訂《樓宇按揭合同》經(jīng)過了公證處公證，建行東環(huán)支行隨后亦依約履行，向名義購房人和國龍公司發(fā)放了相應(yīng)貸款，在沒有充分證據(jù)證明建行廣東省分行、建行白云支行存在與國龍公司、名義購房人惡意串通情形下，該《樓宇按揭合同》為可撤銷合同。

　　名義購房人和國龍公司在按揭貸款到期后，沒有依約還款，建行廣東省分行、建行白云支行請求解除其與名義購房人簽訂的《樓宇按揭合同》符合法律規(guī)定，本院予以支持。

　　涉案《樓宇按揭合同》雖然是以名義購房人名義簽訂，但從房屋買賣合同的簽訂、借貸行為的發(fā)起，到借款的收取和后來的還款，均是國龍公司在主導(dǎo)和操作，名義購房人僅是被動協(xié)助，故《樓宇按揭合同》實質(zhì)的借款人為國龍公司，其應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。

　　同時，名義購房人作為知情者，協(xié)助國龍公司完成了其違法行為，對造成建行廣東省分行、建行白云支行的損失具有一定過錯。

　　最終，再審法院認(rèn)定國龍公司向建行廣東省分行、建行白云支行還本付息，名義購房人對國龍公司不足清償?shù)谋景競鶆?wù)承擔(dān)10%的補(bǔ)充清償責(zé)任。而名義購房人主張不應(yīng)承擔(dān)任何還款責(zé)任，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予采納。此外，再審法院還表示，此判決為終審判決。

　　事實上，除了張某，中國裁判文書網(wǎng)還披露了其他名義購房人的再審民事判決書。比如，此案件的其中一位名義購房人鄭某某在法院再審期間，亦被判處對國龍公司不能清償部分的10%承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任；此外，名義購房人曾某對國龍公司不能清償部分的10%承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

責(zé)任編輯：李琳琳