萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶

　　新浪財經(jīng)訊 “《財經(jīng)》年會·2014：預(yù)測與戰(zhàn)略”于2013年11月19日在北京舉行。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶進(jìn)行了發(fā)言。以下是毛大慶發(fā)言文字實錄：

　　毛大慶：話說去年，在那屋里，我們幾個在一起，有劉總，有陳華建，咱們四個。說了改革三件事，我回憶一下，中國最麻煩的是三個賽跑，人民對美好生活的向往和公共資源均等化實現(xiàn)速度的賽跑。第二中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和人口結(jié)構(gòu)的迅速惡化賽跑，第三個賽跑不好說。這三個賽跑，前兩個賽跑，大家還得記住，這件事還是很危險，越來越危險。三中全會解決了有點實質(zhì)性的問題是計劃生育問題。

　　主持人：這跟房地產(chǎn)有關(guān)系。

　　毛大慶：房地產(chǎn)都是人住的，所以計劃生育問題對房地產(chǎn)的未來是有一些影響的，這是我想說的第一個觀點。

　　第二個觀點你們拿那三個似乎和房地產(chǎn)有關(guān)系的事，說來說去，事實上有60項改革措施，這60件事都拿關(guān)聯(lián)，拿這三件事拿出來沒什么意義。

　　第三個從這三句話倒過去說，戶籍制度改革問題，農(nóng)村進(jìn)城市，讓農(nóng)民變成市民，加快中小城市落戶，中等城市怎么著，大城市怎么著，特大城市怎么著。你看這句話說來說去的做法，它是沒辦法的，仍然還是用計劃性的思考在解決問題。所有都是市場化配置資源，市場化決定一切，最后人去哪？我說了算，到最后還是戶口說了算。這次明確告訴你，特大城市你別來，報告是這么說的。但是我不反動，它為什么要這么說呢？剛才我說沒辦法，為什么呢？因為今天的公共資源實在是不均等，所以它才這么說的。要是都到了北京，公共資源公平配置的理論，特別是三中全會公平社會的理論判斷，以北京市為例，這城市起碼要住三億人，我研究過資源配置合理性的問題。所以不得不要求你到那流轉(zhuǎn)人口，這是戶籍問題。

　　倒過來說，為什么農(nóng)村土地要流轉(zhuǎn)呢？流轉(zhuǎn)這件事，城鄉(xiāng)一體化，消除城鄉(xiāng)差別，改變二元結(jié)構(gòu)問題，這個話不是十八屆三中全會，任總說十七屆三中全會，再往前回憶，早就提過來了。我聽過任總?cè)舾纱螆蟾妫�印象最深的是中國土地制度問題。中國的土地制度問題是從建國以后，農(nóng)村的土地，跟城市的土地沒有這么大的差距，那時候城市土地沒有給城市人帶來什么資產(chǎn)和財富的變化，所以農(nóng)民的土地跟城市的土地，不給人帶來差異性的資產(chǎn)的變化。

　　但是隨著開放之后的30年，尤其是最近的20和15年，事實上由于資源配置的不合理，導(dǎo)致城市土地和房地產(chǎn)市場化之后，它變成了資源和財富的互動關(guān)系。使得擁有城市戶口和城市資產(chǎn)成為個人和家庭資產(chǎn)配置的一個重要的通道，于是城鄉(xiāng)二元問題出現(xiàn)了，變得特別的明顯。農(nóng)民的土地變得任何人牟利的東西，城市的土地后邊掛著很多東西。由于此使這個問題近20年越來越激化。

　　近十年出現(xiàn)兩個二元矛盾，一個是傳統(tǒng)意義的城鄉(xiāng)矛盾，第二個是肉搏的二元矛盾，原來把城市和農(nóng)民的矛盾，農(nóng)民直接沖進(jìn)城市，產(chǎn)生二元肉搏戰(zhàn)的模式，這個模式使中央，政府，黨越來越擔(dān)憂，一直討論到執(zhí)政基礎(chǔ)的問題。所以才有這次報告重點又提了。這次打算農(nóng)民土地和財富掛鉤了。但是這件事要真正落實到農(nóng)民的財富頭上，有諸多的落地的不確定性。

　　比如說這是不是哪的農(nóng)民的手里的宅基地都能變成財富呢？我可以告訴你其實大量都變不成。今天城市的吸引力分析，我們也就四五十個城市對人的移民移動有吸引力。換言之，城市才有四五十對人有吸引力，那農(nóng)村哪有吸引力啊？沒有吸引力，地怎么變成財富呢？誰要他的地？他流轉(zhuǎn)給誰呢？咱們680個城市，只有四五十個城市有吸引力，那640個城市都沒有吸引力，城市周圍的農(nóng)村有什么吸引力，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)給誰。

　　第二個城市規(guī)劃的問題，北京近郊農(nóng)村土地有吸引力，上海周邊農(nóng)村的土地有吸引力。這個土地怎么流轉(zhuǎn)？土地流轉(zhuǎn)有幾個重要的因素，一個規(guī)劃性質(zhì)問題，這個事誰管，還是農(nóng)民自己說了算？第二這地通過什么平臺流轉(zhuǎn)，是農(nóng)村自己搞一個委員會就賣了，是招牌掛流轉(zhuǎn)，還是協(xié)議出讓，這里面有一大堆問題，且得研究呢。

　　第三房地產(chǎn)稅，跟這事又有關(guān)系了。注意是房地產(chǎn)稅，有房稅，有地稅，所以才重新立法，如果就是房地產(chǎn)稅，把原來的條例弄弄就差不多了。所以這件事遠(yuǎn)不是那么簡單，這里面還有地的問題，這里面還有土地出讓金，這不是出的房地產(chǎn)稅把房價弄弄就行了，它更多涉及到政府未來如何從土地資源持續(xù)獲得財政收入的問題。這個事情國際有諸多的專業(yè)學(xué)術(shù)論據(jù)，在此不展開了。

　　三中全會最后一自然段講到要在2020年，在重大的幾個領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革的實質(zhì)性突破，并且實現(xiàn)固化的什么什么成果。注意2020年，他們可沒說明年，后年，大后年。2020年是什么時候？7年以后，7年以后，大家就記7年以后。大家有沒有想想7年以后，我們的國家是什么樣的狀態(tài)？又得回到前面我說的賽跑上面去。

　　7年以后我們是一個60歲以上人口占人口總比例大約20%的國家。從2020年再過8年以后，我們大約60歲以上的人口占全國總?cè)丝趯⒔?0%的國家。大家想想60歲人口占社會20%的時候這國家跟今天的狀態(tài)是一樣的，房地產(chǎn)還那么多人要呢，城市的發(fā)展格局還跟今天一樣，這些問題還要裝入一個擾動因子就是人口的年齡結(jié)構(gòu)變化。對于所有前面我們的假設(shè)都會帶來新的影響。在這樣的影響下，事實上你再說農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的移動，城鎮(zhèn)化的問題，城市戶籍問題，恐怕都變成一個新的課題了。

　　因為如果是那樣的話，事實上賽跑的壓力會更加加劇，會有更多的人急于向資源型城市集中。再把人口按照戶口分配的矛盾又會出來了。我沒有答案，我研究了三次報告，事實上我想說，大家關(guān)注這個事很重要，不要局限在房地產(chǎn)這一件事上，我個人理解20年，10年之內(nèi)，事實上房地產(chǎn)的住宅房地產(chǎn)的需求，我認(rèn)為會達(dá)到基本的頂點，因為人口的問題，跟房子的需求量有直接的關(guān)系。即便今天放開二胎，加快計劃生育，那是為中國30年以后人口結(jié)構(gòu)逐步擺脫它的惡化做的適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備，僅此而已，我們能不能把出生率，人口替代率(音譯)調(diào)到1.5以上，我今天抱著懷疑的態(tài)度。如果不能調(diào)到1.5以上，事實上二胎的問題對我們談的這些問題的影響幾乎微乎其微。