那么這個上面應該還有一個層面，我稱之為公租房。公租房給人的直接感覺是政府公共資源提供出來的長租房，是提供給夾心層的，這個夾心層是年輕白領、職業生涯初期的就職者。夾心層更適合的應該是比廉租房高一個檔次、更體面的長租的房子。如果這個層面的供給，政府牽頭做的話，完全可以調動一些二手房，民間的產權房加入。給予一定的政策條件和引導，他們完全可以加入，有些房本來就是空置的，他有種種考慮，他也不愿意賣，那么就可以接受政府的一些條件，加入到這個供給的行列。這樣的一些長租房和經濟適租房出來以后，夾心層可以非常安心的在里面住若干年，三年五年都可以，可以在里面結婚生孩子。現在也有少量的租房市場，這個表現出來的一個是比重低，一個是租期沒有保障，這樣的情況顯然不適合解決這個層面上的住房需要。如果有了一個穩定的，可以住五年十年都沒有問題的住房，那么就把基本的社會需要滿足了。

　　當然長租房也可以解決一些機制上的考慮，比如可以一次性繳納租金，當然這個租金是承租者可以解決的，這些機制都是可以設想的。這樣可以產生一個現金的回流，政府可以進一步加強保障房建設，形成一個資金來源，等等。這個供給層面在中國存在一個心理障礙，現在中國的產權房自有率已經很高，但是還是很多人說買不起房，很多人希望一工作就可以買得起房子，能不能買下至少一百平米的產權房，如果買不下來，好象都不能結婚了，就認為這是人生的大失敗，我們所里面也有這樣的人，工作幾年以后，真的把房子買下來了，我也問過他，這么大的房子你怎么買的，回答說“啃老”，有的說，最充分的啃老是男女雙方都向自己前輩伸手，父母四個人，如果加上祖父母人就更多了，但是整個社會中有啃老條件的人比重也不是很高。供給層面上，長租房必須是由政府考慮的，在適應階梯消費的合理的消費模式下，把這種體面的適應生活階段的基本要求的長租房提供出來。

　　如果這兩個層面，廉租房和適租房子，都提供了以后，我看不出來，還有什么需要以九牛二虎之力發展經適房，很多的公職人員住進了經濟適用房，條件都非常好。北京的公開的兩個最早的經濟適用房，兩個小區都很成規模，建成以后，里面的空置率和轉租率高達50%到80%，真正解決低收入階層居住的問題，比重很少，主要是一些回遷戶，更多的是當時有本事的各種人把這個房搶到以后，等著倒手和出租，當時的條件是證明自己年收入低于六萬塊錢，只要有公章就可以了，現在蓋個章太容易了，另外只要有教師證都可以證明你是可以購買的對象。現在轉租的問題很難解決，很多人開著高檔轎車出出入入。

　　我們現在看看，保障軌把托底的事情做好，政府總結起來做的事情就是三個，頂層規劃、托底，接下來是管理到位，這個管理的成本是很高的，你一個入住廉租房的人，若干年以后可能變成收入很高的人，如果沒有別的力量把這個房子退出來的話，就需要政府做工作，政府怎么做工作，需要很多的精力，要注意工作方式，不能把矛盾激化，我們以前聽說過廉租房提供出來以后，還有后面應該接替他的人，干巴巴的等著，前面的人覺得很舒服，沒有特別的情況，他是不會搬的，這種情況怎么解決，我們還要進一步探討。

　　諸如此類的事情放在這兒，我們下面就要說說市場軌。市場軌上的住宅供給，我認為前面說到的一些事情對他同樣適用，首先要有一個頂層規劃，下面我們看看市場軌管什么，管規則、管收稅。

　　市場上是相對富裕的人購買產品，稅收不僅在供應方面有稅，保有環節也應該有稅。前面已經講了，政策理性不到位現在是一個突出問題，現在很多問題是吃了兩軌混同的虧。這種政策理性不到位的問題，造成了兩軌混同，很多的公共資源以保障軌的名義出去了，又進入了市場，造成了市場混亂。第二個問題是房價，這個問題需要多說幾句，現在廣泛的討論中存在誤導，現在很多人認為房價是大敵當前的事情，壓力大的不得了，但實際上是商品房的問題，我們不能看作是住房問題的全部，現在很多的導向上，似乎房價問題就是住房的全部問題。現在房價只是管理部門拿的到的上一個時間段賣出去的產權房的均價，如果賣的多數是高檔房，再往前一個時間中賣的是低檔房的比重比較多，就會出現一個房價的躍升，這時候大家覺得壓力大的不得了，房價怎么漲的這么快。如果第一個時間段賣的是70%低檔房和30%高檔房，第二個時間段是30%低檔房和70%高檔房，如果這兩個時間段上賣的總的套數完全一樣，每一個房子的具體價格一分錢都沒有改變，但是房價是什么情況呢，后一個時間段會比前面高出很多，會嚇到很多人。所以我認為，以后對于房價的統計報道最好進行一些計算的改進，統計局的姚景源同志也跟我說過，他也感覺這個房價統計數據很容易產生誤導，甚至說國務院也沒有要求我們報，我們為什么要報，但是現在已經報了，不報又很難交代。所以我建議，我們一起報出保障房和安置房的情況。另外應該盡可能同時說明，在這個平均房價中間大概的比例，比如大概分為高中低三檔，各自在結構上有什么樣的表現。這樣有利于大家盡可能的了解銷售比例以后，避免單一價格因素造成的總體誤導。

　　如果在這個事情上再進一步的說一說，我們從基本邏輯上講，政府只要管好保障房，商品房價格有多高沒有問題，因為這是市場的問題，這個層面上政府管的是市場規則、公平競爭，后面跟著是收稅。高收入者的納稅是有自己的承受能力配套的，這些納稅進入國庫以后，通過轉移支付，更多的進行廉租房建設。從這個角度來講，正是中國應對矛盾的健康的必要的，社會也可以接受的再分配。這樣一來，產權房市場高端的交易完全可以隨行就市，杭州西湖旁邊的別墅，一定是中國頂級富豪追逐的對象，西湖邊上的地皮已經非常有限，我印象里面已經不可能有新建的別墅了，已經有的別墅，每一次出現出售意愿的時候，后面有很多人想得到，他們自己競爭，把價格抬到什么樣的高價，都沒事。

　　我們現在市場軌第三個問題就是制度缺失，保有方面沒有稅。稅收相關制度建設一直沒有到位，現在的稅收都是交易環節，保有環節的稅如果不建立，就會帶來很多的問題：第一，現在政府被批為土地財政，各種各樣的不滿情緒有時候以泄憤的情緒發泄到政府頭上。國外很多的地方政府都是土地財政，靠山吃山，靠水吃水，但是人家是通過保有環節的，我們現在沒有這樣的稅，現在地方政府爭取一次把錢拿足，等于把自己以后十屆以上的財政一下拿到本屆使用，現在地越來越少，這是惡性循環助長了短期行為。地方政府除了可拿到的這個土地資金，同時他還不得已發展各種各樣的融資平臺，造成了現在地方隱性負債的問題。如果通過正面的制度建設，使政府認識到，只要專心致志的提高本地投資環境和保有環節稅機制，就可以使自己的財源機制得到解決。同時，招拍掛是要堅持的，因為沒有更好的辦法，當然可以技術上改進。這些政策就需要地方政府在保有環節的制度建設解決，這個首先是要和市場經濟和分稅體制配套的。我們走了這么多年，并沒有真正進入分稅制，我們現在如果在全國30多個省級行政區看一下，江蘇、浙江、福建等地，省以下不是分稅制，是分成制，其他城市說搞分稅制，努力的想做，但是實際上做不成。地方有四個層級，怎么分，分不了，實際上是分成制。所以現在地方政府的短期行為等等問題，來源恰恰不是分稅制，而是分稅制沒有執行到位。我們知道矛盾就要研究，要解決這個問題，就是把分稅制從不可行變成可行。

　　再有，如果在制度建設方面把制度缺失問題填補了，房地產保有稅的征收對房地產也有正面效應。這個后面我再稍微展開一點說，比如和房價是什么關系。

　　最后一點，這個稅對現在配合各種手段處理好收入分配問題有重要的意義。在比較有承受力的社會成員上加大稅負，而減低低端的稅負，這個里面具體掌握需要個別的處理。比如物業稅或者現在說的房產稅的改革，無論是走比較復雜的，通過人大立法正式推出，還是現在在房產稅局面加一些內容，推出房地產稅的試點，都要解決一個基本問題，就是怎么漸進的推進。我認為不可能一步到位，我們先要給社會成員吃下定心丸，一般的社會成員在自己第一套住房上是沒有稅負的，我甚至認為可以建議，政府可以考慮對社會成員一定標準以下的第一套住房永不實征。其他的我們要慢慢再說，在托底、保證第一套住房無稅的情況下再考慮其他的事情怎么合理的解決，這就是一個具體推進策略的問題。要處理和解決好這樣牽動各方利益的事情，不能只靠官員的覺悟，不能想象中央政府可以直接管理地方政府的土地招拍掛，必須從制度環境和約束條件上通過制度創新解決問題，標本兼治、治本為上。

　　下面我再簡單的把條理上的要點勾畫一下。調控中間我們說到的保有環節的稅收和房價是什么樣的關系。