到了現(xiàn)在，兩個月的時間過去了，我們看到的信息顯示這一輪的調(diào)控是見效的，包括一線城市的房價基本沒有上漲，如果按照同比的話，前一段時間剛剛公布的數(shù)字，比去年同期出現(xiàn)了小幅的下降，在某些前段時間漲幅很大的樓盤，已經(jīng)出現(xiàn)了降價的情況。另外一些樓盤，雖然沒有降價，但是變相降價的現(xiàn)象也有增加，我手機上也常收到各種各樣的推銷商品房的短信。同時也有一種觀察，現(xiàn)在雖然房價在短期表現(xiàn)上有所企穩(wěn)，但是這一輪調(diào)控到底能走到哪一步，還要觀察，一些城市的高檔樓盤并沒有降價，據(jù)說還有少數(shù)的出現(xiàn)了一定程度的漲價動作。

　　我們可以想像，所謂房價，這個概念太籠統(tǒng)了，即使這一輪的調(diào)控中，也不排除一些特別好的，有吸引力的樓盤，不但不降價，而且略微有點上升。但是從總的全面的情況做一個簡要的評價，可以說，這次調(diào)控到現(xiàn)在為止，已經(jīng)見效。但是我認(rèn)為，調(diào)控顯然沒有走完，這個程序就像剛才主持人說的，大家都在等的是后面還有什么比較關(guān)鍵性的動作，現(xiàn)在上海、重慶還有其他的一些地方政府也積極的表態(tài)，希望可以在房產(chǎn)保有稅或者房產(chǎn)消費稅方面先行先試，但是方案怎么設(shè)計，其中的要點現(xiàn)在看不清楚，什么情況下可以出臺？已經(jīng)議了一大段，但是現(xiàn)在信息不明朗。

　　作為研究者，我無法對時間表做一個判斷，但是我覺得可以把握一個大局和長期趨勢，然后再回到現(xiàn)在的一個階段性來看。今天大眾證券研究院揭牌儀式突出的是科學(xué)理性的態(tài)度，我們要研究這個問題，既然要研究，大家大局觀、長期眼光是不可缺少的。所以我覺得，對于房價和相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控和制度建設(shè)問題，我們應(yīng)該把眼界從短期放到中長期。昨天一個活動上也是談了這個問題，相關(guān)的稅收問題，我提到兩個關(guān)健詞，一個關(guān)健詞是大勢所趨，另外一個關(guān)健詞是制度建設(shè)。

　　大勢所趨簡要的說，我們現(xiàn)在理解這樣的一些調(diào)控問題和相關(guān)的稅制改革的問題，還是要看看中國發(fā)展的大勢。現(xiàn)在我們叫做重要的戰(zhàn)略機遇期，這個是對什么說的？是對我們實現(xiàn)小平同志三步走的現(xiàn)代化趕超戰(zhàn)略目標(biāo)而言的，2050年前后實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)在看起來越來越有信心了，這個黃金發(fā)展期到下面各個政府的建設(shè)情況來看，可以得到充分的印證。就看江蘇南京，你看看實際增長情況，是一派欣欣向榮。現(xiàn)在大家物質(zhì)生活水平是在提高，但是進(jìn)步感并沒有相應(yīng)的充分提高，而且不滿情緒在積累。這是一個現(xiàn)實情況，而且這也表明社會進(jìn)步過程中不可逾越的階段。人們所說的超過人均GDP3000美元無非就是這個事情，這個階段中社會成員更多的是認(rèn)為這是政府理所當(dāng)然應(yīng)該做的事，他要評頭品足，這是公民意識的覺醒，這是正常的現(xiàn)象。這樣的一個事情，具體表現(xiàn)在現(xiàn)實生活里面的收入分配問題和財產(chǎn)的配置問題，是非常敏感的。而房地產(chǎn)正好處在收入分配、財產(chǎn)配置的突出問題上。如果從制度建設(shè)來說這是不可避免的，如果你只是用一些治標(biāo)的辦法，能起一定的作用，但是不能起到根本的作用，標(biāo)本兼治還要注意治本為上，治本中制度建設(shè)是不可缺失的。這樣兩個關(guān)健詞在這兒，我們就要注意怎么樣維持黃金發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期的基本建設(shè)，同時要注意矛盾凸現(xiàn)必須以制度建設(shè)來對應(yīng)挑戰(zhàn)，這個制度建設(shè)要解決長期問題，要解決在中國經(jīng)歷這樣一個矛盾凸現(xiàn)過程而不被矛盾的爆發(fā)所打斷這樣一個歷史問題。我們風(fēng)風(fēng)雨雨走過來，曾經(jīng)出現(xiàn)過嚴(yán)峻的局面，整個改革開放大業(yè)有可能夭折，說的直率一點，如果沒有南巡，中國會怎么樣？

　　1992年以后，我們進(jìn)入了到現(xiàn)在的改革發(fā)展，但是我們確實要居安思危，矛盾的積累、矛盾的凸現(xiàn)必須找到真正能夠解決問題的對應(yīng)措施，這些措施都跟制度建設(shè)有關(guān)。所以我現(xiàn)在再回到我們所說的房地產(chǎn)調(diào)控和相關(guān)的走勢問題，我認(rèn)為需要把眼界從短期放到中長期。

　　再往下講我強調(diào)一下我的一個基本看法，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，一個可持續(xù)運行的調(diào)控框架應(yīng)該是兩軌框架，這個里面包括保障軌和市場軌，這兩軌并行的框架現(xiàn)在是越來越清楚了。但這兩個軌不是相互呼應(yīng)的。首先講政府處理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，應(yīng)該首先有一個自己轄區(qū)的通盤的頂層規(guī)劃，國土開發(fā)、土地供應(yīng)的規(guī)劃要覆蓋著全局性的內(nèi)容，就是一個地方政府轄區(qū)，比如我們江蘇，或者我們南京，或者我們南京的建鄴區(qū)，不從層面都有自己的一個通關(guān)全局的規(guī)劃，在這個具體的政府地方轄區(qū)之內(nèi)，他的土地開發(fā)中間，要把地上地下主要的功能區(qū)、各種各樣的要素，有一個通盤的考慮。地上地下的各種管道網(wǎng)線、光纖電纜、橋梁涵洞等等各種各樣必備的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點、綠色、廉租房、一般商品住宅、別墅、豪華住宅等等，所有的這些都應(yīng)該放在一個規(guī)劃里面，這個規(guī)劃水平和品位如何，實際上我認(rèn)為，是地方政府的水準(zhǔn)和品位，是以后地方政府競爭層面首先在競爭中發(fā)揮作用的重要因素。這種頂層規(guī)劃是市場主體怎么樣試錯也試不出來的，政府首先要把這個事情做好，怎么樣做好這個頂層規(guī)劃是政府的最重要的放在首位的責(zé)任。

　　我們可以看一個具體的案例。幾年前我到澳大利亞，在它的首都堪培拉，他有一個陳列館，里面有一個全市規(guī)劃的沙盤，澳大利亞人很自豪的說，我們這個規(guī)劃水準(zhǔn)很高，經(jīng)受了歷史的考驗，一百多年前當(dāng)時澳大利亞人爭議是以悉尼還是墨爾本作為首都，后來選擇了兩地之間的堪培拉，怎么樣建設(shè)呢，通盤規(guī)劃，向全世界招標(biāo)，當(dāng)時是美國人的方案中了標(biāo)，到現(xiàn)在，不斷發(fā)展的過程中，他們很自豪的說，現(xiàn)在堪培拉是30萬人，如果發(fā)展到一百萬人，這個規(guī)劃仍然非常好用，他把各個功能區(qū)都規(guī)劃好了以后，而且里面有必要的彈性，可以很好的處理這樣一個城市基本的功能定位和風(fēng)格、長期發(fā)展的問題。

　　中國的事情，我們可能看到一些具體的現(xiàn)實需要，比如現(xiàn)在中國的城市都很漂亮，但是一場大雨下來以后，前段時間，廣州淹了十多萬輛汽車，水排不出去，北京也是這樣，一場大雨，北京航空港的干道都積水。龍應(yīng)臺寫過一個文章，你看一個高樓大廈是坐落在發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，最好的檢驗就是大雨，如果大雨下來，很快的就排出去了，那你就是發(fā)達(dá)國家，如果半天都排不出去，那就是發(fā)展中國家，因為發(fā)展中國家，都把錢放在地面上，沒有解決地下的問題。中國人就發(fā)現(xiàn)，法國首都巴黎的排水管道的主管道是一百年前鋪設(shè)的，里面可以開卡車，現(xiàn)在也可以很好的使用。

　　還有一個，我前幾天看到消息，一個城市一年之內(nèi)一條路面六次開挖，六次重修，北京以前也反復(fù)出現(xiàn)這樣的問題，怎么解決這個問題，你沒有一個像樣的規(guī)劃是做不好這個事情的。現(xiàn)在上海浦東新區(qū)提出了一個共同溝的概念，這個里面解決所有管網(wǎng)怎么走的問題。這種政府責(zé)任無可推委。

　　我們在轄區(qū)里面有一個頂層規(guī)劃，要體現(xiàn)政府眼界至少五十年一百年的水準(zhǔn)，我們住房的保障軌中，政府應(yīng)該把托底事情做好，應(yīng)該有一個住有所居的廉租房的提供。廉租房怎么提供，現(xiàn)在還在進(jìn)一步的研討，我注意到最近的很多信息都強調(diào)政府首先要把廉租房做到位，我們四萬億投資里面，有四千億的安居工程，里面提出了廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。這個和我們現(xiàn)在所說的房價無關(guān)，這個一定要反復(fù)強調(diào)，很多人講房價這么高，老百姓怎么樣解決居住問題呢，我們原來說的住有所居之前是居者有其屋，曾經(jīng)寫入兩會報告，后來兩會上的代表委員提出，在漢語里面，居者有其屋還是可能產(chǎn)生誤導(dǎo)的，以為是有自己的產(chǎn)權(quán)房，就改為了住有所居。這個層面上的供給和我們現(xiàn)在所說的商品房的房價無關(guān)。我們現(xiàn)在如果把廉租房解決好，那么一個簡單的設(shè)計問題就是能不能成片，我們現(xiàn)在一定要盡量避免把廉租房成片建設(shè)，規(guī)模很大，結(jié)果就會出現(xiàn)國外大片貧民窟的情況。這方面有一個經(jīng)濟學(xué)家茅于軾老師說過一個看法，他認(rèn)為廉租房在設(shè)計圖紙上要規(guī)定，房間里面沒有衛(wèi)生間，只有公共廁所，這樣居住者有錢以后，他會自動離開，這個在經(jīng)濟學(xué)上來講是講的通的，但是這個觀點在現(xiàn)實生活中，在網(wǎng)上被人罵的狗血淋頭，這個是學(xué)者的考慮，但是在現(xiàn)實中要加上政治家的考慮。

　　我現(xiàn)在也聽到一些領(lǐng)導(dǎo)層的意向，就是要岔開建，不能連片，印度、巴西有達(dá)到一百萬人以上的成片的貧民窟，這是很難解決的棘手問題，我們中國走到現(xiàn)在，一定要避免這個情況。如果能夠把廉租房在中國特色的和諧社會要求下合理的設(shè)計，盡可能的聽各方面的訴求，避免和緩解矛盾。