編者按

　　兩月之內，京滬穗三地相繼針對樓市發出監管信號，一批知名開發商被公開點名或是遭到內部徹查。

　　一場調控，歷時兩年有余，房價未見明顯下跌，惜售、炒作之風卻屢禁不止，一輪又一輪的監管究竟能在多大程度上掃除市場違規，至今仍是一個問號。

　　價格持續上行，成交放量加快，排隊搶購場面卷土重來。新盤開發商開始惜售，二手房價格頻頻“變臉”。種種跡象顯示，全國樓市調控中率先回調、曾被視為“調控樣板”的上海樓市，重現賣方市場特征。

　　上海樓市買方市場特征不再

　　上海二手房指數辦公室最新公布的數據顯示，5月份，上海二手房指數較上月大漲24點，環比上漲1.46%；二手房價格出現普漲，各控制點環比漲幅均超過1%，其中南京西路板塊的環比漲幅更是達到4.42%。不少區域內出現半個月內掛牌房源多次“變臉”提價的現象，一些自住客迫于市場壓力，順應房東行為追價購房。上海二手房指數辦公室判斷，市場的買方特征已失去。

　　二手房市場只是一手房市場的影子。3月份以來，上海新建商品住宅成交逐月放量，5月份總成交超過272萬平方米，同比增加了17萬余平方米；比4月份增加了66萬平方米，增幅達30%。日均銷售房屋800余套。與成交放量相伴隨，上海的可售房源數在不斷下降。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811萬平方米，其中普通住宅僅377萬平方米。業界普遍認為，相對于城市人口，上海可售一手房源的合理數值應不低于1000萬平方米，市場才會供略大于求。

　　活躍的交投帶動了房價的上漲，5月份上海一手房均價達到10439元/平方米。開發商開始集體漲價。天天房展網對月成交至少在5套以上的樓盤進行連續兩個月的跟蹤后發現，189個樓盤環比漲幅超過了3%，最高的達到27%。位于中環附近、有地鐵出行的樓盤，出現一開盤就被搶光的熱銷景象。

　　上海樓市重新“發燒”的兩個因素

　　市場狀況顯示，導致上海房價快速上升的原因有兩方面：

　　一是整體供給有余，有效供給相對不足。上海市政府部門認為：“上海樓市供求比連續幾個月保持在1.5：1，供應充足，供需基本平衡。”這一判斷適合于整體，但有效供給結構性不平衡的情況也確實存在。受市場青睞的新增優質房源——如位于外環線以內、地鐵附近交通便捷、總價低的中小戶型房，供應不足。天天房展網分析師江水指出，剔除配套商品房，今年前5個月上海樓市有效供需比僅為0.7：1，而春節這一數據還是0.9：1。隨后，因為自主剛性需求的放量，有效供求關系逐漸逆轉。一些開發商乘機開始放慢上市節奏甚至捂盤，在5月拿到預售許可證后仍遲遲不開盤。這在一定程度上烘托、放大了供求緊張。

　　天天房展網分析師薛建雄指出：“上海樓市的重新‘發燒’緣于內外環區域新房供應不足，特別是市場對該區域優質新房的剛性需求，使優質樓盤時常出現排隊搶房，瘋狂的漲價行為也主要出現在這一區域。”隨著5月樓市的趨熱，這股漲價風甚至向供應量一直比較充足的外環外區域蔓延。

　　二是頂級樓盤制造漲價風，標桿效應帶動整體房價攀升。市場信息顯示，今年上海房價的上升，頂級樓盤引領作用明顯。“華府天地”“翠湖天地御苑”“九間堂”等豪宅今年以來的售價漲幅明顯，目前在售均價都已達到每平方米5萬元以上。薛建雄指出，盡管5月份上海房價加速上漲的內因是有效供給不足，豪宅攀價強銷風無疑也起了煽風點火的作用，豪宅漲價對其周邊住宅的價格示范、傳導是客觀存在的。

　　未來走勢關鍵看6月份

　　上海樓市是否已經終結回調態勢，重新進入快速上升通道？市場認為，單看3月份到5月份的旺季數據，還難下定論，關鍵還要看6月份數據。按照慣例，6月份開始，樓市進入淡季。如果淡季漲勢依舊，那將意味著上海樓市徹底結束調整，進入又一輪上升期。

　　天天房展網研究中心數據顯示，因為新增房源銳減，6月份的第一周(6月1日至7日)，成交量有所下降。全上海只有17個樓盤推出新房源，新增供應面積33.26萬平方米，比5月份最后一周35個樓盤、58.05萬平方米的新增供應量減少了42.7%。其中，公寓房源的新增供應量不足30萬平方米。但供給減少，需求并未下降，有效供求關系偏緊導致房價繼續上行的跡象明顯。6月前7日，商品住宅(剔除動遷、配套房)成交量下降到56萬平方米以下，但每平方米均價還是上升了50元以上。

　　不過，薛建雄也指出，抑制6月份房價上升的因素也存在。

　　其一，上海市主管部門已經啟動新一輪房地產市場秩序專項整治，以“湯臣一品”為代表的豪宅，但凡銷售環節出現問題，都將受查處。市場上少數伺機囤房抬價的開發商，受到政府整頓市場的威懾，將有所收斂。人為制造的漲價風可能有所降溫。

　　其二，有關部門為了加快新增房源的供應速度，要求開發商拿到預售許可證后半個月內必須開盤。

　　其三，6月、7月、8月歷來是樓市淡季，進入第三季度，“90/70”政策落實后的房源將逐步上市，會對供應量不足起到一定的緩解作用。而這類中小戶型恰是自住需求的主流。插圖/劉飛

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