上海樓市不斷高企之下，消費者放棄觀望立場，紛紛入市。 圖／CFP 點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　作者: 南方周末記者 韋黎兵

　　據業內人士測算，2007年以來，杭州市中心的2006年上市的次新房部分樓盤每平米平均上漲了3000—5000元

　　徹夜排隊買房的場面在上海又出現了，而它的兩個兄弟城市杭州和南京的房價也出現了新一輪的暴漲。是什么原因，讓長三角樓市在低迷兩年之后重新煥發了活力？

　　上海發力

　　上海開發商2005年以來灰頭土臉的日子終于過去了。

　　2007年6月12日，上海西郊莊園集團副總經理劉訓燦告訴

南方周末記者：西郊莊園在虹橋地區的別墅項目銷售已到尾盤，但由于最近兩個月回款速度加倍，公司便將單價4.5萬—6萬每平米的價格提高了5%。

　　而西郊莊園別墅項目旁邊二百多畝的高檔酒店式公寓項目，2006年因市場蕭條而推遲開工。現在，由于市場轉好，項目已開始籌備，準備年底前開工。

　　合生創展上海的4個樓盤也開始熱銷，營銷總監宋悅青開始覺得輕松起來。在閔行區，合生創展春節后推出的高檔項目“合生城邦”上百套別墅已銷售一空；而新江灣城的合生國際公寓住宅項目，進入4月份后銷售也突然加速。“年初都是每天一套，4月份后每天能賣2套，5月后每天能賣兩三套。”宋悅青說。

　　2005年初，合生創展耗資15.89億元拍得楊浦區的新江灣城C1地塊，樓面價高達每平米5617元，引起業界質疑。隨后不久，樓市調控重拳迭出，上海房市迅速蕭條，合生在上海一度受困。現在，合生新江灣國際公寓在售樓盤均價已達每平米14700元。

　　上海房價上漲的情況并不僅僅出現在虹橋和楊浦，而是遍及整個上海。

　　據央行上海總部公布的房貸數據，上海個人住房貸款自2006年11月起開始持續上升，并且增幅逐月擴大。2007年5月，上海人民幣個人住房貸款增加8.8億元，比上月多增3.2億元。

　　高漲的房價讓老百姓的觀望情緒一掃而光，房屋成交迅速活躍起來。據上海市房地局統計，6月4—10日，上海商品房成交84.81萬平方米，比前一周多出11.45%，這標志著上海樓市已經全面復蘇。

　　南京、杭州暴漲

　　作為長三角的龍頭，上海的房市具有指向性的作用，而上海的兩翼——杭州和南京房市也早已進入了上升通道。

　　與上海聯系更為密切的杭州，房市一直與上海休戚相關。2005年3月之后，杭州房市連續多月低迷，直到年底才有起色。2006年一年，杭州房市并沒有大起大落。

　　但今年年初，杭州房市開始與上海同步上揚。尤其是4月萬科“魅力之城”和5月初濱江集團“濱江萬家花城”開盤后，重現了2002年時的排隊購房的火爆場面。5月之后，杭州房市開始量價齊升。5月杭州主城區商品住宅成交了4790套，相當于今年一季度杭州主城區商品住宅的總成交量，打破了2004年12月杭州透明售房網開通以來銷售紀錄。

　　據業內人士測算，2007年以來，杭州市中心的2006年上市的次新房部分樓盤每平米平均上漲了3000—5000元。

　　南京房價的上升軌跡與上海和杭州并不完全同步。自2005年初低迷后，2006年下半年開始，南京就開始進入了上升通道。今年春節后，房價上漲的趨勢越來越明顯，主城區的二手房統統上漲了每平方米1000元。

　　據南京決策地產研究中心總經理厲建軍觀察，一度被視為隱含崩盤風險的南京河西板塊房價從元旦以來每平方米普遍上升了2000元，連與南京主城區隔江相望的江北區域，房價也已從每平方米2000多元直奔4000元而去。

　　由于市場行情火爆，南京當地第二大開發商亞東集團已將雨花區位于南京城市邊緣的亞東國際公寓二期每平米的均價提高了2000元，即便如此，開盤當天就一售而空。

　　房價上漲迅猛，給地方政府產生巨大壓力。5月以來，南京市政府先后出臺三個房價調控意見，并實施了“限價令”，希望遏制房價上漲的趨勢。

　　供應結構不合理推動

　　盡管輿論對上海等地樓市重新發力頗有指責，認為是開發商“捂盤惜售”等行為故意制造的“樓荒”假象，但業內人士并不認同。

　　在上海“金豐易居上房置換”五角場店工作的于華萍發現，購房者絕大多數以自住為主，而且多是首次置業的新上海人。合生創展營銷總監宋悅青通過客戶調查也發現購房者大多以自住為主。

　　許多專家認為，長三角房市重新上揚，從更為廣泛的意義上而言，是中國流動性過剩和

人民幣升值大背景的產物。上海知名地產銷售代理公司荒島工作室主任馮偉發現，他們所代理的高端樓盤中，有40%左右的客戶是臺灣人為主的海外需求。

　　“這些也都是真實需求，他們觀望了兩年，看房價還沒跌，甚至還要漲，就干脆買了。”于華萍說。

　　值得注意的是，在上海，雖然市區房價普遍上漲，但郊區的房價并沒有隨之立刻上漲。在上海外環以外的少數板塊，如寶山顧村、嘉定江橋和南匯周康地區，房價還維持每平方米5000到7000元左右。

　　上海財經大學房地產研究中心主任印堃華認為這恰恰能解釋此輪房價上漲：由于郊區交通、商業、產業配套不足，無法實現人口疏散功能，在市區供地不斷下降的情況下，導致供給相對減少，從而導致了市中心房價的上升。

　　其實自宏觀調控以后，長三角城市的一個共同特征就是，城市中心區域土地供給明顯減少。在上海市房地局2007年發布的一、二、三號土地出讓公告中，住宅或商住綜合性質的土地數目僅10多幅，占全部120多幅出讓土地的10%不到，且地理位置大多在外環以外，僅有新江灣D1地塊位于中環附近。

　　而在2006年，上海出讓土地中，內環以內的住宅地塊為零，中環內的地塊也僅有新江灣城C2、閘北大寧地塊、浦東南碼頭街道地塊等少數幾幅。而所供地塊基本以上海外圍區域為主。在2005年，上海全市商品住宅用地僅推出4幅，合計總建筑面積僅為54萬平方米。

　　在杭州，2004年住宅用地(含住宅配套公建用地)僅為1425畝，2005年回升至2807畝，2006年又回落到2578畝。

　　雖然南京市國土局公，，2005年出讓土地11628畝，2006年出讓用地總面積9568畝，遠遠超過上海、杭州。但據南京決策地產總經理厲建軍觀察，由于市中心供地嚴重不足，南京市中心最近即將開盤的幾個樓盤房價甚至可能定價到每平米16000—17000元，比目前的水平高3000元左右。

　　土地供應的數量以及地塊供應位置的調整，直接導致導致市區新房供給的減少。印堃華認為，除了因為兩年以來上海房市低迷，觀望情緒嚴重，壓抑了正常需求，導致目前長期積累的需求爆發式增長，供地減少，尤其是位于生活工作方便地區的有效供地不足，導致了市區房源供應不足。

　　這一觀點得到數據支持。截至今年6月4日，上海新建商品住宅的總供應量僅843.17萬平方米，供普通工薪階層購買的普通商品住宅僅392.35萬平方米。遠低于去年同期545萬平方米的水平。

　　事實上，2007年以來上海新房的月供應量都小于成交量，這導致了網上可售一手住宅存量跌破了1000萬平方米大關，目前只有843萬余平方米房源可售。5月份，上海的成交量比4月份增加了55.94萬平方米，而新房的供應量卻少了20.56萬平方米。

　　上海市政府發言人焦揚認為目前上海供需比維持在1.5：1，供應充足，在建住宅施工面積超過6100萬平方米，比去年同期有所增長，后續供應充分。而上海統計局總經濟師蔡旭初在接受采訪時也認為，根據統計局監測，上海房價總體穩定，并未出現大幅上揚。

　　但這似乎與市中心老百姓的感受不符。“現在的局面，更多的是供應結構問題，而不是總量問題。”復旦大學房研中心副主任華偉說。

　　印堃華將宏觀調控中兩年來房價上海的穩定歸功于上海政府接受了他的類似主張：“抑制投機、規范投資、滿足消費”，而不是采用房價完全失控城市的“打壓投機、抑制投資、限制消費”的調控策略。

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