廣東5月份樓市成交均價升了2000多元，均價萬元以下新盤關內“絕跡”，新華社發(fā)文關注———

　　均價14200元！深圳樓市將走向何方？

　　今年以來，深圳市商品房銷售價格逐月上漲，5月份全市商品房成交均價達每平方米14223元，比4月份上升22.86%。房價已成為深圳市民最關心的熱點問題。

　　房價高位運行，每平方米低于一萬元的樓盤便成了人們追逐的對象。4月初，特區(qū)關外離市中心較遠的一些新樓盤出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，有的新樓尚未開盤就有買家排隊等候，其中“東方盛世”在3小時內銷售一空；“中海怡瑞山居”開盤當天售出7成。

　　深圳房價有多高？

　　深圳5月份商品房成交均價比2006年全年平均房價(9384元／平方米)上漲了51.57%，漲勢驚人。

　　在深圳，只有在離市中心較遠的郊區(qū)地段能見到每平方米售價在萬元以下的新樓盤，一年前郊外的房子每平方米不到4000元，如今售價已經接近1萬元。目前，深圳特區(qū)關內一般高級住宅每平方米售價在2萬元左右，豪華住宅售價每平方米在3萬元以上，如僑城東方華圓，以均價5萬元／平方米發(fā)售。

　　調控政策失效

　　為了應對持續(xù)上漲的房價，深圳市政府今年以來出臺了一系列舉措平抑樓價———

　　今年深圳市新增普通商品住房用地125公頃，比去年增加了21公頃；要求獲得商品房用地使用權的開發(fā)商負責在所用土地中按總建筑面積的15%的比例建設政策性住房，房子竣工后無償移交給市國土房產局；深圳市規(guī)劃局積極發(fā)揮規(guī)劃在房地產市場調控中的作用，對所有已經規(guī)劃許可仍未開工的房地產項目逐一進行規(guī)劃審查，落實所有項目必須達到套型建筑面積90平方米以內的住房所占比例不少于70%的要求；“

十一五”期間建設政策性住房14萬套，建筑面積770萬平方米，并計劃主要通過多種渠道來推進政策性住房建設；公布房地產市場十大整治措施，并宣布在全市開展房地產交易秩序專項整治行動，對房地產企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作哄抬房價、擾亂市場秩序的行為，由市國土房產局、市工商局、市物價局依法從嚴查處。

　　但眼下看來，這些政策對調控日益狂熱的房地產市場并沒有發(fā)揮明顯的作用。

　　驚人房價背后推手在哪里？

　　-新房供應量太少。5月住宅取得預售許可證的總量比4月下降7.7%。

　　-炒房現(xiàn)象凸顯。差不多1/3的住房領到產權證后半年內就轉手。

　　-外來購買力量沖擊。深圳商品房銷售，15%-20%被香港人買走。

　　按照市場規(guī)律，只有買盤強于賣盤，價格才會上漲。深圳的樓價步步高升，且成交活躍，那是誰在為樓市漲價潮推波助瀾呢？

　　據一些房地產中介公司調查分析，深圳的本地買家以私營企業(yè)主、個體經營者、企業(yè)白領階層、

公務員、事業(yè)單位工作人員等為主；外來買家則以商人、海歸人員居多；深圳毗鄰香港，所以香港人也是買房主力之一。

　　有關專家分析，深圳房價持續(xù)快速上漲的原因主要有以下幾點：市場上新商品房供應量太少。

　　據了解，今年一季度，深圳市房地產投資規(guī)模明顯下降，全市完成房地產開發(fā)投資86.25億元，同比減少16.18%；商品房竣工面積同比下降15.44%，商品房銷售面積同比減少1.62%。5月份住宅項目取得預售許可證的總量為6045套房，比4月份下降7.7%。

　　炒房現(xiàn)象凸顯，深圳持續(xù)上漲的房價為炒房者提供了獲利空間。一季度全市二手房交易量持續(xù)上升，同比增加28.95%，二手房與新商品房交易面積的比例為1.15：1。5月份二手住房成交面積105萬平方米，比同期新商品房成交面積多一倍。深圳社會科學院近日公布的《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》表明，從商品房轉手時間分析，領到產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%。

　　深圳是移民城市，外來人口和外來投資買房者日益增多，據了解，香港人在深圳置業(yè)現(xiàn)在已經占到深圳商品房銷售比例的15%-20%。深圳目前可供開發(fā)的土地難以為繼。

　　深圳樓市將走向何方？

　　-民調：均價五千八千比較合適

　　-開發(fā)商：深圳房價比香港那邊還低好幾倍呢

　　-專家：土地向少數強勢企業(yè)集中，其他開發(fā)商難拿到地

　　對于持續(xù)上漲的房價深圳絕大多數市民感到無法接受。

　　深圳市消委會近日在全市范圍內開展商品房消費者滿意度調查，結果顯示，超過7成市民認為市內商品房合理價格應該在每平方米5000元至8000元之間，這與目前的樓價相距甚遠。

　　深圳大部分房地產開發(fā)商、中介公司和業(yè)界人士對深圳房地產市場的未來依然看好，他們認為樓價還是要繼續(xù)上升，他們的主要依據是：我國國民經濟持續(xù)快速增長，人民幣升值，股市向好；深圳綜合經濟實力在全國大中城市名列前茅，外來投資不斷增加；深圳與香港相鄰，兩地房價有可比性，目前深圳房價比香港那邊還低好幾倍，房價上漲還有很大的想像空間。

　　一部分專業(yè)人士則認為，沒有只升不跌的樓市，深圳的樓價經過近兩年的急升，已經翻番了，商品房銷售持續(xù)升溫的行情還將維持一段時間，但不會太長，未來強勢橫盤的可能性較大。

　　深圳市職業(yè)技術學院房地產研究所所長鄧志旺表示，目前深圳房地產已有泡沫，但依照國外經驗，這個上升勢頭還將繼續(xù)，并在一至兩年后達到頂峰，然后出現(xiàn)拐點。

　　就如何解決目前房價過高的問題，記者采訪了一些專家和業(yè)內人士，他們認為目前愿意參與房地產開發(fā)的投資商眾多，但苦于拿不到住房建設用地，土地資源正在向少數強勢企業(yè)集中；政府要從根本上處理好房價和老百姓的住房需求的難題，必須以市場調節(jié)為主，鼓勵更多的房地產開發(fā)商參與競爭，加大住房用地和新建商品房的供應量，盡量保證房地產市場的供需平衡，然后再進行微調。

　　新華社記者　王傳真

　　□觀點

　　萬科董事長王石預言5至8年會出現(xiàn)“日本式”泡沫

　　萬科正在做好泡沫來臨的準備”

　　本報訊　(記者/佘慧萍)“股市我不大懂，但是個人感覺，日本經歷過的泡沫經濟階段，中國也許遲早要經歷，現(xiàn)在說或許有些聳人聽聞，這應該是5到8年之后的事情。”昨天，萬科企業(yè)股份有限公司董事長王石在出席第二屆海螺行動啟動儀式時說。王石表示，果真如此，萬科在泡沫經濟期間絕對不做房價的領跑者，只做中國房地產業(yè)的領跑者。

　　萬科已在思考如何應對泡沫

　　深圳房價持續(xù)領漲全國，王石說，作為一家地產開發(fā)商，萬科沒有辦法去左右房價，如果泡沫經濟來臨，只能從住宅品質和功能提升上回報消費者，當泡沫破滅的時候，萬科的房子還是好賣。

　　王石表示，萬科已經在思考如果出現(xiàn)泡沫，該用什么狀態(tài)來等待泡沫破滅，那就是如何在產品質量上、產品研發(fā)上、在客戶的保障上讓客戶滿意，“泡沫期間也好，泡沫破滅后也好，總是需要住宅的，無論什么時候我們都要提供消費者認可的住宅。”王石說。

　　王石還說，深圳住房的剛性需求決定了包括萬科在內的開發(fā)商必須積極響應“90平方米以下的住房占新建項目70%以上比例”的政策。

　　小戶型將是未來市場的主流，“現(xiàn)在一些消費者認為小戶型就是低檔房，這是一個誤解，小戶型房子也可以高檔化，可以進行住宅功能復合等來提高住宅品質。”王石說，他還建議一部分深圳市民選擇居住到東莞、惠州等珠三角二線城市，以緩解高房價壓力。

　　建議廉租房采取“零管理費”

　　對于頗受關注的廉租房，王石也談了他獨特的看法。

　　他表示，去年10月份萬科開工的解決低收入人群住宅的廉租屋，預計明年5月份可以交付使用，只要政府出來號召發(fā)展商介入廉租屋建設，萬科都會積極介入，實際上萬科現(xiàn)在在上海、武漢等5個城市都已經參與政府開展的經濟適用房、廉價房的開發(fā)。

　　低收入人群以便宜的價格入住廉租房，但是難以負擔物業(yè)管理費怎么辦？王石表示，萬科現(xiàn)在提出“零管理費”概念，學習日本廉租屋物業(yè)管理的解決辦法，倡導自住互助，就是居住在這里的居民他們雖然錢少，但是有勞動能力，有時間，保安和清潔工作可以由他們負責做，通過義工給他們指導。

　　□探索

　　全國海選三人體驗倫敦廣州樓市

　　廣州體驗地定在棠下

　　本報訊　(記者/張睿)由萬科集團與英國總領事館文化教育處(即英國文化協(xié)會)合

　　作的“中英‘解決城市低收入人群住房問題’比較研究”活動，于昨日正式宣布啟動。據悉，除了邀請9位中英專家對兩國城鎮(zhèn)低收入人群的居住問題進行“把脈會診”外，還將在全國”海選“三名志愿者，在廣州和倫敦分別體驗四周并提交報告。

　　體驗項目昨日正式開始，將在國內募集三位志愿者，志愿者將在主辦方的資助下在廣州與倫敦各生活近4個星期時間，期間要完成資料搜集、與當地相關機構和學者交流、采訪居者感受等任務并每日撰寫體驗日記，體驗結束后整理完成體驗研究報告。

　　此次志愿者在廣州的體驗地點選在廣州棠下，相關方面表示，由于這個地方既有城中村，又有政府提供的經濟適用房，也有開發(fā)商在那里建的商品房，是一個非常大的片區(qū)，有利于體驗者搜集研究資料，因此具有范本意義。

　　□各有各數據各有各分析

　　前5月新房均價11905元

　　深圳房地產研究中心稱豪華樓盤拉高房價

　　本報訊　(記者/佘慧萍)昨天，深圳市房地產研究中心發(fā)布了《2007年1～5月深圳市

　　房地產市場分析報告》(以下簡稱《報告》)，《報告》指出，按深圳本市房地產信息系統(tǒng)統(tǒng)計口徑，1—5月，全市189個在售的新建商品住宅樓盤，銷售均價為11905.88元/平方米，其中14個均價超過3萬元/平方米的大戶型、高價位樓盤，拉動全市價格上漲近1300元，對房價上漲影響較大。

　　數據　深圳房價領漲全國

　　《報告》指出，今年1—5月，全市房地產開發(fā)建設規(guī)模總體呈現(xiàn)下降趨勢，新建商品房批準預售面積繼續(xù)減少。

　　而按國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統(tǒng)計，2007年1～4月，深圳各月房價同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，每月房價漲幅均居70個大中城市前列。

　　三大主因　深圳太小，市民消費能力提高，“雙限”房未入市

    《報告》分析，當前，深圳市房地產市場供求關系繼續(xù)緊張，住房供應結構的不盡合理，是導致房價持續(xù)上漲的主要原因。

　　首先，全市土地資源較為緊缺，致使住房供應持續(xù)緊張。深圳市每年可用于住房建設的土地一直比較有限僅1—2平方公里，遠遠低于北京、上海、廣州等特大城市。

　　其次，深圳經濟持續(xù)發(fā)展，人口持續(xù)增加，住房消費能力與投資意愿持續(xù)上升。隨著人均收入水平的提高和家庭結構趨于小型化，居民住房消費能力與意愿不斷提高。

　　此外，住房供應結構調整的時滯性與當前大戶型、高價位住宅的集中入市，導致今年以來房價漲幅與價格水平較大提升。由于房屋建筑建設期較長，與國內其他城市一樣，深圳市大多數已調整住房供應結構(即“雙限標準”)的項目目前仍未達到批準預售條件，尚未形成市場供應。

　　同時，此間已開工建設的多數大戶型住宅，在市場總體供應仍比較緊張的前提下，加快建設、集中入市，形成了大批高價位住宅，并帶動了其他中小戶型住宅價格的上漲，導致今年以來房價漲幅與價格水平較大幅度提升。

　　深圳二手房均價上月升了800多

　　中國指數研究院稱強征個稅的說法拉高了價格

　　本報訊　(記者/佘慧萍)昨日，中國指數研究院二手房研究中心發(fā)布今年《5月份深圳

　　二手房價格指數報告》稱，上月深圳二手房掛牌均價12063元/平方米，比4月上升833元/平方米。與去年同期比較，同比漲幅40.17%。

　　報告分析，5月二手房交易受將強征個稅的說法影響交易更加活躍，掛牌量明顯增加，各區(qū)二手房價格繼續(xù)走高。5月下旬，上海對二手房交易強征個稅的舉動，一定程度上影響了深圳的二手房市場，加快了部分二手房買賣的進程。

　　□他山之石

　　英國怎么解決窮人住房？

　　目前英國的低收入人群的居住解決方案有些什么樣的模式？是以提供產權房為主還是以租賃房為主呢？

　　參加萬科舉行的活動的英國總領事館文化教育處領事郝霖(JimHollington)解釋說，現(xiàn)在英國政府也在嘗試一些新的方法，不光靠住房委員會提供房子，而是尋求一些發(fā)展商去提供房子，大概方法有兩種，第一就是在建設地有一部分必須得建給中低收入者，第二是給你這塊地建商品房，但是另一塊地必須建中低收入者的住房。

　　張睿