北京有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的限購規(guī)定出臺已經(jīng)三月整。無論是買房人還是開發(fā)商，大家都在等著有關(guān)部門出臺具體的操作細(xì)則。等待便意味著思考，這期間，社會各界對經(jīng)濟(jì)適用住房限購政策的看法也由出臺之初的褒貶不一，變?yōu)榭陀^的思考和分析。京城樓市的資深人士、北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)日前接受了記者的采訪，談了他對目前北京經(jīng)濟(jì)適用住房的看法。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)該搞，但必須列入到住房保障體系中來，應(yīng)該對住房面積和購買人群進(jìn)行限制

　　記者：自從年初北京市有關(guān)部門出臺了有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的限購政策后，業(yè)內(nèi)對此看法不一，爭論最大的是，應(yīng)不應(yīng)對經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行“限購”，作為房地產(chǎn)資深人士，您怎么看？

　　任志強(qiáng)(以下簡稱任)：我一直認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)該搞，但前提是必需列入到住房保障體系，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“二八”定律，80%的人應(yīng)購買商品房，另外20%的人應(yīng)納入到住房保障體系中，其中10%的人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，另10%的人租住廉租房。而現(xiàn)行的政策是把經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)作商品房的一種，列入到商品房體系里。

　　早在1994年，建設(shè)部第761號文件就下發(fā)了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》。該辦法中明確提到“為了建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系……制定本辦法”，文件中規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)主體、資金來源、供應(yīng)對象、生產(chǎn)方式、房屋標(biāo)準(zhǔn)以及限制條件、優(yōu)惠條件等一系列有關(guān)問題。1995年建房第110號文件更明確了經(jīng)濟(jì)適用住房(安居工程)的實施細(xì)則。但1998年下發(fā)的新的23號文件的指導(dǎo)思想是“不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求”，目標(biāo)是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，將經(jīng)濟(jì)適用住房介于社會保障體系和市場商品房體系之間，既有國家給予優(yōu)惠政策以降低成本，使住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，促進(jìn)居民購買住房，但沒有嚴(yán)格地執(zhí)行購買經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租房實行申請、審批的制度，使經(jīng)濟(jì)適用住房成為市場上任何人都可以購買的一種特殊的商品房。

　　政府在經(jīng)濟(jì)適用住房之中給予的優(yōu)惠實際上是政府解決城鎮(zhèn)住房的投入，但這種投入如果不列入保障體系，而進(jìn)入市場體系，則與大眾化的社會福利沒有差別，不僅減少了國家的應(yīng)有收入，而且對維持國家對社會保障的再投入并非可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。同時，不對經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限制，會使中低收入者無能力承受過大面積標(biāo)準(zhǔn)的總價壓力，使高收入者更多地占了國家優(yōu)惠政策的便宜而浪費了國家資源，侵害了中低收入者應(yīng)享受的權(quán)利。

　　既然是保障房，就是為解決低收入家庭的住房問題。從目前北京房價看，能夠購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭年收入應(yīng)在3萬元以下，而不應(yīng)該是6萬元以下。同時，因為保障房是解決居住問題而不是提高生活品質(zhì)，因此建設(shè)面積上也應(yīng)該控制

　　記者：許多老百姓也來信來電向本報反映，新出臺的經(jīng)濟(jì)適用住房限購政策規(guī)定，6萬元的家庭年收入界限還是太高。您既然認(rèn)為應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)適用住房列入到社會住房保障系統(tǒng)里，那么，您認(rèn)為目前北京年收入在多少萬元的家庭才適合購買經(jīng)濟(jì)適用住房？

　　任：大多數(shù)國家———不論是發(fā)達(dá)或發(fā)展中國家，都對社會保障體系中的住房供應(yīng)有嚴(yán)格的限制條件。既保護(hù)國家的財力資源，又起到調(diào)節(jié)社會分配的作用，同時解決住房的最低保障，并將這種政府優(yōu)惠的住房列入到社會保障體系。如新加坡政府就規(guī)定：高收入者不許購買和租用公有住宅，而必須購市場中的商品房，低收入者限定購買1到3居一套的住宅，政府給予補貼，但不能購買超標(biāo)準(zhǔn)的公房。

　　北京中低收入者的家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房的收入承受能力是多少呢？以一套總價為30萬元的經(jīng)濟(jì)適用住房為例，假設(shè)申請30年的貸款，這個家庭每年承擔(dān)的購房款加上銀行利息大約要在1.5萬元左右，假設(shè)這個家庭每年要拿出一半的收入來付房款的話，那么他的家庭年收入應(yīng)在3萬元，還剩1.5萬元，每個月1000多元用做生活，一家三口應(yīng)該夠用。由此看，6萬元的家庭年收入還是定得太高，家庭年收入在3萬元以下的就能買得起經(jīng)濟(jì)適用住房。但前提是，必須對經(jīng)濟(jì)適用住房的面積予以控制，以此降低經(jīng)濟(jì)適用住房的總價；此外，工資里必須包含住房成分。

　　記者：但業(yè)內(nèi)有一種不同的看法是，如果把經(jīng)濟(jì)適用住房建成小面積的房子，不僅是浪費，而且也是落后的，因為生活水平在提高，經(jīng)濟(jì)適用住房也是21世紀(jì)的房子，就應(yīng)該建成21世紀(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，您怎么看這個問題？

　　任：面積和標(biāo)準(zhǔn)是兩碼事。標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)代化程度，小面積的房子照樣可以建高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代住宅。過去蓋的像前三門地區(qū)那樣的房子，今天看來是落后的———沒有廳，衛(wèi)生間很差，這是設(shè)計上的落后，是設(shè)施不齊全，不是面積標(biāo)準(zhǔn)的落后。經(jīng)濟(jì)適用住房既然是住房保障體系，就不是享受，因此，在面積上，對三口之家而言，50平方米一套的兩居室就比較適宜———人均居住面積已經(jīng)達(dá)到16平方米多。幾十年后，住宅水平提高了，把它改成一居室來用也不會落后。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是現(xiàn)代的，無論是環(huán)境、綠地還是施工材料、節(jié)能技術(shù)以及裝修材料等方面，都應(yīng)該是現(xiàn)代的。而不應(yīng)該像目前已建的經(jīng)濟(jì)適用住房那樣，只是把面積放大，而在新材料的運用、革新等方面，考慮得不是很多。

　　作為住房保障體系的經(jīng)濟(jì)適用住房，開發(fā)量應(yīng)該在商品房的10%，才不會影響商品房而又能保證住房保障體系的落實

　　記者：那么，如果把經(jīng)濟(jì)適用住房納入到住房保障體系，您認(rèn)為北京經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)量應(yīng)該在多少平方米為宜？

　　任：現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房的政策盡管與最初出臺時的概念和做法有點出入，但畢竟是住房私有化的一部分。同時由于這種政府所給予的優(yōu)惠并未對實際收入不同加以限制，因而經(jīng)濟(jì)適用住房在改善現(xiàn)有住房條件和加大住房私有化上都起到了極大的推動作用；由于這種大量無準(zhǔn)出準(zhǔn)入限制的經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場，對平抑和穩(wěn)定北京商品房價格起到了積極作用，但非完全產(chǎn)權(quán)和非限制性的購買在進(jìn)行二次購房置換、擴(kuò)大收入分配差距上，以及合理使用和保護(hù)國家資源上起到了相反的作用。

　　北京經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)量應(yīng)該在多少平方米為宜？我個人認(rèn)為，作為住房保障體系的經(jīng)濟(jì)適用住房，開發(fā)量應(yīng)該在商品房的10%，才不會影響商品房而又能保證住房保障體系的落實。但具體開多少平方米為宜，還要看北京到底有多少家庭年收入在3萬元以下。(余美英)