《北京市有關購買經濟適用住房的暫行規定》出臺后，引起很大反響。有關負責人稱，是為了讓真正屬中低收入的家庭切實享受到經濟適用住房的政策優惠，該項政策的配套實施細則也將不久出臺。針對該消息引起的社會各界不同反響，本報記者近日對北京市目前最大的經濟適用房項目回龍觀文化居住區的開發商———北京天鴻集團董事長李發增進行了采訪。李總結合天鴻集團開發回龍觀文化居住區的體會，談了他對新政策以及經濟適用房有關問題的看法。

　　“暫行規定”是一個限購政策

　　記者：最近《北京市有關購買經濟適用住房的暫行規定》出臺，您對這一規定如何評價？

　　李發增：在回答這個具體問題之前，我想就經濟適用房出臺后，對住房市場起到的作用及政府在推動住房市場中應如何發揮作用談一點看法。

　　經濟適用房出臺后從總體效應上看，首先應該肯定，它使過去靠集團購買力支撐的房地產市場發生了根本性變化，個人購房迅速成長為北京市房地產市場的主流；其次，經濟適用住房的熱銷，抑制了北京偏高的房價。可以說北京各類房地產開發商因它而開始注重對住宅價格的控制，同時在提高住宅品質方面加大投入，開始主動適應市場。以上兩點可以說經濟適用房的作用功不可沒。

　　如何利用政策調控推動經濟適用房健康發展，這是問題的關鍵。經濟適用房是一個新生事物，其運作需要一個積累經驗和不斷完善的過程。從目前看，無論是政策方面還是供與需方面都存在需要不斷改進、不斷完善的地方，我認為，在進行政策調控時，只有本著“加快經濟發展、堅持市場取向、一切著眼未來、保護供需利益”的原則，才能確保經濟適用房的健康發展。

　　簡單地說，《暫行規定》是一個限購政策，限制購買對象、限制購買面積。我想其目的是想限制有錢人，讓真正屬于中低收入的家庭來享受經濟適用房優惠政策，力求把購買經濟適用住房的機會留給中低收入家庭。但經濟適用房是在新舊體制交替中推出的，其政策越往后越應向遵循市場規律靠攏。而《暫行規定》卻帶有較多“政府控制性的經濟”色彩。

　　記者：《暫行規定》對經濟適用房的購買者在家庭收入及購房面積方面進行限制，您覺得實際操作起來如何？

　　李發增：《暫行規定》對經濟適用房的購買者在家庭收入及購房面積方面做限制，實際上很難具體操作。

　　首先，用不變的政策條文去框定變幻無常的市場是不合理、不科學的。目前居民的職業、收入等情況時常變化，今年你家的收入是6萬，明天可能是百萬，也可能因換單位或所在企業效益下滑使其收入降到3萬或更低。

　　其次，文件在核定家庭收入及購買面積時，其政策條文也不合理。根據《暫行規定》，家庭收入只把夫婦倆人的收入核定在內，但從回龍觀文化居住區一期的購買情況看，大多數購房者是集合了全家的財力來購房的。父輩的夫婦倆與兒子輩的夫婦倆想共同買一套大面積的住房以享天倫之樂，按此規定就不可行，只能買兩套房分開居住。

　　另外，計算家庭購房面積時，直接與職工購房補貼掛鉤，并作為重要依據進行核算也是不妥的。因為職工購房補貼的多少與職工行政級別密切相關。按理來說，級別高的人已經享受了較大的住房補貼，可按照目前這個文件，他們在購房時又一次享受了購房面積上的優惠，而級別低的人只好購買面積相對較小的房子。我認為，購房面積應該放開，購房人買多大面積，貸多少款，自己心里會有數。如果限制購房人的購買面積，實際上也是對他們的發展前景、預期收入的一種否定。

　　再者，《暫行規定》在確定購房者家庭收入時，要求購房者必須“如實填寫核定表”，然后“由所在單位核準(沒有單位的由所在街道核準)”，然后再送交市開發辦“審核通過”這一繁雜的過程。大家都知道，收入透明化是一個社會問題，是很難讓政府一兩個部門去清楚地調查出購房者的家庭年收入的。如果購房者出具了一個年收入6萬元的證明，說他的家庭收入就是6萬元錢，要判斷起來是非常困難的。文件規定“對開具虛假證明的單位，追究當事人的行政責任，觸犯法律的，依法追究法律責任”。這在目前的社會條件下，讓一個單位核準申請人的家庭年收入是否有這個能力甚至是否有這個權利？

　　記者：可對經濟適用住房的購買不做限制也不行，經濟適用住房讓什么人買走了，這是目前大家關心的問題。天鴻集團開發的回龍觀文化居住區一期近7000套經濟適用住宅現已全部售完，這些業主構成實際情況如何？

　　李發增：回龍觀文化居住區一期住宅在銷售過程中確實出現火爆場面，還創造了市場銷售的紀錄。我們的銷售人員做過的客戶調查顯示，在回龍觀的購房者當中，企業職工、職員，機關、事業單位干部，專業技術管理人員和離退休人員之和占到90%，購買兩居、三居住宅的占到85%；年齡在20歲以上到40歲以下的客戶群占到68%，三居室住宅普遍受到了歡迎。當然這僅是我們依據客戶登記的結果而做的統計，我想它多少能反映出回龍觀文化居住區的經濟適用房適應了市場最廣大客戶群的需求，而也決不能說回龍觀的房子都被高收入者買走了。

　　解決中低收入家庭居住問題，不僅要新建經濟適用住房，更要在住房二三級市場中去尋求出路

　　記者：建設經濟適用住房的初衷就是為了解決中低收入家庭的住房問題，但現在有不少人提出，應站在啟動整個房地產大市場的角度來重新定位經濟適用住房，您對這個問題是如何看的？

　　李發增：通過回龍觀開發的實踐，我們體會到：經濟適用住房的真正意義應該在于促進個人住房消費，擴大住房市場需求，完善住房市場體系，解決中低收入家庭居住問題應是其中的一個內容，而不是全部。

　　經濟適用住房是政策支持下的一種商品房。政策也是一種投資，從實際效果看，政策性投資不僅有效抑制了過高的房價，而且也使帶有政策性投資的商品房———經濟適用房在市場上受到廣泛的歡迎，是完全適應市場需求的。可以說，經濟適用住房的熱銷不僅提升了住房消費，而且拉動了本市經濟的發展。從這個意義上看，經濟適用住房所起到的作用是多方面的。如果只歸結到解決中低收入家庭住房問題這一件事上，就弱化了政府推出經濟適用房的意義。

　　記者：那么您認為，中低收入家庭的居住問題應通過哪些有效途徑來解決？

　　李發增：從70年代到80年代的二十多年中，北京總共建了將近1億平方米的公有住宅。今天，無論是從使用功能上看還是從環境標準上看，這1億平方米的住宅已經不能滿足住戶的需求，如前三門及二環周邊的板式樓，不少居室在6平方米左右，顯然已經非常不符合現代人們追求高品質生活的需求。但即便是這樣的樓房與解放初期蓋的低洼、簡陋的至今已經成為危房的平房相比，也要強許多。我想對這樣的房子，應該通過政策調控、依靠市場手段，把它們轉化到中低收入及無房戶家庭手中，以此解決他們的住房問題。這應該不失為一種途徑或出路，而不要讓新建的住宅再成為環境不好、水平不高、標準過低的住宅了。

　　另外，我們在解決中低收入家庭居住問題上，我感到有一種傾向，就是老想在新建房方面解決問題，而沒有把更大的注意力放在通過住房二三級市場中尋求出路。這可能也是二三級市場啟動不力的一個主要原因吧。

　　經濟適用住房是21世紀的住宅，就應該有21世紀的建設標準。無論是面積、使用功能，還是環境、配套等，統統都應該是21世紀的水平

　　記者：您認為解決中低收入家庭的居住問題在于活躍二三級市場，是不是經濟適用住房的開發已經沒有必要？

　　李發增：經濟適用住房面世后，像回龍觀文化居住區等項目都出現了搶購熱，這可以看出，作為住房供應體系中的一個品種，市場非常需要經濟適用住房這一品種的住房，原因在于：目前的住宅市場房價太高，而經濟適用住房因為政策的支持，房價降下來了，中低價位的經濟適用住房使許多人圓了購房夢。而這同時也能推動本市經濟的發展，從這點看，經濟適用住房出現了銷售熱潮，是可喜可賀的事。

　　從目前的現狀看，在未來幾年時間內，這個住房品種應該有。以往，許多商品房的開發商擔心經濟適用住房將擠壓或沖擊商品房市場，但從目前實際發生的市場實效看，不同價位的房產市場均走勢良好，說明它們之間不是沖擊的關系，而是反映出了市場確實存在著不同區位、不同品種、不同價位的空間。

　　當然，經濟適用房每年的開發量還是要適當，這就要依據市場的需求來確定了。

　　記者：新規定中除了對購買對象做了限制外，對購買經濟適用住房的面積也做了規定，這是否也意味著：像回龍觀文化居住區這些經濟適用住房項目，今后開發的戶型要做調整？

　　李發增：房屋是百年產品。只要是新建的都應該對歷史負責，對有限而寶貴的土地資源負責。《暫行規定》提出的有關限制條文，實際上是提出了經濟適用住房應該建什么樣的標準問題。

　　首先，經濟適用住房是21世紀的住宅，就應該有21世紀的標準，無論是面積、使用功能，還是環境、配套等，統統都應該是21世紀的水平，21世紀的住宅將要發展成什么樣的水平，今天建的經濟適用住房就應該是什么樣的水平。商品房是人們喜歡什么就蓋什么樣，經濟適用住房也應如此。

　　第二，從對有限的土地資源高度負責的角度來看，新建的經濟適用住房項目也應當是照著21世紀住宅水平建，再也不能建成面積小、使用功能不全的住宅。前三門那么好的地段，建那么低品位的房子，到今天，拆也不是，留也不是，這樣的遺憾不要再發生了。

　　進入21世紀，今天的中低收入家庭生活水平也會提高。如果將這部分人購買的經濟適用住房還建成使用面積小、沒有停車位的低標準的住房，將來很可能又留下一批“前三門”那樣的住宅，我們還有多少土地資源可以利用？

　　天鴻集團要把經濟適用住房建成高標準、現代感的房子的想法不會改變，即使是賠錢，也要這樣做。因此，回龍觀文化居住區的二期將在一期的基礎上更加完善，一期沒有達到的一戶一個停車位的標準，二期將實現，這是對21世紀負責，也是對土地資源負責。

　　第三，從對社會資源的合理使用看，現在最應研究的是：如何讓已建的老式住宅樓在市場上流動起來，而不是對新建住房采取標準限定。政府的責任是活躍市場，充分啟動老式住宅這樣的社會資源并通過市場調節，流動到中低收入家庭手中。如果再降低經濟適用住房的建設標準，我怕會出現新的遺憾。

　　-要保證政策支持的有效到位，最好的辦法是在經濟適用住房的二次流通中做出限制性規定

　　記者：您的建議是不應該在經濟適用住房的開發建設和銷售上做限制，但經濟適用住房有政策的支持，如果購房人每套面積都放開的話，如何解決政府支持的有效到位，既有效排除高收入者進入，又確保是中低收入家庭買到經濟適用房？

　　李發增：這個問題是解決如何確保真正屬中低收入家庭購買經濟適用房的重要問題。經濟適用住房價位比商品房相對低，其根本原因就是有政策支持，政府在土地出讓金和20多項稅費上進行了減免。之所以發生非中低收入者進到這個市場，主要是他們看中了今后的增值，他們想通過購置房產，實施投資目的，以圖將來獲取更大利益。政府就應該針對他們的意圖制定措施，使他們感到想在這方面獲取收益是有風險的。可現在的政策是經濟適用房進入二級市場交易時，只需交購房價的3%就行，這自然會造成一些富人也購買經濟適用房的局面。

　　我認為，要有效避免這類現象發生，確保政策支持有效到位，最好的辦法就是在經濟適用住房的二次流通中做出限制性規定，而不是在它開發銷售的開始進行限制。

　　我想，商品房和經濟適用住房根本區別，僅在于交納出讓金等稅費時間上的差別。商品房是初次購房時向政府交足該交的出讓金、稅費等，而經濟適用住房則應是進入二級市場出售時交納政府應該收取的出讓金及稅費。只有這樣，才能使有政府優惠政策支持的經濟適用住房在開發銷售時能降下價來，中低收入者能買得起，而一旦將來這部分人生活水平提高了，想賣掉經濟適用住房買更好的商品房時，政府也不會吃虧。

　　另外，我還想就開發商承擔政府經濟適用房任務方面說幾句，我認為應按市場原則，讓所有具有開發資質的企業都有開發經濟適用房的權利，到底由誰開發，也通過市場競爭來決定。這對經濟適用房的發展，我想是有好處的。經濟適用房項目一般都是有規模的項目，即便是微利，但由于有規模，也可創可觀效益，政府不用擔心沒人來做，天鴻就是基于這點，積極去建設經濟適用房的。

　　最后，我想說的是，現在《暫行規定》已經出臺，雖然細則還沒有出臺，但作為承擔建設經濟適用房之一的開發商，積極配合政府不斷探索經濟適用房的健康發展，協助政府做好解決中低收入家庭住房問題，我們會竭盡全力的。(文／本報記者余美英 攝影／陳澍?)(文中觀點為被訪者個人意見)