房?jī)r(jià)是漲還是落，和愛情一樣是個(gè)“永恒的話題”。房?jī)r(jià)是漲還是落，也和愛情一樣，說法不一。有的人從平均價(jià)格去看房?jī)r(jià)的起落，有的人認(rèn)為在北京這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)差別很大的城市，平均價(jià)格沒有意義……不管怎么樣，房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房人來(lái)講，永遠(yuǎn)是關(guān)注的焦點(diǎn)，我們?cè)噲D通過采訪，從幾個(gè)方面對(duì)今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行探討。

　　平均房?jī)r(jià)升降說法不一

　　偉業(yè)顧問在對(duì)3年來(lái)京城住宅市場(chǎng)供給情況和需求特點(diǎn)進(jìn)行分析考察的基礎(chǔ)上，認(rèn)為今年商品房的平均價(jià)格趨于下降。

　　理由是：明年住宅市場(chǎng)將凸現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為豪宅、低總價(jià)房會(huì)成為市場(chǎng)中的熱點(diǎn)，而中檔樓盤則相對(duì)表現(xiàn)不會(huì)很突出。豪宅主要針對(duì)高收入的成功人士，他們購(gòu)房考慮的首要因素不是價(jià)格，這些高檔房所占比例小，對(duì)整體房?jī)r(jià)的影響不太明顯；低總價(jià)位項(xiàng)目的客戶群量大，這些客戶考慮的首要因素是價(jià)格，他們現(xiàn)有的居住條件相對(duì)較差，有強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望，因此，這些項(xiàng)目將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，低總價(jià)項(xiàng)目比例會(huì)增大，影響整體房?jī)r(jià)。而中檔項(xiàng)目，隨著性價(jià)比的提高，與以前同等檔次的項(xiàng)目相比，今年中檔項(xiàng)目房?jī)r(jià)也是下降的；再加上隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提高，行業(yè)利潤(rùn)率也將逐步下降。以上因素將會(huì)導(dǎo)致近年商品房的整體平均價(jià)格趨于下降。

　　而以北京安地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事長(zhǎng)張寶全為代表的一部分開發(fā)商卻認(rèn)為：明年的整體房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中略升。

　　理由是：首先，在經(jīng)濟(jì)適用住房的強(qiáng)力打壓和一系列政策調(diào)控下，到去年底，北京現(xiàn)行房?jī)r(jià)已基本擠干“水分”，趨于合理。第二，北京從去年開始真正進(jìn)入個(gè)人住房消費(fèi)市場(chǎng)，今年和明年應(yīng)是個(gè)人購(gòu)房的高潮年，需求量的上漲會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升。第三，住房補(bǔ)貼從今年開始作用市場(chǎng)，促使個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)高潮的到來(lái)。第四，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)，新一輪經(jīng)濟(jì)熱潮將要來(lái)臨，這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將帶來(lái)物價(jià)指數(shù)的變化，開發(fā)商的開發(fā)成本會(huì)因此而增加。第五，從目前看，市場(chǎng)的供應(yīng)量大，買方市場(chǎng)也日趨成熟，在炒作等“注意力”營(yíng)銷不再起作用的情況下，開發(fā)商必須將自己的產(chǎn)品實(shí)實(shí)在在地推出來(lái)，這意味著，廣告大戰(zhàn)將不可避免，營(yíng)銷成本將會(huì)越來(lái)越大。第六，去年那些曾用各種方式降價(jià)的老樓盤已經(jīng)消化得差不多，這部分降價(jià)樓盤對(duì)今年的房?jī)r(jià)影響不大。第七，今年的開發(fā)商會(huì)越來(lái)越注重品質(zhì)，靠品質(zhì)取勝將成為唯一能在市場(chǎng)中立得住腳的法寶，而這不可避免將使成本增大。

　　北京精品家園房屋咨詢公司總經(jīng)理蔡鴻巖則認(rèn)為：平均房?jī)r(jià)是漲是落，對(duì)個(gè)人購(gòu)房者并無(wú)意義，因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)的區(qū)域性差別太大，如：同在四環(huán)附近同品質(zhì)的商品房，豐臺(tái)和海淀區(qū)每平方米的房?jī)r(jià)相差得有一兩千元。

　　區(qū)域價(jià)格：有漲有落

　　被采訪的人士都認(rèn)可的是，今年，每個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格依舊漲落不一：分別代表了西(北)部、北部和東部區(qū)域樓市的中關(guān)村地區(qū)、亞運(yùn)村地區(qū)、CBD地區(qū)三大住宅模塊市場(chǎng)繼續(xù)看好，京沈高速、京開高速、京津塘高速、公路一環(huán)綠化隔離帶三線一環(huán)沿線將成為新熱點(diǎn)。

　　北三環(huán)項(xiàng)目太陽(yáng)園的開發(fā)商李宏認(rèn)為，影響區(qū)域房?jī)r(jià)的最大因素是供應(yīng)量、需求量和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展概念。新的一年中，國(guó)家政策和市政設(shè)施對(duì)中關(guān)村等三大模塊將繼續(xù)支持：在大力發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)的大背景下，中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目得到市場(chǎng)的青睞；四條申奧大道(四環(huán)路、大屯路、北辰東路、公路一環(huán)北苑段)的拓寬，貫穿南北的地鐵5號(hào)線的動(dòng)工都會(huì)加熱亞運(yùn)村地區(qū)項(xiàng)目；隨著入世協(xié)議的即將簽署，外資與外商的涌入，CBD區(qū)域會(huì)更大更繁榮。另外，高檔寫字樓也為這三大模塊帶來(lái)需求量：如在中關(guān)村地區(qū)，有幾個(gè)高檔智能化寫字樓在本年度陸續(xù)竣工入住，應(yīng)運(yùn)而來(lái)的就是對(duì)住宅類物業(yè)和商服配套的需求，這種帶動(dòng)因素在亞運(yùn)村地區(qū)和CBD地區(qū)也存在。

　　考慮以上因素，盡管亞運(yùn)村目前的供應(yīng)量已偏大，但隨著申奧活動(dòng)的開展，需求量也會(huì)相應(yīng)增大，加上它本身市場(chǎng)成熟度已經(jīng)很高，今年的房?jī)r(jià)將與去年持平，不會(huì)有大變化。而CBD核心區(qū)內(nèi)，隨著建外SOHO、開關(guān)廠內(nèi)的CBD國(guó)際公寓等新盤的入市，去年世貿(mào)國(guó)際公寓、陽(yáng)光100等為數(shù)不多的幾個(gè)高檔項(xiàng)目?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的局面將打破，房?jī)r(jià)將不會(huì)有上升趨勢(shì)；中關(guān)村地區(qū)，“村”內(nèi)的項(xiàng)目將繼續(xù)保持上揚(yáng)勢(shì)頭，但隨著四環(huán)路內(nèi)住宅供應(yīng)量的減少，在開發(fā)外拓的過程中，區(qū)域價(jià)格將出現(xiàn)降低趨勢(shì)。

　　除上述的三大板塊外，京沈高速、京開高速、京津塘高速、公路一環(huán)綠化隔離帶“三線一環(huán)”沿線也被業(yè)內(nèi)人士看好，從它們的供應(yīng)和需求情況以及房屋的定位看，這些新熱點(diǎn)地帶的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有升。據(jù)了解，京沈、京開、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊將會(huì)出現(xiàn)品質(zhì)較好的聯(lián)排別墅、Townhouse等多層住宅項(xiàng)目。加入WTO后使車稅降低、銀行可做車輛按揭、人們對(duì)未來(lái)收入的樂觀表現(xiàn)會(huì)使有車族越來(lái)越多，高速路的通暢使人們對(duì)距離不再那么敏感，這些都會(huì)增大對(duì)京沈、京開、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊項(xiàng)目的需求。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年城南的價(jià)格走勢(shì)看法也基本一致：雖然隨著四環(huán)路的貫通及其它一些市政配套設(shè)施工程的啟動(dòng)，城南的面貌正在改變，但由于城南自身購(gòu)買力相對(duì)弱點(diǎn)，加上城市建設(shè)得需要一定周期，目前除了個(gè)別樓盤外，還吸引不了別的區(qū)域的消費(fèi)者，因此，今年城南項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲的可能性不大。

　　經(jīng)濟(jì)適用房漲不漲價(jià)

　　回龍觀文化居住區(qū)、天通苑等經(jīng)濟(jì)適用住房今年會(huì)不會(huì)漲價(jià)，無(wú)疑是許多排著隊(duì)等著買回龍觀二期、天通苑四期的房的人最關(guān)心的問題。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房自1998年起，因其低廉的價(jià)格、較好的配套設(shè)施和環(huán)境成了工薪階層購(gòu)房的首選。到去年年底，回龍觀、天通苑出現(xiàn)沒房可賣的“斷頓”現(xiàn)象，數(shù)千戶居民排著隊(duì)等著買房。也就在這時(shí)，回龍觀、天通苑的經(jīng)濟(jì)適用房傳出了要漲價(jià)的消息。

　　記者曾向開發(fā)商及有關(guān)部門證實(shí)這個(gè)消息，到目前為止，沒有得到肯定的答復(fù)。但以天鴻集團(tuán)開發(fā)的回龍觀文化居住區(qū)為例，雖然政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)減免了一定稅費(fèi)，但由于政府采取限價(jià)銷售政策，而回龍觀又地處遠(yuǎn)郊，市政配套建設(shè)成本高，回龍觀文化居住區(qū)一期不但沒有贏利，企業(yè)反而貼了好幾個(gè)億的資金，而后期還有近兩百萬(wàn)平方米的面積要開發(fā)，天鴻集團(tuán)有點(diǎn)不堪重負(fù)。如此看來(lái)，為中低收入家庭解決了居住困難的經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該建，而且要多建，但開發(fā)企業(yè)也不能賠本賺吆喝，政府應(yīng)該對(duì)此盡快拿出解決辦法。(文／本報(bào)記者余美英)