二手房上市比例很低，至今剛有近千套已購公房成交，是北京市已購公房總數的1‰。大量的已購公房因報價過高而有價無市。今年北京市將加大經濟適用房建設，公房使用權買賣、轉讓市場也將全面打開，已購公房無疑要受此沖擊，購房者的選擇余地更大了，如果賣房者將已購公房的價格定得太高，其結果仍將是有價無市。那么已購公房到底能賣多少錢？作為售房者如何確定房價？北京市二手房市場價格受哪些因素影響？

　　房改房到底能賣多少錢？

　　-他家的已購公房為何賣出十六萬元

　　尹先生在西二旗安寧里擁有一套54.5平方米的公房，扣除工齡和年代折扣，尹先生最終以兩萬元的價格從原單位購買了產權，由于尹先生獨自帶著兒子過，其父母家位于石景山古城，且無人照顧。尹先生希望出售房改房后在父母家附近購買商品房。買來的房改房以多少錢出手為佳，頗讓不熟悉舊房市場行情的尹先生為難。于是有朋友給他出主意參照當地新建商品房，經過打聽他知道附近的商品房大概在4500元／平方米左右，于是有意以3200元／平方米的價格掛牌出售。他委托銷售的北京置業家園工作人員告訴他，應以當地新建商品房均價的2／3為參照。當地商品房的均價是4200元左右，掛牌前以2670元／平方米即總房價為14.55萬元左右為宜。尹先生因需更多的錢買商品房，于是要求以16萬元掛牌，而這一價格被當地一位急需住房的拆遷戶老太太看中。雙方最終通過中介機構完成了手續和物業交割。

　　-評估公司的估價是否權威

　　二手房交易離不開中介機構。目前北京一些有名的信譽度較高的中介機構都有取得資質專業評估師。這些中介在接受售房者委托評估時，都有人工評估業務，即由評估師結合地段、建筑年代、戶型、環境等因素給二手房估價。

　　規范的成規模的中介機構都開辟了評估軟件即電腦評估二手房。一種是電腦折算法，即將欲出售的二手房的地段、建筑年代、朝向、房高、樓層、電梯及設備使用情況、水箱、上下水、暖氣、電線布線等因素分別輸進電腦，裝有專業軟件的電腦便會自動算出該房相當于同一地段新建商品房價的比例及二手房的準確房價。另一種方法即成本還原法，也是通過電腦算出具體價格，即此二手房的材料等因素，按現行市場成本價折算。出售這樣的住宅能得多少錢，電腦會給出。

　　一個較合理的評估是用這三種辦法分別算一次，然后綜合。如這三種價格分別是25萬、27萬、29萬，最終的綜合價可能是27萬元。當然，這一價格對于買賣雙方來說只是一個合理參考價。

　　-北京市已購公房上市價格整體情況

　　據統計，目前上市的已購公房每平方米的售價多數在4000—4500元。構成這500元差別的因素多種多樣，通常情況下，土地等級高的，建筑年代近的，多層樓的3、4層或塔樓的6—10層及朝南的房子價格會比同等條件的房子價格稍高。從位置考慮，東、西、北三個方位的房子在價位上沒有太大的區別，而城南的房子和相對稱的城北房子相比每平方米售價要少500元左右。

　　北京市二手房和同一地區的商品房相比，其售價要低得多。在二級市場開放的一年中，各區縣二手房屋交易平均價格與同地區商品房均價相比情況如下表

　　從上表中不難看出，北京市的已購公房隨商品房的價格高低，也呈現較多的成交價。二手房價是商品房的2／3還要多一些。

　　確定二手房價分三步走

　　-按2／3原則綜合決定行情價

　　從目前北京市二手房交易數據看，二手房要比同地區普通商品房價格約低1／3，即是商品房價格的2／3左右。根據這一原則，再綜合考慮建筑年代、戶型、環境、配套等因素。如果房屋過舊，戶型不合理，環境不好，交通很不便等，價格還要低一些，反之，則加些價。

　　交易行情是動態過程，行情價格主要由所在地段、小區因素和房間內部因素影響構成。同時該地區房屋租賃價格也有一定的影響。二手房價接近商品房價格，那么買方就會傾向于買商品房。定得過低，賣方就會覺得還是出租房屋劃算。確定交易行情價要求廣泛收集信息，包括各種媒體公布的信息，也可以到大的房屋經紀公司去查詢。

　　-按行情價上下浮動約5%，決定掛牌價

　　第二步是確定掛牌價格的階段，出售方可根據目前房屋變現的迫切程度，決定在行情價格基礎上的浮動幅度，價格比行情低一些，肯定會很快賣出去，也可以早日改善住房。如果賣房者不著急，又考慮到會討價還價的余地，或是不久后此房存在升值的可能，就可適當在行情基礎上加一點錢。但是不論加價、減價，其幅度都不宜太大，一般不應超過行情價格的5%，否則會影響到該房的正常交易。不是覺得虧賣就是掛牌很久賣不出去。當這個價格定好后，賣房者便可委托實力較強的經紀公司掛牌銷售了。

　　-通過與買方討價還價確定最終交易價

　　當賣方的房屋在經紀公司推廣過程中被買方看中，此時就進入了第三階段即與買方議價階段，在經紀公司經紀人的撮合下，賣方最終和買方達成價格上的一致意見，簽署房屋買賣合同，并在經紀公司擔保下最終完成交割、辦證、收款等一系列交易環節后，最終拿到房款，完成交易。

　　一些經紀公司的負責人提醒買賣雙方，討價還價時，不宜與掛牌價相距太大，否則很難達成交易。二手房不同于一般商品，砍價幅度不宜低于掛牌價的10%。(文／本報記者趙國明)