據(jù)日前有關(guān)部門一項針對京城居民購買力的調(diào)查表明，半數(shù)以上的居民只愿接受價值20萬元左右的二手房。在北京上市出售的二手房中，已購公房占大多數(shù)。據(jù)了解在所有的已購公房中，按不同標(biāo)準(zhǔn)分別于1976年和1980年開始建造的公房又占多數(shù)。其中約60平方米的兩居房是其典型戶型。20萬元的兩居房分布在京城何處，不同方位公房的差價是多少？這些公房有哪些特點？

　　-公房集中分布在八處

　　已購公房一般分布于七、八十年代國家機(jī)關(guān)和各企事業(yè)的周邊地區(qū)。具體分布如下：

　　十里堡地區(qū)，國棉一、二、三廠附近；朝陽路、團(tuán)結(jié)湖地區(qū)；安定門外、安貞地區(qū)；體育館路地區(qū)；南二環(huán)、南三環(huán)之間；復(fù)興門到軍事博物館一線，及軍事博物館南北兩側(cè)；德勝門外大街、鼓樓外大街地區(qū)。二環(huán)內(nèi)各學(xué)校和原有各工廠的周邊地區(qū)；除了上述地區(qū)之外，在全市的其它地區(qū)已購公房也有零散分布。

　　-不同方位價格不同

　　目前根據(jù)置業(yè)家園公司的代理客戶和成交情況看，全市取得產(chǎn)權(quán)證的公有住房約有70萬套，真正上市進(jìn)行交易的只是很小的一部分。

　　這些已購公房大多分布在北京的朝陽區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)和海淀區(qū)等區(qū)的繁華區(qū)域，和目前銷售的同等價位的商品房比，在位置上具有相當(dāng)明顯的優(yōu)勢，和同地區(qū)的商品房比售價要低得多。據(jù)統(tǒng)計，目前上市的已購公房每平方米的售價多數(shù)在4000?4500元。構(gòu)成這500元差別的因素多種多樣，具體包括建筑年代、朝向、土地等級、層高、樓層有無電梯、設(shè)備使用情況、水箱、上下水、暖氣、電線布線等。這種種影響二手房價格的因素中土地等級、建筑年代、樓層和朝向?qū)Χ��?a href=http://whmsebhyy.com/special/fangjia.html target=_blank>房價格的影響更為顯著。通常情況下土地等級高的，建筑年代近的，多層樓的3、4層或塔樓的6?10層，及朝南的房子價格會比同等條件的房子價格稍高。從位置考慮，東、西、北三個方位的房子在價位上沒有太大的區(qū)別，而城南的房子和相應(yīng)位置的城北的房子相比每平方米售價要少500元左右。

　　-兩種標(biāo)準(zhǔn)面積不變

　　當(dāng)時建筑這些已購公房時，執(zhí)行的住宅建筑型號分為76住1和80住2。

　　76住1即1976年開始建筑的住宅，戶型多為一居室、二居室和三居室。它在1976年以前建造的住宅基礎(chǔ)上有了一定的改進(jìn)。

　　執(zhí)行76住1標(biāo)準(zhǔn)的建筑多為多層建筑，這也是受建筑設(shè)備影響的結(jié)果。這時建造的房屋高度位2.9米。而當(dāng)時陽臺的設(shè)計是凹陽臺、凸陽臺各占一半。

　　80住2即1980年開始建造的住宅，由于1976年地震的發(fā)生，這時的房子在抗震性上做了新的要求。

　　這個標(biāo)準(zhǔn)雖然比76住1標(biāo)準(zhǔn)新了一些，但并沒有本質(zhì)的改變，只是到這時應(yīng)用了一些先進(jìn)的建筑機(jī)械和設(shè)備、在住宅建設(shè)上對建筑物的抗震性做了更具體的要求。為了建筑加強(qiáng)抗震性，我們模仿國外建筑，在室內(nèi)增加了頂櫥和壁柜，還將層高從原來的2.9米降低到2.7米，力求降低高度增加建筑面積。但由于當(dāng)時的建筑都有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的控制，所以只降低了高度，沒能實現(xiàn)建筑面積的增加。

　　-已購公房的整體情況

　　70年代末、80年代初的公房以多層為主，由于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的限制，戶型單一且面積較小。到80年代末，勁松地區(qū)得到開發(fā)，住宅建設(shè)開始實施“占天不占地”的建筑方案，開始增加高層住宅樓的建設(shè)。此時，戶型也有了相應(yīng)的改變，開始考慮“兩大一小”的設(shè)計方案，即大過廳、大臥室、小衛(wèi)生間的設(shè)計方案。

　　這個時期的住宅一、二、三居室都有，二居室占了大部分的比重，一居室和三居室所占比例約是一居室占1／5，三居室占1／3，還有個別是大面積的戶型。各種居室數(shù)量的設(shè)計主要是根據(jù)各單位的具體情況而定的，單位需要什么樣的居室，需要多少，建筑就依據(jù)這個數(shù)量進(jìn)行設(shè)計和建筑。(文／高飛 趙國明)