-已購公房出租必須有房產(chǎn)證

　　-出租方暫不上繳租金土地收益

　　-近期北京市私有房屋出租房稅將作調(diào)整

　　-房稅征收采取委托代征的辦法

　　從11月16日起，已購公房已可公開出租了。

　　備受市民關(guān)注的《北京市已購公有住房上市出租管理暫行規(guī)定》終于出臺，各媒體也競相刊登了該暫行規(guī)定的主要內(nèi)容，人們在關(guān)注這些內(nèi)容的同時，更想了解有關(guān)部門對一些焦點條文的解釋說明。如土地收益上繳規(guī)定出臺之前，應(yīng)如何交納此項稅費(fèi)？私房和已購公房需交繳哪幾種稅？房稅交繳程序如何？已購公房租賃合同有沒有統(tǒng)一文本？帶著這些問題，記者日前采訪了市有關(guān)部門。

　　-“兩價”產(chǎn)權(quán)房同等對待

　　已購公有住房的范圍按照《北京市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理辦法》第三條的規(guī)定執(zhí)行，即公有住房包括按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價(含標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法)購買的公有住房及按照成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。據(jù)北京市國土資源及房屋管理局市場二處黃處長介紹，已購公房在上市出租時，不分成本價產(chǎn)權(quán)房和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)房。北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示成本價和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)房在出租后所應(yīng)交繳稅金也一視同仁，一些單位和個人希望對“暫行規(guī)定”中“以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價款的”已購公房不得出租的規(guī)定，對此市國土資源及房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項規(guī)定是指那些以遠(yuǎn)低于當(dāng)時標(biāo)準(zhǔn)價的價格購買的公有住房。他同時表示，這些住房按北京市有關(guān)規(guī)定是不能取得房產(chǎn)證的。沒有房產(chǎn)證的公有住房是不允許上市出租的，包括那些已以成本價購買但正在辦理產(chǎn)權(quán)的公有住房也不能上市出租。

　　-租金中所含土地收益暫不上繳

　　眾所周知，已購公房上市出售時，賣方要補(bǔ)交3%的土地出讓金給國家，同樣已購公房在出租時，出租人也應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳財政，據(jù)悉上繳的標(biāo)準(zhǔn)是否按已購公房出售時土地出讓金的比例(3%)來收取，標(biāo)準(zhǔn)價房和成本價房在土地收益交繳上需不需要區(qū)別對待，有關(guān)部門還正在進(jìn)一步擬定中。

　　那么在土地收益上繳具體辦法出臺之前，已購公房在出租時應(yīng)如何辦理土地收益呢？據(jù)黃處長解釋，在土地收益上繳具體辦法出臺之前，暫不用交繳土地收益，出租者只要按規(guī)定交繳其他幾項房稅即可。

　　-征稅征管方式多樣

　　房稅主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅等八項稅種，據(jù)北京地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于私人出租房屋比較隱蔽，稅務(wù)機(jī)關(guān)采取多種征稅征管形式。一種是稅務(wù)局自身征收稅款。具體內(nèi)容是，企業(yè)、自收自支事業(yè)單位和房屋管理部門出租房屋，可在辦理正常納稅申報手續(xù)時繳納各稅。其他單位和個人出租房屋，應(yīng)攜帶房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)共有權(quán)證、國有土地使用證和租賃合同等有關(guān)資料，主動到單位所在地或者居住地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。

　　另外，主要采取了委托代征的辦法。如與房屋管理部門聯(lián)合，出臺了加強(qiáng)出租房屋稅收征管的辦法，委托其代征出租房屋的稅款或給予把關(guān)。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步加強(qiáng)管理，各區(qū)縣地方稅務(wù)局采取了不同的方式，加強(qiáng)與社會涉稅部門的聯(lián)系，分別委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、外來人口管理辦公室等部門進(jìn)行代征工作。

　　房稅的具體數(shù)額請參看第38版。

　　-租賃合同文本有參考

　　已購公房出租暫行規(guī)定要求，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面租賃合同，據(jù)了解在已購公房和私房租賃方面，目前尚沒有統(tǒng)一的租賃合同示范文本。在這方面商品房交易要規(guī)范得多。另據(jù)了解，房屋租賃雖然沒有統(tǒng)一示范文本，但在建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》中要求當(dāng)事人在簽訂的自擬的書面租賃合同時，應(yīng)當(dāng)具備當(dāng)事人姓名住所、租賃用途、租賃期限等10項內(nèi)容。

　　-房稅近期要下降

　　稅收杠桿會直接影響住房二三級市場的啟動，我國目前房屋租賃有關(guān)稅費(fèi)較重，房稅達(dá)租金額的30%左右，專家普遍認(rèn)為這不利于啟動住房租賃市場。這也是房屋租賃私下交易盛行的主要原因。專家認(rèn)為，應(yīng)該從發(fā)展經(jīng)濟(jì)的整體和動態(tài)角度來調(diào)整稅收幅度。在這方面，上海和貴陽均對房稅做過大幅度的調(diào)整。

　　據(jù)悉，為了激活北京市的租賃市場，北京市有關(guān)部門將對房稅進(jìn)行調(diào)整，這對北京市的租賃市場走向規(guī)范化起到積極作用。(文／本報記者趙國明)