公房出租出售哪個(gè)合算？
http://whmsebhyy.com 2000年01月03日 10:07 投資導(dǎo)報(bào)
北京市已取得產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市交易，這對(duì)于不少喬遷新居或準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)新房的家庭來(lái)說(shuō)，舊房
出租合算，還是出售合算，成了一個(gè)難題。
從現(xiàn)行銀行利率來(lái)看，出租比出售具有更強(qiáng)的獲利能力。當(dāng)房屋年租金收入大于銀行年利息時(shí)，可考慮出租；當(dāng)銀行
年利息大于出租年收入時(shí)，可考慮出售。
我國(guó)現(xiàn)行一年期銀行儲(chǔ)蓄的年息為２．２５％。如一套北京三環(huán)一帶的兩居室的出售價(jià)為３０萬(wàn)元（目前三環(huán)面積在
１００平方米左右的普通住宅的價(jià)格在６０萬(wàn)元左右，按５０％計(jì)算舊房?jī)r(jià)格已經(jīng)是提高了）。存入銀行每年可獲利息收入３
０萬(wàn)×２．２５％＝７０５０元，而此房出租月租金至少可達(dá)１２００元以上，年收益可達(dá)１４４００元，兩者相差高達(dá)７３
５０元。
根據(jù)房屋的新舊程度、面積大小和產(chǎn)權(quán)狀況，舊房出售價(jià)格比估計(jì)的可能還要便宜１０－３０％。而這些因素對(duì)房屋
出租的影響不大，加上銀行存款還要征收利息稅，出售房屋受益會(huì)更少。可見(jiàn)，出租比出售受益更為豐厚、實(shí)惠，獲利能力更
強(qiáng)。
從居民目前的財(cái)產(chǎn)處置心理來(lái)看出租是最理想的方式目前，由于家庭收入來(lái)源的不確定性和教育、醫(yī)療、住房等家庭
支出的增多，居民對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的處置心理是“求穩(wěn)”和“獲利”兩種，也就是主要考慮財(cái)產(chǎn)的安全性和盈利性，而對(duì)于住房這
一重大家庭財(cái)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，對(duì)其安全性的考慮則是首要的。
而出租房屋則是“安全”與“獲利”的最佳結(jié)合，這種出租方式，既保留了房屋的產(chǎn)權(quán)，又能每月收取“租金”；既
考慮了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，又兼顧了眼前利益。因此，房屋出租將被人們視為“最合算”的方式。
從目前住房二級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)范性程度來(lái)看出租較為有利目前，由于我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)尚不規(guī)范，許多政策規(guī)定明
顯滯后，一些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)尚存在不少問(wèn)題，許多人對(duì)舊房出售尚存在一些顧慮：如房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的公證性、交易手續(xù)的繁簡(jiǎn)
、中介機(jī)構(gòu)的可信程度、交易稅費(fèi)的多少、房主的可靠程度等等。而出租雖然也要辦理租賃手續(xù)和繳納稅費(fèi)，但房屋畢竟還在
自己手里，稍感到不合算的，即可收回。因此，一些對(duì)出售房屋有顧慮的居民往往選擇出租，但隨著住房二級(jí)市場(chǎng)的逐步完善
、交易稅費(fèi)的減免等優(yōu)惠政策，房屋出售方式將會(huì)日趨增多。
從房屋未來(lái)升值潛力來(lái)看升值小的以出售為宜。那些好地段、好環(huán)境、好房型的住宅，將來(lái)有較大升值潛力，不宜出
售。若售房的原因不是急需用錢(qián)而是想買(mǎi)新房改變自己居住條件的家庭，可考慮先將舊房出租，用月租金用于支付購(gòu)買(mǎi)新房的
抵押貸款，待舊房的價(jià)位達(dá)到自己的滿意價(jià)位時(shí)再出售。
對(duì)于那些由于地段一般、房型老、面積小等導(dǎo)致升值潛力不大的房屋，想改變自己居住條件、盡快住上一套屬于自己
的新房，但苦于一時(shí)沒(méi)有那么多款項(xiàng)的家庭，則可通過(guò)出售，再貸一點(diǎn)款或添加少量資金，換購(gòu)面積較大的住房，以改善居住
條件。根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)條件和實(shí)際情況確定出租還是出售。
對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)條件比較富裕的家庭，一則通過(guò)出租可以將房屋作為家庭的長(zhǎng)線投資品種來(lái)考慮，以收取固定永久的房
屋租金收益；二則通過(guò)出售可以更新?lián)Q代住房，以滿足家庭消費(fèi)心理需求與實(shí)際能力的平衡，選擇購(gòu)買(mǎi)那些環(huán)境配套、管理完
善、功能齊全的“換代新房”。
以下情況則更適合于出售：家庭經(jīng)濟(jì)條件一般；房屋出售價(jià)格好；家庭急需用款；房屋出租困難；租金比較低不合算
。賈廣葆
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