任志強：應叫停經適房大力發展公租房

http://www.sina.com.cn 2010年05月20日 05:36 新浪財經

圖為新浪財經主持人與任志強(右)合影。(圖片來源：新浪財經)

　　任志強提倡改變現有土地制度 讓農民宅基地可進行流轉

　　在當前和今后的房價走勢之外，任志強也跟我們分析了中國房地產市場深層次的問題，比如，土地財政。他有一句話叫叫做，中國房地產市場存在的問題，并不是買不起開發任志強談扔鞋事件：90%的人支持我的觀點媒體來源：新浪財經《財經視點》商的房子，而是買不起政府的地。

　　任志強：網上有很多年輕人說我一個月只有兩千塊錢的工資，三千塊錢的工資。他本來就應該買不起房子，不是他買不起房子，是他買不起那個地，那個地已經漲到兩萬多塊錢。

　　新浪財經：這背后深層次的土地財政的問題，

　　任志強：我提倡改變現有的土地制度，讓農民的宅基地和農民的用地可以進行流轉，不僅僅是集體的建設用地。集體的建設用地在流轉過程中，老百姓的宅基地，農民的宅基地是不能轉換的。一定要讓農民的宅基地能轉換。

　　新浪財經：怎么流轉法？

　　任志強：在成都的土地流轉試點中，已經很明顯地看到，它可以通過開發商去代建的方式建了農民住宅，所以每個人都分到了房子，然后又拿到了大量的補償，起碼試點的區域中，每個人都是百萬富翁了，農民是百萬富翁。同時又用集體農場的方式讓這些農民變成了農業工人，每個月拿固定公司和上勞保。然后把騰出來的土地變成國家的建設用地，也變成了增加了相應的耕地。大概這一個區域的改善中，增加了兩千多畝建設用地，兩千多畝的耕地，這是在原來的基礎上，等于把五六千畝的農民的宅基地變成了一部分人上樓，一部分變成城市建設用地，一部分變成了農業可耕地。這種轉換應該說很成功的。

　　新浪財經：任總有這樣一種觀點，談到農村的宅基地到底怎么樣處理的時候，很多人提出跟您不一樣的思路，比如我們不經過國家占地，國家補償，國家變成國家建設用地這道手，我們直接通過農民自行進行土地開發，您覺得這樣可行嗎？

　　任志強：那不是農民土地開發的問題，這個太狹窄了，如果要說的話，所有的土地變成私有化的土地，農民想干什么就干什么，農民未必都愿意開發，現有的土地政策上愿意用開發的方式，有人給他用補償權，如果都靠自己，也許干砸了，未必都愿意這么去干。最重要的是給農民以自主權。如果沒有土地制度改革的話，任何農村的用地都沒有辦法去流轉和轉換。最終可能還是要通過土地的私有化來實現這樣的目標。至少我們國務院的報告里溫總理已經明確提出用三年的時間進行土地產權的確認，這個確認就是我們土地流轉的基礎。我想如果完全沒有思想把它私有化或者流轉的背景的話，中央政府不去會發出指令要做產權界定。

　　除了改變現有的土地制度之外，任志強指出當前地王頻出的現象，是源于土地招拍掛背后的政府壟斷。

　　新浪財經：從長遠的角度來看，是一個對土地產權的界定或者未來向私有化方向發展，從短期角度來看，應該在現有的招拍掛這塊，更多把利潤這塊讓利于民。

　　任志強：不是招拍掛制度有問題，而是只有一個來源的時候，形成政府的壟斷問題。當我們學習香港招拍掛制度的時候，沒有重視到香港是兩種土地制度，有私有土地和共有土地兩者交換，兩種交換會平抑土地價格。中國現在缺的只有單一土地的時候，是不可能出現下降。更重要的是希望政府在現有土地制度上改變它的一些規則。當價高者得作為唯一條件的時候，一定會出現土地價值的不斷上漲。

　　新浪財經：怎么改變規則，怎么打斷土地暴利。

　　任志強：我不認為土地是暴利的問題，當我們出臺招拍掛制度的時候，發現監督招拍掛背后是防止官員的腐敗，如果沒有解決官員腐敗制度性的安排，他就只能招拍掛。如果我們用其他的方面解決了官員貪污腐敗權錢交易的話，用什么辦法都可以，不一定用招拍掛，用劃撥也不一定不行

　　那么到底如何才能破除土地財政帶來的一系列的問題呢，任志強認為，根源還是在土地財政稅收的問題上。

　　任志強：我覺得最重要的是制度改革問題。中國制度改革有很多問題，包括現在說的土地財政稅收的問題，富的省市并不指望于在土地中獲取更多的誰說。比如說北京市政府，盡管他也缺錢，但是沒有像一些偏遠地區政府沒有更多的財力支持，但是有一些小城市或者中等城市，除了土地以外，沒有太大的工業或者其他的稅收來源，所以一定要靠支撐政府的公共財政和對老百姓提供更多的服務，全世界所有的政府都依賴于土地財政，問題是搜集土地財政的方法不一樣，有的用物業稅，有的用地稅，有的用財產稅，獲取的辦法不一樣。而我們國家現在最早用溢價，土地雙贏可能獲取的收益在當期，因為把70年的收益折現了，當期政府更愿意用這種的辦法，國外用物業稅、地稅其他的方法去收。老百姓不清楚，好像只有中國在用土地發財，所有政府都一樣。

　　說到土地財政稅收的問題，兩會至今，關于物業稅開征已經有很多傳言，例如，重慶已經開始進行物業稅的試點。5月13日的新聞稱，上海市住房保障和房屋管理局相關負責人表示上海對住房持有環節的房產稅如何征收還在研究。一時間，上海可能將開征0.8%的房產稅的消息，更是越傳越真。對物業稅和房產稅，任志強則表示，不用瞎操心。

　　任志強：其實我們這次中央機關已經明確說了稅收不是地方能定的，需要中央定。他實際上就告訴你重慶、上海、北京，原來醞釀要出臺稅收的這些地方都無權出臺這些政策，就告訴大家，不要誤導，這次國十條的一些意見。國十條非常明確，不是你現在征，而是開始研究。研究完了以后，能不能征，我們不知道。燃油稅大概用了17年的時間，著什么急。等研究好了，自會告訴大家，什么時候開始，怎么個征法，不用現在瞎操心。

　　應叫停經適房政府放開資本市場融資大力發展公租房

　　房價調控到現在，且不說任志強認為調控目的并不在于讓房價下跌，就算是房價真的跌了，從每平方米2萬，降到1萬5，很多老百姓依舊買不起。更多百姓住房問題的解決還要依靠政府提供的保障性住房。

　　對中國過去12年的保障房體系建設，任志強一直持否定的態度。任志強任志強在他的博客中說到：1998年第三屆房協的會議上，任志強首先提出了經濟適用住房的政策偏差，并建議建立以廉租房和租賃住房為主的保障體系，并建議將磚頭補貼改為人頭補貼，然而19998年，在亞洲金融危機的背景下，拉動中國經濟增長成為第一要務，因此經濟適用住房從可租可售變成了只售不租。也就為經濟適用房制度的失敗，買下了根源。

　　新浪財經：以前那么多經濟適用房已經流向社會了，法不責眾，現在雖然出臺了懲罰措施，比如違規出租出售要沒收怎么怎么樣，但是那么多人怎么執行懲罰，怎么解決現在既有的問題？

　　任志強：我覺得他進行不了懲罰。我也不認為他應該進行懲罰。他應該說從什么什么時間之后要進行懲罰。當時為了拉動中國經濟，特別是怕經濟適用住房賣不出去，所以沒有實行準出準入制度，比如北京沒有規定經濟適用住房誰可以買，誰可以不賣。第二，住了經濟適用房的人不能在買的時候沒說，現在去說它如何如何。第三，我們在改革的時候，沒有是以貧富為主的，因為北京是在經濟適用房有幾個規定，比如拆遷戶都可以買，拆遷戶不都是窮人，拆遷戶很多是開奔馳車的人，但是為了讓你騰出這塊土地，比如修橋，修路或者修廣場，修奧運會設施，要你搬走，所以給了你優惠措施可以買經濟適用住房，怎么能今天查人家，人家可不是開著奔馳車。北京市把公務員列入可以購買經濟適用住房的條件，公務員可能很有錢。過去他買了以后，兒子畢業了，拿了很高的工資，現在要算收入的話，很高了。

　　新浪財經：經濟適用房已然這樣，對現有的經濟適用房解決方案應該是什么？

　　任志強：取消。不要再建經濟適用住房，北京今年也在做了。北京今年提出13.4萬套，其中有相當一部分經濟適用房收購以后，變成租賃房，政府也在失敗過程中，一次一次摔跟頭才清楚自己應該做什么，而不是天生已經知道自己應該做什么。

　　新浪財經：如果總結一下，以前的經濟適用房不管了，既往不咎，以后不蓋新的。

　　任志強：沒有辦法管了，再管，就是法治前，法只能治后，不能治后。香港的廉政公署成立之前，就宣布以前的事不算，沒有追究以前的道理。

　　經濟適用房制度的失敗，在業內已是普遍的共識，應該叫停，也是很多專家學者共同的呼聲。那么，保障性住房下一步應該向何處發力呢？公租房是這一輪宏觀調控中，被多次提起的保障措施。

　　3月19日北京市召開的住房保障工作會議上，就把“大力發展公共租賃住房，進一步推動住房保障想租售并舉轉變”當做北京市2010年住房保障工作的六大目標之一。雖然政策又有出臺，但大多數的老百姓還是感覺，政府的公租房，離自己太遙遠。那么，公租房沒有大量普及的原因，與何在呢？

　　新浪財經：接下來蓋更多的公租房，很多人說有很大的困境，比如資金問題上，怎么樣持續投入，讓它可持續運轉，會不會成為財政的大包袱？

　　任志強：這是傻瓜才能提出這種問題，全世界有很多先例，英國在二戰之后，用大量的70后或者40年無息貸款，政府貼息貸款來解決資金問題，這根本不是問題。現在全世界有很多類似的辦法，就是建租賃房，租賃性商業用房、辦公用房和居住用房都可以。國際現行的經驗足可以解決資金的問題，沒有任何問題，而是我們政府開不開放資本市場的問題。用類似的辦法解決租賃性住房的問題，也許今天沒有這些矛盾了。如果在98年開始建立租賃的觀念，就沒有這些矛盾了。