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多家銀行稱調(diào)控重點應(yīng)防房價大落
本報記者 夏晨
房價走勢愈發(fā)成為銀行界人士關(guān)注的焦點。
8月20日下午，央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計研究部召集在滬五家大型銀行、民生、浦發(fā)、上海銀行等8家銀行，座談上海房地產(chǎn)市場情況。一位與會人士透露，雖然與會的銀行業(yè)人士對房地產(chǎn)價格走勢判斷不一，但各家銀行均認為房價有波動，在防止“大起”取得效果的情況下，目前調(diào)控的重點應(yīng)該是防止房價大落。
今年1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資占上海市全社會固定資產(chǎn)投資的32.2%。8月21日，一家大行上海分行信貸人士認為，由于房地產(chǎn)投資占比較高，如果出現(xiàn)房價“大落”的情形，將對經(jīng)濟產(chǎn)生較大影響。
房價陰云不僅籠罩著上海。近日，南京、杭州等地銀行業(yè)人士在接受本報記者采訪時均認為，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格已處于高位盤整階段，存在下行可能。
8月20日，某股份制銀行杭州分行負責(zé)個人房貸審查的人士直言，由于擔(dān)憂房價下行誘發(fā)借款人風(fēng)險，其近來感到壓力很大。
擔(dān)憂者不僅僅是銀行機構(gòu)自身。由于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房貸總量占比較高，8月中旬，銀監(jiān)會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開展重點地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測試的通知》(下稱“通知”)。
知情人士透露，監(jiān)管部門此舉的目的在于進一步掌握房地產(chǎn)行業(yè)波動對銀行潛在風(fēng)險的影響。
重點布防
房地產(chǎn)貸款壓力測試并非新鮮事物。
今年6月份，銀監(jiān)會就要求各家商業(yè)銀行，根據(jù)GDP增長率、固定資產(chǎn)投資增長率、社會消費品零售增長率、CPI增幅等多種宏觀經(jīng)濟情景，分別測算本行在多種情景下的客戶違約率、預(yù)期損失以及不良貸款率的變化情況。并開展房地產(chǎn)貸款專項壓力測試，重點就房價、利率變動、居民可支配收入可能對個人住房貸款質(zhì)量的影響進行壓力測試。銀監(jiān)會還于近期下發(fā)了《房地產(chǎn)貸款壓力測試方案》，以提高銀行風(fēng)險計量水平。
“我們總行在兩個月前曾開展過一次房貸壓力測試，近期沒有再組織相關(guān)測試。”8月20日，一家大型銀行總行零售部門人士告訴記者。同日，江蘇某法人銀行高管也表示今年上半年曾做過相關(guān)壓力測試，但尚未收到監(jiān)管部門的最新通知。
“以前的房貸壓力測試都是自愿性質(zhì)的，由總行負責(zé)，分行基本沒有參與。”前述大行上海分行信貸人士稱，“但這次聽說可能是由地方銀監(jiān)局組織開展”。
知情人士透露，此次壓力測試的目標是評估重點地區(qū)銀行業(yè)金融機構(gòu)在房地產(chǎn)市場價格波動以及利率變化情況下的可能損失情況，并進一步評估其對銀行體系穩(wěn)健性的影響。
根據(jù)通知要求，此次壓力測試的機構(gòu)范圍為上述7個銀監(jiān)局轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機構(gòu)，壓力情景假設(shè)為轄內(nèi)房地產(chǎn)價格及利率水平發(fā)生高、中、低不同程度變動的情況，重點測算在壓力情景下銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量變化可能對銀行帶來的損失，并了解掌握壓力測試方法在銀行業(yè)金融機構(gòu)內(nèi)部管理的應(yīng)用情況。
考慮房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險特征，壓力測試設(shè)定房地產(chǎn)價格和利率為主要風(fēng)險因素。而壓力情景分為輕度壓力、中度壓力和嚴重壓力三種程度，分別對應(yīng)的是房地產(chǎn)價格下降10%、20%和30%，以及利率上升54個、108個和162個基點。
知情人士強調(diào)，壓力情景只反映市場不利變動的某種情況，不代表監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場和利率變動的判斷。
通知要求，7省市銀監(jiān)局轄內(nèi)開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的各類金融機構(gòu)，要通過實際調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，應(yīng)用相應(yīng)的方法，對不同壓力情景下銀行貸款質(zhì)量、準備金變動、利潤影響和資本充足率等方面的變動情況進行測算；結(jié)果最終體現(xiàn)為對銀行當期利潤和法人銀行業(yè)金融機構(gòu)期末資本充足率的影響。
在接受本報記者采訪時，交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平認為，監(jiān)管部門此舉可能是希望通過壓力測試來評估和觀察銀行業(yè)金融機構(gòu)在房地產(chǎn)市場、貨幣政策變化之后，其風(fēng)險承受能力到底如何。
“比如說房價下跌30%，(信貸資產(chǎn)質(zhì)量)出現(xiàn)問題，那么，銀行目前的撥備夠不夠；如果撥備不夠，將影響到當期利潤；如果撥備夠，則對當期盈利沒有影響，但未來還要再提撥備，對后續(xù)利潤有影響。”連平續(xù)稱。
在業(yè)內(nèi)人士看來，此番選擇上述7省市開展房貸壓力測試，乃是因為上述地區(qū)的房貸總量占比、風(fēng)險敞口較大，貸款的風(fēng)險狀況需引起高度關(guān)注。
今年6月末，經(jīng)濟發(fā)達的兩市三省，即北京、上海、江蘇、浙江和廣東5地房地產(chǎn)貸款占全部房地產(chǎn)貸款余額的55.7%。而在上述地區(qū)，房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重較高，房價波動或?qū)⒂绊懙疆數(shù)劂y行40%左右的信貸資產(chǎn)安全。
目前，上述地區(qū)房貸均保持不良“雙降”，但令監(jiān)管部門擔(dān)憂的是，如果房地產(chǎn)市場交易清淡，個貸增幅下降，則不良率會再度抬頭。
而上述重點地區(qū)中的北京、深圳等地的房地產(chǎn)市場銷售已出現(xiàn)持續(xù)低迷的格局。今年1至7月份，北京市商品房銷售面積為552.9萬平方米，比上年同期下降46.8%。而據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月深圳商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為2615套和24.80萬平方米，這兩項數(shù)據(jù)同比去年7月分別減少41.93%和45.66%，且成交量持續(xù)兩個月萎縮。
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