風險苗頭

　　房價遭遇“天花板”，可能是7個重點地區的共同特征。

　　目前，“杭州的房價穩住了沒漲”。前述股份制銀行杭州分行人士稱。而江蘇某銀行高管直言，“南京房價已無上漲空間”。他看到一些有趣的現象，如開發商加大了推銷力度，原來不做廣告的也開始做廣告，還采取贈送禮物等優惠方式攬客；同時，二手房的變現意愿很強，特別是別墅，主動找上門。

　　目前，“個貸風險系數還不是很大”。前述股份制銀行杭州分行人士說，“房價下行的空間，你說沒有也不可能，說大也不是很大；但如果來個10%或20%的跌幅，銀行房貸不良率肯定上升。”

　　在連平看來，如果房價出現下行，引發的風險將包括借款人“斷供”、購房者負資產、開發商資金鏈斷裂、相關行業調整、以房產作為抵押的貸款風險等。

　　上海一家股份制銀行此前的壓力測試結果顯示，如果房地產價格下跌10%，個人住房貸款不良貸款率上升1個百分點；如果房價下跌20%，個貸不良率上升6個百分點。但從一家大型銀行的壓力測試結果來看，即使房價下跌30%，個人按揭貸款的不良率也不會超過2%。

　　而從前述重點地區中的東部某省來看，今年以來個人住房貸款違約有逐月增加的趨勢，截至5月末，該省銀行業機構個人住房貸款違約客戶數、違約筆數，分別比年初增長13%、13.8%。

　　此前，上海銀監局還提示銀行業機構關注二手住房貸款的風險。該局表示，根據以往經驗，二手住房貸款發生風險的概率是一手住房的三倍左右；其中，本地居民二手住房貸款不良率高達1.64%，為個人住房貸款中風險最大的部分。

　　對個貸風險的擔憂，也令銀行業機構在業務開展時更為謹慎。

　　“目前房貸市場上，大家都是謹慎參與，我們銀行的內部審核也嚴格起來，邊遠地區的樓盤不做；雖然市區的新房還在做，但審核非常嚴格。”前述某股份制銀行杭州分行人士直言，而“以前是拿到房子就做，不管房子好壞”。

　　上述大行上海分行信貸人士也稱，該行的個貸是一手房為主，“而且基本只做我們有項目貸款的(樓盤)”。

　　房地產開發貸款的風險狀況也不樂觀。前述與會人士透露，來自央行上海總部的調研顯示，房地產開發商的資金鏈整體偏緊。

　　近期，監管部門的一份分析報告也指出，上海有94%的銀行業機構認為今年房地產企業資金整體趨緊；其中，有近1/3的法人銀行認為房企資金鏈不僅趨緊，而且有斷裂風險。

　　抽緊房企資金鏈的因素，首先是融資成本上升。監管部門的調研顯示，房地產開發貸款利率上浮的平均幅度在10%至20%，普通房企一般上浮20%左右，只有優質客戶才能享受基準利率的待遇。

　　與此同時，房企的經營現金流面臨較大壓力。此前，一項針對上海九家銀行的調查顯示，貸款最多的房地產企業，雖然其現金流凈額、籌資金額均比較充裕，但經營性現金流凈額都是負值；雖然這些房企的融資條件優于貸款少的房企，但其經營性現金流壓力反而更大。

　　上海銀監局要求各銀行關注房地產開發企業資金鏈趨緊的情況下，部分過度擴張企業可能采取的風險行為，如，通過虛增注冊資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。

　　對于開發貸款，“我們比原來更謹慎一些，對開發商資格的要求也更高”。前述大行上海分行信貸人士告訴記者。

　　同時，為防止開發商“7個杯子、6個蓋子”，在項目之前騰挪資金的情形，上述大行上海分行的開發貸款只針對具體項目來做。“雖然在客戶準入當中，我們會考慮集團公司，但在具體操作項目貸款時，并不是一個集團公司的什么項目都做，因為如果那樣，資金會管不住，風險太大。”上述大行上海分行人士直言。

　　截至今年6月末，全國商業性房地產貸款余額為5.2萬億元，同比增長22.5%，增幅連續7個月出現回落，但仍高于全部貸款增幅。目前，在各項貸款余額的占比中，房地產開發貸款約占7%，個人住房貸款約占11%。

　　(特約記者殷皎皎對本文亦有貢獻)