剛性需求是樓市的希望

　　- 需求調(diào)查

　　在期盼政府救市的呼聲未有回應(yīng)后，剛性需求成為京城開發(fā)商在這場寒冬中的希望，但時(shí)至今日，調(diào)整中的市場極少看到需求釋放的情景，需求是否真實(shí)存在？需求究竟從何而來？

　　城市化進(jìn)程帶來的安居需求

　　“要是開盤均價(jià)在17000元/平米以下，我們就會買80平米左右的兩居。”菜市口中信城項(xiàng)目開盤前，購房者卞先生這樣對記者表示。80后的卞先生和他女朋友都是河南人，大學(xué)畢業(yè)后就在北京扎根下來，雖無北京戶口，在目前工作穩(wěn)定收入可觀的基礎(chǔ)上，兩人也開始考慮“安居”問題。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)分析，北京常住人口的快速增長，帶來了對住房需求的增長。近三年，北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積25.9平方米計(jì)算，每年新增住宅需求達(dá)到1074.85萬平方米，新增北京常住人口的置業(yè)需求每年都在增長。“目前北京住宅市場外來需求占到了31%-35%。”戴德梁行華北區(qū)綜合住宅服務(wù)董事岳鋒鋼表示。

　　收入提高帶來的改善性需求

　　原本住在天壇東里的朱先生近期搬進(jìn)了方莊的新居———香灣，原本二室一廳77平米的住宅也擴(kuò)充為了目前135平米的三室一廳。“孩子大了，換個(gè)大一點(diǎn)的房子不會像原來那樣感覺局促。”談到購房動機(jī)時(shí)朱先生坦率地回答，而朱先生從2001年起收入逐年增加，為家庭購房打下了物質(zhì)基礎(chǔ)。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)，北京市城市居民人均可支配收入從2001年的11577.8元上升到2006年的19977.5元。居民收入的大幅提高，使居民的實(shí)際購買力增強(qiáng)，加大了現(xiàn)階段我國舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求。

　　財(cái)產(chǎn)增值帶來的投資性需求

　　“我們前幾天成交了一單6000萬元的大單，幾十套房由一個(gè)山西客戶一次性買下，主要還是覺得未來有增值空間。”北京某房地產(chǎn)公司銷售主管向記者透露。在房地產(chǎn)市場一片風(fēng)聲鶴唳時(shí)，投資性住宅需求反而凸現(xiàn)了出來。

　　來自天相投資的一份報(bào)告指出，當(dāng)前的投資途徑，正在因高技術(shù)、政策門檻、市場大勢不佳等問題而越來越少，在社會缺乏足夠投資渠道情況下，投資房產(chǎn)成為一種重要的途徑。目前的樓市低迷也給投資者創(chuàng)造了空間。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長顧云昌表示，投資房地產(chǎn)是許多人財(cái)產(chǎn)增值保值不得不為的需要。

　　地產(chǎn)行業(yè)需要優(yōu)勝劣汰

　　- 觀點(diǎn)

　　今天的房地產(chǎn)市場，可以類比當(dāng)年的家電市場，全國5萬多家開發(fā)商中必有很大一批死掉，死掉以后中國房地產(chǎn)行業(yè)會更興旺發(fā)展。在房龍網(wǎng)主辦的中國房地產(chǎn)創(chuàng)新大會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮發(fā)表了如上觀點(diǎn)。

　　陳淮認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一段調(diào)整期，市場經(jīng)濟(jì)競爭發(fā)展過程中，遇到風(fēng)險(xiǎn)很正常，房地產(chǎn)行業(yè)也需要有調(diào)整促成優(yōu)勝劣汰。“科學(xué)告訴我們，如果沒有大灰狼來追逐羊群，淘汰其中的個(gè)體，這個(gè)種族早就滅亡了，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣。”

　　陳淮將目前中國房地產(chǎn)業(yè)遭遇的調(diào)整，類比中國家電行業(yè)曾遇到的危機(jī)，他分析認(rèn)為，2001年中國的彩電業(yè)有4700萬臺生產(chǎn)能力，市場預(yù)測最多可以賣掉2000萬臺，各商家大打價(jià)格戰(zhàn)，主流輿論認(rèn)為中國彩電業(yè)要全軍覆沒，但到2007年中國彩電業(yè)生產(chǎn)了8400萬臺電視都賣掉了，中國的彩電廠家由于價(jià)格大戰(zhàn)死了一批，反而促使中國成為目前世界第一彩電大國。房地產(chǎn)業(yè)也類似，企業(yè)要充分把握市場調(diào)整的機(jī)會，想辦法活下來，把自己變成有品牌的，敢創(chuàng)新的，能辦成事的企業(yè)，就有機(jī)會。