下半年信貸政策仍將緊縮，不少開發商認為樓市一年后可能回暖

　　2008年已經過去了近7個月，北京樓市仍在十字路口徘徊。

　　在經歷了去年幾近瘋狂的漲價之后，開發商們很難對未來走向進行明晰的預測。但無論從哪方面來分析，北京樓市仍處于低迷狀態。這種狀態將持續到什么時間，樂觀的開發商認為是今年年底，悲觀的開發商則認為至少還有一年。

　　之前，各路地產大腕頻繁拋出樓市救市觀點，借以通過言論來影響政府在地產調控方面的政策。而有關部門已高調表示，下半年銀行信貸政策仍然緊縮。

　　“松綁救市”不可能實現，只能自己救自己了。

　　【市場現狀】

　　交易量明降均價暗著降

　　如何制定今年下半年的銷售計劃，成為肖志剛最近極為苦惱的一件事。肖志剛為永同昌集團營銷總監，有近10年的房地產開發銷售經驗，負責集團公司全國地產項目的銷售工作。按照慣例，每年5月，肖志剛需制定下半年的銷售計劃，而今年這個計劃讓肖志剛左右為難。

　　上半年交易量同比去年降38%

　　“今年北京樓市經歷了近10年來從未有過的慘淡，交易量出現萎縮，交易價格也停滯不前，甚至部分項目開始打折銷售。”北京易居房地產研究所副所長牟增彬分析指出，從2000年開始，北京樓市的交易量呈逐年遞增的局面，交易價格也是逐年遞增，而今年這兩個體現樓市活躍程度的指標都顯現疲軟。有著近10年房地產開發經驗的開發商，看不清今年的形勢也就不足為奇了。”

　　來自亞豪地產的統計數據證明了牟增彬的觀點。該公司研究數據顯示，今年上半年北京住宅期房及現房網上簽約總量為40600套，而去年上半年住宅期房及現房網上簽約總量為65004套，同比下降了24404套，降幅達到38%。2006年上半年的交易量更高，達到87778套，今年比2006年下降了54%。

　　多數樓盤采取促銷手段降價

　　一直處在市場銷售前沿的中原地產華北區域總經理李文杰，也明顯感覺到今年交易量的急劇下降。“除了銷售量下降之外，部分項目售價也開始下降。”李文杰告訴記者，今年上半年北京樓市單盤交易價格基本沒有上漲的，多數老項目新售樓棟都采用促銷政策，促銷、特價、贈送的幅度及折算金額達到10%-15%。另外，純新樓盤雖然看似在緩慢漲價，但其開盤已經比周邊同類項目低10%-15%。“雖然普降目前還未出現，但樓盤降價銷售已成現實。”

　　位于望京的首開國風上觀推不同位置的樓棟均價從16800/平米至13800/平米不等，而去年該項目最高銷售價格達到17000元/平米。同樣，華僑城新開盤的樓棟售價也比年初降了不少，該項目今年1月份最高售價達18000元/平米，而最近開盤的價格則為14200元/平米。

　　下半年信貸政策仍將緊縮

　　【救市回應】

　　對于那些資金嚴重短缺的開發商而言，政府救市或許是最后一根救命稻草。

　　潘石屹是“樓市需要救市”的積極呼吁者，雖然老潘三里屯soho銷售額達50億元，但他仍在公開呼吁救市。不久前在無錫的某個房地產論壇中，包括馮侖、任志強、潘石屹等京城地產大腕悉數婉轉地發出救市的呼聲。

　　事實上，上半年樓市的銷售慘淡已經引起了政府的關注。6月初，北京建委召集打折銷售幅度較多的開發商開調研會，匯報其打折銷售的原因及市場反應。6月中下旬，住房和城鄉建設部曾在北京組織過開發商座談。據了解，開會的目的比較明確，主要是針對房價和開發商資金鏈問題。

　　7月7日，中國房地產協會召開了一次內部會議，重點是討論目前房地產市場的形勢，并最終統一開發商的意見，向政府相關部門提交建議書。該協會一位不愿意透露姓名的領導表示，此次調研會議的規格比較高，“是應中央要求組織的一次調研”。按照正常的程序，中央對房地產市場動向的了解任務，一般會通過中國房地產業協會進行調研操作，然后形成建議書。

　　政府主管部門的一系列動作釋放給開發商的信息就是，政府有可能出面救市。北京華業地產銷售總監鄧小虎分析認為，尤其是近期針對上市公司的增發和公司債尺度的放松，讓開發商有這種想法。“所謂救市，就是銀行松綁針對房地產行業的貸款。”鄧小虎進一步認為，從目前的實際情況來看，銀行方面迂回空間并不大。按照央行“規模不變,增幅下降”的信貸投放原則,2008年金融機構新增貸款總量，將不得超過2007年全年的3.63萬億元。銀監會數據顯示，上半年銀行新增貸款達到了2.7萬億，已達到去年總量的74%。

　　據報道，全國人大財經委部分委員在聽取今年上半年經濟形勢的匯報后表示,中國應繼續堅持從緊的貨幣政策和穩健的財政政策,同時要增強宏觀調控的預見性、針對性和有效性。昨日，住房和城鄉建設部有關人員對記者表示，他沒有權利對政府是否救市做出判斷，但可以肯定的是目前還沒有聽到有關救市的政策。顯然，不論是從實際的銀行資金還是從政府部門的態度來看，下半年仍持續執行緊縮的信貸政策，開發商所企盼的政府救市也許只能是“水中撈月”。

　　變通融資盤活項目

　　- 出路

　　1 出賣股權

　　從5月份開始，公開出讓股權的房地產項目公司數量增多，僅僅在北京產權交易管理網掛牌出讓股權的項目就近15塊。記者統計發現，近期出讓的土地面積共近250萬平米，面積最大的為占地近100萬平米的密云高領鎮地塊，甚至今年初通過招拍掛方式獲得的來廣營某地塊，近期也被轉手。首開股份將已經接近封頂的西大望路項目也轉讓給一家香港公司。

　　2 項目托管

　　項目托管是指由專業開發管理商與缺錢的開發商簽訂托管協議。托管方以雙方約定的銷售價格以及回款計劃來管理該樓盤的銷售及后續開發，雙方一般以股權合作的形式來確立合作關系，托管方會向開發商提供一筆資金作為按計劃回款的保證，托管方負責項目的銷售，銷售回款扣除項目的開發建設成本及合理的利潤后，雙方五五分成。位于燕莎區域的某高端涉外項目已經接受了樓盤托管的商務模式。

　　3 增發或發行公司債

　　近期，上市公司增發或發行公司債的數量增加，包括招商地產、保利地產、首開股份、首創置業等眾多上市地產公司紛紛以增發或發行公司債的方式進行融資，融資數額均在20億以上。其中，6月30日，招商地產增發募資80億元獲得有條件審核通過，被認為是標志性的事件，據不完全統計，僅僅7月份就近10家上市公司采取不同方式進行融資。

　　4 打折降價

　　北京樓市打折降價已經成為一個普遍的現象，本報記者統計的數據顯示，從3月份開始，北京樓市項目打折銷售的數量和幅度均有所突破，目前已經出現最低7折銷售的項目。不過目前普遍打折的幅度在9折左右，少數項目開始下降到8折，而打折的名目也各不相同。比如特價房、團購等。