早報記者 劉秀浩 發自海南博鰲

　　2008年博鰲房地產論壇，一片愁云慘霧。

　　從一定程度上來看，房地產開發商的信心指數正下降到近年來的最低點。“拐點論”沒有了討論的價值，樓市正在進入一個下降通道已經變成了一個普遍性的結論。

　　不是降不降，是降多少

　　曾杰是江西一家房地產開發商的負責人，他告訴記者，最近，江西樓盤陷入了明顯的銷售困境。剛剛過去的5月份，江西樓盤成交量同比下跌了60%。去年是一個很特殊的例子，全國市場的火熱使得各個市場都創下了銷售記錄。可是，一個很現實的問題是，即使和2006年相比，成交量也跌了40%。

　　二三線城市的低迷讓眾人對地產市場變得更加悲觀。在此之前，眾多地產業內人士認為，包括深圳、廣州在內的市場之所以出現調整，是因為房價的上漲過于迅速，導致價格嚴重脫離實際。但是，目前來看，被認為價格沒有到位的地區同樣出現了嚴重的觀望情緒。

　　即使是高端市場，銷售同樣也遇到了瓶頸。云頂至尊是廈門最頂級的豪宅，項目銷售代表歐陽立新只身來到博鰲論壇，和很多典型的小型房地產公司一樣，這個公司以項目起家。她告訴記者，和以前相比，項目明顯銷售緩慢，“跑不動了。”她說，很長時間也難成交一套。

　　歐陽說道，公司準備把項目拿到香港等地進行海外銷售。6月17日，正在籌備上市的龍湖地產也預備將一個北京地產項目拿到香港推介。實際上，最近一個階段，樓盤海外銷售再次興起，國內市場的萎縮讓開發商不得不寄希望于海外市場。

　　“我們想知道，究竟哪里會降，降多少，降多久？”一家代理公司的人員這樣提問。對于很多業內人士來講，市場遇冷已經不再是一個需要討論的論點，而變成了一個普遍性的事實。目前他們所關心的是，各個地區將會遭遇多大幅度的調整。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生指出，目前樓市出現交易量下跌，正處于滯脹初期。和今年“雪災”或者是證券市場暴跌所引發“股災”不同，樓市還尚未有“房災”形成，但整個樓市今年來看是一個險局。

　　開發商財務狀況料惡化

　　清華大學經濟管理學院教授朱武祥提供的研究數據顯示，隨著我國房地產行業的繁榮，國內地產企業一直在樂觀地囤地擴張。萬科在2003-2007年的年均收入增長達到54%，保利甚至高達90%。這些企業都獲得了很高的增長。但高投資推動高增長的模式背后是持續的負現金流。過去10年，地產上市公司整體呈現持續負現金流狀態。融資前現金流只有2002年1年是正的，10年年均融資前現金缺口(行業平均)達到1.7億，5年年均融資前現金缺口2.2億。

　　朱武祥指出，一旦市場出現逆轉，公司的財務狀況就將出現嚴重惡化。舉例而言，香港市場也曾有大量公司采取高土地儲備的發展戰略，但1982年的市場周期使得眾多地產商陷入危機。

　　目前，市場的逆轉正在出現。除了成交量的下降，地產公司資金鏈也被全面收緊，瑞士信貸投資銀行部董事江濤表示，隨著準備金率的不斷提高，國內中小銀行幾乎面臨無錢可貸的局面。

　　與國內的信貸緊縮幾乎同步，外部資本市場也并不理想。江濤表示，國際市場在過去一年當中急轉直下。“去年上半年，私募融資非常方便，我們把項目帶到投資者面前，常常兩個禮拜就能夠獲得超額認購；但到了去年下半年，情況出現明顯變化，我們推銷延長到了2個月，3個月甚至4個月也無法獲得足額認購，無奈之下，在企業接受的情況下，不得不進行分段融資，先拿到一部分資金。”

　　朱武祥表示，和以前國有企業困境、銀行困境、證券公司困境一樣，房地產企業正在遭遇空前的“地震”并即將陷入普遍困境。這種情形類似于此前的中國彩電行業。朱武祥指出，以目前的資金鏈狀況，約有30%的上市公司只有在土地存量下降40%的情況下，才有可能實現財務平衡。

　　相對及時的調整是好事

　　6月13日，北京由中共中央、國務院各部門主要成員參與的一次高規格會議上，穩定房地產市場被重點提出。會議明確，要進一步加強金融監管,促進資本市場健康發展,保持房地產市場穩定,切實防范金融風險。

　　朱武祥表示，這一表態可以說明，政府對于房地產企業的金融問題正日益關注。朱武祥稱，政府需要像關注國有企業、銀行、證券公司那樣關注房地產金融。支持房地產行業整合、企業轉變增長方式和業界創新房地產金融解決方案。

　　央行貨幣政策委員會委員、國民經濟研究所所長樊綱指出，此次越南出現的經濟危機是典型的經濟過熱導致經濟波動，對于政府來說如果不及時調控經濟增長，最后問題比較難以解決。

　　樊綱指出，目前樓市的調整來得相對及時。樊綱說，一個相對及時的調整是好事。“股市60、70倍市盈率不調什么時候調？六千點都不調等到幾千點，八千點？像當年臺灣那樣到了一萬兩千點，一下跌到兩千點。”樓市同樣如此，不能夠像日本等地一樣泡沫充斥之后再作調整，那么將會帶來全面性的金融損失。樊綱稱，房地產市場的主動調整將有助于市場的健康成長。房價高了就應該調整，樊綱稱，由于市場調整往往是矯枉過正的，因此調整的幅度可能會較大。

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