除了宏觀調(diào)控帶來(lái)的融資壓力外，股票貶值和土地、房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金愈發(fā)緊張。

　　行業(yè)測(cè)評(píng)報(bào)告稱：房企今年最大風(fēng)險(xiǎn)是資金

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 梁燕軍/北京報(bào)道

　　5月28日，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)等單位組成的中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布了《2008年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)。《報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在償債能力薄弱的風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力面臨考驗(yàn)。

　　“最大的風(fēng)險(xiǎn)就是資金問(wèn)題。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示，銷(xiāo)售速度放慢導(dǎo)致的資金回款放慢，直接影響到房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流。而目前已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)貶值，資金流動(dòng)性差，同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逶诮邮堋吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)更是直言不諱，“因?yàn)槿ツ甓诘氐闹髁�就是上市的房地產(chǎn)公司，因此從某種意義上說(shuō)它們面臨的危機(jī)更大。從短期來(lái)看，未來(lái)一兩年內(nèi)，規(guī)模大的房地產(chǎn)公司，其存活能力未必比小公司強(qiáng)，而因?yàn)閷?shí)力原因未能在去年大規(guī)模擴(kuò)張的房地產(chǎn)公司，反而可能會(huì)贏得更好的空間。”

　　楊少峰說(shuō)，兩年內(nèi)全國(guó)范圍內(nèi)三成的房地產(chǎn)企業(yè)將因無(wú)法拿到土地而退出市場(chǎng)；兩成的房地產(chǎn)企業(yè)將因?yàn)橘Y金危機(jī)被吞并；還有三成企業(yè)艱難維持；只有不到兩成開(kāi)發(fā)商日子好過(guò)。

　　大型房企面臨短期償債風(fēng)險(xiǎn)

　　在《報(bào)告》列出的2008年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力十強(qiáng)中，僅陸家嘴(600663.SH)和萬(wàn)科(萬(wàn)科A:000002.SZ，萬(wàn)科B:200002.SZ)入選抗風(fēng)險(xiǎn)能力十強(qiáng)榜，其中陸家嘴名列抗風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)第一名，萬(wàn)科僅排名第八。

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)龍勝平博士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析說(shuō)：“盡管除陸家嘴以外，綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)的反映償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)流動(dòng)比率均在1以上，大多接近于安全臨界值2(陸家嘴流動(dòng)比率為2.31)，反映這些企業(yè)償債能力較強(qiáng)，但是由于這些企業(yè)在2007年普遍采取了較為積極的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略，平均存貨增長(zhǎng)率高達(dá)64%。扣除存貨后的速動(dòng)比率均小于1，萬(wàn)科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)上市公司的這一數(shù)值均在0.7以下，招商地產(chǎn)僅為0.37，反映出這些企業(yè)存在較大的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。”

　　與此同時(shí)，萬(wàn)科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)公司的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量指標(biāo)也都出現(xiàn)負(fù)數(shù)，萬(wàn)科為-1.52元，招商地產(chǎn)-4.74元，金地-7.52，保利最低，為-7.65，盡管這些企業(yè)的每股現(xiàn)金存量充裕，但是速動(dòng)比率和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)蓚�(gè)指標(biāo)一致反映出這些企業(yè)在未來(lái)普遍面臨較大的資金回籠壓力，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將是今年最大的考驗(yàn)。

　　賣(mài)地賣(mài)樓亦難回籠資金

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，以往房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地就可以在市場(chǎng)上再融資，圈到更多的錢(qián)，然后再囤地。但現(xiàn)在這種再融資的循環(huán)鏈條，已經(jīng)隨著牛市的退潮而斷裂。開(kāi)發(fā)商再融資的數(shù)量劇減，因?yàn)楣蓛r(jià)下跌，股本攤薄嚴(yán)重，再融資成本上升，地產(chǎn)再融資獲批的可能性也越來(lái)越小。

　　顧云昌副會(huì)長(zhǎng)表示，“開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目好比燒開(kāi)水，目前的情況是買(mǎi)的鍋太多，鍋蓋不夠用，用再大的火力也無(wú)法把水燒開(kāi)。”

　　在這種情勢(shì)下，目前一些城市的房企已開(kāi)始把手中的土地賣(mài)出來(lái)回籠資金，但土地拍賣(mài)市場(chǎng)目前也已顯露出頹勢(shì)。今年1月，北京廣渠路15號(hào)地流拍；南京推出五塊土地，兩塊流拍，其余三塊以底價(jià)成交；福州推出三塊土地，只有一塊成交。

　　更有甚者是將拿到手的土地退掉。今年4月，福州融信地產(chǎn)寧愿損失7000萬(wàn)元保證金，毅然退掉去年9月11日高價(jià)拍得的福州市中心白馬路地塊。

　　據(jù)來(lái)自北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息顯示，今年1月下旬和2月的成交土地價(jià)格與起始價(jià)之間的差距比以往有減少，2月推出5宗住宅類(lèi)用地，其中4宗采取招標(biāo)方式出讓，成交價(jià)格都只略高于招標(biāo)底價(jià)。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逑颉吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，目前，除了國(guó)家宏觀調(diào)控和股市低迷給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的巨大壓力外，人們購(gòu)房意愿的下降也使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)空前加劇。

　　“受第二套房貸新政以及銀根緊縮的影響，人們購(gòu)房意愿大幅下跌，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期加重，投資客大量退出市場(chǎng)，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商都將面臨需求大幅下跌的困境，銷(xiāo)售難度急劇加大；社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看空氣氛導(dǎo)致民間資金及熱錢(qián)同時(shí)看空地產(chǎn)，地產(chǎn)商融資渠道急劇縮小。這些嚴(yán)峻的外部條件導(dǎo)致房企面臨巨大的資金壓力，而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的原因相同，就是行業(yè)面臨的資金鏈緊張和銷(xiāo)售下跌，可能導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金問(wèn)題倒閉，或者不得不以極低的價(jià)格出售土地或者房屋，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)下跌。”楊少峰分析說(shuō)。