隨著從緊的貨幣政策出臺(tái)、隨著房貸新政發(fā)揮影響、隨著住房保障工作深入推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)：房?jī)r(jià)有所調(diào)整、房地產(chǎn)股腰斬、土地拍賣流拍、捂盤囤地退潮等等現(xiàn)象開始浮出水面。

　　但是，這些調(diào)整究竟是開發(fā)商的集體作秀或營(yíng)銷手段，還是市場(chǎng)“拐點(diǎn)”已經(jīng)真的到來？究竟是樓市淡季的慣常表象，還是市場(chǎng)的確已經(jīng)不堪重負(fù)？究竟是調(diào)控之后結(jié)構(gòu)變化的良好效果，還是一次惡性的非理性下滑？

　　樓市降價(jià)的真相究竟怎樣？帶著這個(gè)問題，上海證券報(bào)記者開始了為期兩周的三地走訪調(diào)查。

　　⊙本報(bào)記者 李和裕 于祥明 見習(xí)記者 周鵬峰

　　廣州 連跌三月 波及周邊城市

　　看相

　　陽春三月，廣州樓市“打折風(fēng)”趨勁，但依然無法阻擋樓市量?jī)r(jià)齊跌之勢(shì)。“均價(jià)下跌，成交量反而萎縮，這是不正常的，也不是宏觀調(diào)控所預(yù)期的。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江這樣表示。

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　　整體降幅20%

　　個(gè)別房?jī)r(jià)近腰斬

　　國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年2月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，雖然房?jī)r(jià)仍維持在同比兩位數(shù)增長(zhǎng)的高位運(yùn)行水平，但有14個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中廣州的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)是自去年12月以來連續(xù)第三個(gè)月下跌。

　　去年12月，廣州萬科金色康苑以14000元/平方米的均價(jià)開盤，遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平方米以上的價(jià)格。作為行業(yè)老大，萬科的降價(jià)行為加劇了市場(chǎng)的觀望氣氛。由此，一輪席卷廣州樓市的降價(jià)風(fēng)潮拉開序幕。

　　近期，富力地產(chǎn)部分樓盤更推出“首期免息月供計(jì)劃”、“11萬元即可輕松入住”或“最大8.3折”等優(yōu)惠營(yíng)銷策略。“萬科和富力地產(chǎn)在售樓盤太多，不得不降價(jià)。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“但一些跟風(fēng)樓盤成交量并不大。”

　　某上市房企負(fù)責(zé)人甚至告訴記者，公司在售樓盤成交量萎縮，一季報(bào)業(yè)績(jī)堪憂。顯然，富力與萬科降價(jià)舉措的疊加效應(yīng)在為自己積聚人氣的同時(shí)，加劇了廣州樓市的觀望氣氛。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則告訴記者，公司在廣州代理銷售的近20個(gè)樓盤成交量下降50%，相對(duì)去年10月，整體降價(jià)幅度達(dá)20%左右。“比如位于天河北的僑英花園，去年1月開盤價(jià)10000元/平方米，10月達(dá)到峰值16500元/平方米后開始回調(diào)，目前降幅達(dá)20%。可以說，去年價(jià)格升得多的樓盤，今年降得也多。”

　　更引人注目的是，廣州的示范效應(yīng)已波及周邊二線城市。

　　就在近日，佛山市建設(shè)局公布，今年2月佛山全市新建住宅成交套數(shù)1689套，比1月成交量減少逾五成，成交均價(jià)5314.12元/平方米，低于1月的5646.09元。

　　另有東莞萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)對(duì)某銀行推出最低七折的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)，更引發(fā)“東莞樓市跳水”之說。不久，運(yùn)河?xùn)|1號(hào)對(duì)一證券公司再推團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，均價(jià)5500元/平方米。

　　記者致電緊隨萬科降價(jià)步伐的景湖灣畔，銷售人員稱，在一定期限內(nèi)，無論戶型朝向等不同因素，均可享受七折的價(jià)格優(yōu)惠。

　　東莞豐泰城銷售人員則告訴記者，豐泰城在東莞雖然不是第一個(gè)折扣樓盤，但卻是降幅最大的樓盤。“就算萬科不降，我們也要降。這是大勢(shì)決定的。”據(jù)了解，去年該盤開盤價(jià)8000元/平方米，均價(jià)7000元/平方米，現(xiàn)在則起價(jià)4300元/平方米，團(tuán)購(gòu)者、二次購(gòu)房者更有其他優(yōu)惠。

　　“目前房?jī)r(jià)的下跌，是對(duì)去年廣州平均房?jī)r(jià)大幅上漲36.2%后的一種理性回歸。36.2%的平均漲幅意味著有的區(qū)域或樓盤價(jià)格甚至可能有50%至80%的上漲幅度，這是一種非理性的上漲。”黃韜認(rèn)為。

　　據(jù)《2008廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書》介紹，去年1至11月，廣州、東莞商品住宅同比升幅接近35%，價(jià)格呈創(chuàng)記錄式地上漲，去年前三季度更被稱為20年來廣東樓市難得一見的“黃金時(shí)期”。

　　探源

　　開發(fā)商維系資金鏈

　　“很多開發(fā)商把責(zé)任推到政府身上，其實(shí)是市場(chǎng)承受不了，有效購(gòu)買力嚴(yán)重不足。”房地產(chǎn)專家韓世同有自己的一番見解，“如果不啟動(dòng)投資性需求，市場(chǎng)很難短時(shí)間內(nèi)回暖。以前是投資推動(dòng)，但目前在高位購(gòu)房的投資者已經(jīng)被套了，廣州不像北京、上海，樓市缺乏大量國(guó)際資本的支撐。”

　　而開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)下跌則另有分析：“同一樓盤各單位本身就有價(jià)差，以我們自己的某個(gè)樓盤為例，園景比較好的均價(jià)7000元/平方米，但是靠路邊的最低4000元/平方米，整個(gè)樓盤均價(jià)6000多元/平方米。如果我把所有的單位都做成6000多元/平方米，再把路邊的這些單位拿出一些來做特價(jià)房，打七折也是4000多元，你能說我真的降價(jià)30%？但我也不否認(rèn)部分樓盤讓利可能確實(shí)很大。”

　　“折扣等降價(jià)措施實(shí)際上更多是市場(chǎng)處在低位期時(shí)吸引人氣的一種營(yíng)銷策略。”粵宏遠(yuǎn)總經(jīng)理鐘振強(qiáng)的看法與之頗為相似。

　　“但也不排除開發(fā)商有套現(xiàn)的壓力，因?yàn)榻衲晏幱阢y根緊縮的狀態(tài)，如何保持資金鏈的延續(xù)，是很多開發(fā)商面臨的共同問題。”鐘振強(qiáng)進(jìn)一步分析認(rèn)為。

　　在近日保利地產(chǎn)及香江控股的年度股東大會(huì)上，如何確保資金流的延續(xù)性，成為了管理層報(bào)告的重點(diǎn)，也是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　香江控股董事長(zhǎng)翟美卿明確提出，公司將在今年加快樓盤的銷售速度，以更快回籠資金。年報(bào)顯示，香江控股的資產(chǎn)負(fù)債率已接近70%，資金成為公司進(jìn)一步擴(kuò)張的最大絆腳石。近期頻推優(yōu)惠營(yíng)銷策略的富力地產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)140%。

　　對(duì)于一些融資渠道單一的中小開發(fā)商而言，對(duì)回籠資金尤為倚重。“目前中小開發(fā)商資金中25%左右為自有資金，25%左右為銀行貸款，銷售回籠資金占了近50%，而以前三者的比例基本為各占三分之一。”韓世同介紹說。

　　“現(xiàn)在已有一些中小型房企，因?yàn)橘Y金不足，有出讓項(xiàng)目或者找合作方共同開發(fā)項(xiàng)目的情況。”黃韜告訴記者，“萬科在這個(gè)時(shí)候大打折扣牌，積極回籠資金，便可在合適的時(shí)候收購(gòu)一些較小的公司。”

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