由于商鋪行情逐漸走高，品牌與業(yè)主之間的博弈 天平正悄悄地往業(yè)主這邊傾斜。租期縮短了，新簽訂 的租約合同中，大多數(shù)租賃面積在200到300平方米的 租期在兩年到三年之間，一部分面積小于100平方米 的商鋪租期甚至縮短到一年，少數(shù)租賃面積在2000到3000平方米的品牌采用了“5+5”的租期(五年固定 租期結(jié)束后品牌擁有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，比如ZARA)；附 加的商務(wù)條件越來越有利于業(yè)主——曾有過的裝修補 貼取消了，免租裝修期被縮短到一個月，甚至一些裝 修期也開始打折收租。

　　面對業(yè)主的強勢，不同的品牌態(tài)度也不一樣。 LVMH集團旗下有50個品牌，每一個品牌都會有自己 的品牌經(jīng)理去負責選址和門店建設(shè)。如果其中一些品 牌同時看中某一個商場，那么這些品牌經(jīng)理會相約一 塊去談判，以爭取最優(yōu)惠的條件。每個品牌的談判能 力也不一樣。LV最強勢，基本上它看中的店面，都能 拿下。“它的名片就是它的通行證。”何恩凱說。 大多數(shù)的品牌卻會根據(jù)切實情況做些許讓步—— 例如星巴克。在上海，星巴克與便利店一樣隨處可 見。在南京西路它便一連開了3家。但中信泰富店對 它來說，更像是一個重要的布點——如果它撤出，那 么，它的競爭對手、英國咖啡品牌COSTA就隨時可能 補位。自2006年年末COSTA在南京東路開出第一家門 店后，它一直計劃著一年內(nèi)在上海每條主要街道和主 要商城里開出至少一家店。但是，“一些大的零售商 來說其實并非那么了解中國市場，他們并不清楚哪些 地方是真正的旺鋪。”何恩凱說。因此在選址的時 候，有很多品牌要求將店鋪放在競爭對手的附近。 龍之夢雖然是本土的百貨公司，商場定位也并不 高端，但中山公園商圈內(nèi)只此一家百貨公司。花旗銀 行曾打算在龍之夢的一樓開設(shè)支行，委托一家中介公 司去和龍之夢商談。龍之夢的回復是，我們不接待中 介業(yè)務(wù)。花旗無奈之下，派了專人與龍之夢洽談，希 望在一樓擁有比較大的場地，但是租金方面又壓得很低。結(jié)果龍之夢只給花旗一小塊場地。沒過多久，渣 打銀行也打算在龍之夢內(nèi)開設(shè)一家支行。渣打沒有砍 價，只有一個要求，就是讓花旗離開現(xiàn)在的位置。據(jù) 中介公司的人說，龍之夢答應(yīng)了渣打的要求，并和花 旗溝通過。最后龍之夢沒有請走花旗，但是給了渣打 一個很好的商鋪位置，在一樓對著長寧路。

　　“一鋪難求，可能有些夸張，但是基本是事實。” 何恩凱說。

　　首先，國內(nèi)外的零售商都看好上海市場，需求 很大。另外，單店店鋪規(guī)模越來越大，許多零售商希 望開設(shè)旗艦店，也增加了面積的需求。在上海，很多 業(yè)主會半年回顧一下零售商的經(jīng)營狀況，然后優(yōu)勝劣 汰，差不多半年，可能就有經(jīng)營不善的零售商面臨搬 離的危機。最終他們都得為自己找到出路：被“調(diào) 整”出淮海路的美特斯?邦威在南京東路步行街擁有 了更大的旗艦店；離開淮海中路后的貝納通也在附近 擁有了一塊店面——面積自然小了很多。

　　“上海整個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的供應(yīng)是非常緊缺的，如 果選擇離開，零售商需要很多的時間和精力去尋找好 的店鋪。”何恩凱說。

　　有一些品牌，在租金越來越貴、商鋪越來越難 尋的情況下自行買下商鋪。這種情況在頂級品牌和 二線品牌中都曾出現(xiàn)過。2007年2月，LV集團旗下的Shanghold Investment與人合作以14.32億的價格組合競 買下長寧100街坊16/1地塊。在此之前，雅戈爾也以1.5億元買下了中寶銀樓，面積近6000平方米。英國 瑪莎百貨早在6年前就已定好了在上海開旗艦店的計 劃，然而選址卻一直是個大問題。現(xiàn)在他們已經(jīng)有了 目標位置，將以承租、買賣或合作方式接下一個新建 項目或爛尾樓，以便在硬件上做一些調(diào)整，并在租金 上達到優(yōu)惠。當然，目的地是南京路。

　　對于二三線品牌來說，這樣選擇過于昂貴。可以 清晰地看到，從1997年第一家Shpping Mall開出后， 它們已經(jīng)一路從內(nèi)環(huán)調(diào)整到中環(huán)甚至郊區(qū)。對它們來 說，比較合適的機會是尋找那些Shpping Mall的附帶商 場——它們通常散落在主干路附近的支馬路上，距離 Shopping Mall不遠，可適當?shù)胤窒淼讲糠秩肆鳌?/p>

　　“商家們最為期待的是新鴻基位于陜西南路和浦東 陸家嘴的兩個項目。后者能夠提供十萬平方米的商鋪 面積。”戴德梁行商鋪部高級助理董事章崢嶸說。但 這兩個項目最晚在2010年入市。另一選擇是恒基地產(chǎn) 剛剛在南京東路拿下的155地塊，這個項目最早也是 在2010年入市。在此之前，市中心沒有太多土地為他 們提供一些新興的商場。

　　或許，在興致勃勃地制定了2008年擴張計劃后， 很多人就只能把藍圖放在桌子上繼續(xù)構(gòu)想了？