本報記者 劉垚霞

　　盡管近期國家統計局有數據顯示，今年一季度外資投資房地產同比增長了68.7%，分析人士認為，這只是之前半年甚至更長一段時間內，外資投資效應的一種體現。未來這樣的投資會急劇減少。　　

　　有跡象表明，外資投資國內房地產市場的步伐正在放緩。近日，一家美國基金中國區的負責人對《財經時報》透露說，他們原定在北京增設代表處的計劃，目前暫時擱置。

　　而受一系列限制外資投資房地產政策的影響，這家公司今年年初在二線城市和當地開發商初步確定的幾個合作開發項目，目前仍停留在審批階段。“因為土地方面所牽涉的部門非常多，審批程序特別復雜、漫長。”這位負責人解釋說。

　　《財經時報》獲悉，不僅是上述基金公司，現在很多在國內有房地產投資的外資機構，都停止了進一步的擴張計劃，有的甚至考慮裁減中國員工。

　　“現在還無法確定他們具體的裁員比例，但這至少已經是他們計劃的一部分。”世邦魏理仕投資部董事盧志華對《財經時報》表示。世邦魏理仕是全球最大的地產服務公司。

　　限外政策增加了外資的投資成本和難度，迫使他們不得不重新考慮亞太區域的投資策略，“畢竟中國市場只是他們在亞太地區投資的一部分。”盧志華說。

　　投資受限

　　愛爾蘭財富控股集團計劃以41億元整體收購西單MALL的事件，曾被視為毫無懸念。但在4月時，卻發生了戲劇性的逆轉，國內頗具資金實力的中糧集團最后接盤西單MALL.在外資與西單MALL接觸尋求收購時，北京市產權交易所網站公布轉讓條件要求，西單項目新的受讓方及其控股股東必須是境內合法注冊和有效存續的企業法人，且具有在北京市大型商業、寫字樓綜合物業10年以上的經營管理經驗等。

　　業內人士普遍認為，這次外資收購協議未獲批準的原因，和國家的“限外政策”有直接關系。

　　2006年7月，由建設部、商務部等6部委共同簽發的《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》(即171號文件)塵埃落定，對境外企業持有房地產的方式及外商投資房地產作了嚴格的規定。今年3月，商務部出臺的25號文件隨之出臺，更是重新表明了嚴格限制外資投資房地產的態度。

　　盡管目前外資僅占國內房地產市場總投資額的5%，但每個單體項目的投資額都普遍較高。“他們的每次介入，都會讓開發商覺得這個行業的上升空間還很大，因此實際的市場效應不容忽視。”資深房地產金融分析人士齊霽分析說。

　　難覓合適伙伴

　　“我們的策略是是瞄著一線城市，不放棄二線城市。”前述美國基金中國區負責人說。

　　從投資心理上，外資實際上更傾向于北京、上海、廣州這樣市場透明度較高的一線城市，但一個現實問題是，一線城市的投資機會越來越少，而且對外資的限制也更加嚴格。

　　進入國內房地產市場的外資機構，基本上只扮演投資者的角色，能夠像新加坡淡馬錫旗下凱德置地這樣本身具備開發經驗的寥寥無幾。

　　這種“短板”決定了他們每進入一個城市，一般不會參與審批、拿地等具體事宜，因此必須在當地找到一個合適的合作伙伴，將這些事情交給對方處理。

　　隨著國內開發商紛紛轉戰二、三線城市，必須“倚傍”本地開發商的外資機構，其實際投資也主要集中在一些經濟較發達的二線城市。

　　《財經時報》了解到，外資的合作目標，主要是根據每個城市對當地開發商的詳細排名，選擇前幾位的開發商。他們除了會考量企業的品牌、開發經驗、土地資源等，甚至還會關注其取得土地的合理性，并對發展商在當地的開發規模提出要求。

　　但在二、三線市場，除了獲得開發商的公開排名外，外資無法得到更多的開發商資料和數據，這已經成為目前外資遇到的實際困難。

　　“這樣外資在二、三線城市這樣的區域性市場，尋找合適的戰略合作伙伴會更加困難。”盧志華說。

　　政策風險加大

　　與歐美房地產市場3%到5%的回報率相比，在國內，外資僅通過收購經營性項目的租金回報率就能達到7%到9%，“如果直接參與到開發環節，整個項目總體回報率達不到50%，外資是不會做的。”仲量聯行中國區董事陳立民對《財經時報》說。仲量聯行是五大國際地產顧問行之一。

　　為了實現多種融資渠道，目前外資在進入國內房地產市場的環節中也存在“走旁門”現象。

　　根據《財經時報》的了解，部分進入中國市場時間較長的外資機構，由于已經和國內銀行建立了長期的合作關系并具有一定的依存度，他們通常會把外匯存在國內的銀行，再由銀行貸給他們人民幣，然后投資到房地產項目當中。證監會一個月以前曾就此操作方法進行公開批評，認為這種方法繞過了限外政策。由于違規，成熟的外資基金并不情愿這么做。

　　在一系列的限外政策下，外資開始對在中國投資房地產保持謹慎的態度。

　　“根據今年5月商務部、國家外匯管理局聯合發布的《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》的規定，商務部所要求的備案其實就是審批。如果審批的時間被延長，項目最后可能就會被耽誤。”齊霽說。

　　按照近期國家外管局下發的“130號文件”，對外資投資國內房地產的企業將一律不予辦理外債登記和外債結匯批準手續。

　　這就是說，過去外資將一部分資金用作資本金，另一部分作為股東借款，每年用于給投資人提供分紅收益的做法，將被徹底阻止。

　　“他們必須把所有的資金都拿到國內作為資本金，如果不能說服投資人延長分紅期限，等項目開發完畢(一般開發周期至少在兩年以上，甚至四到五年)結算后再進行分紅，這些外資機構就真的無法再繼續投資下去了。”齊霽稱。

　　而以前外資基金投資內地房地產公司的股權，一般都會采取運作海外上市的方式實現退出。但有關政策也“封鎖”此路，成功在香港等地

　　盧志華認為，盡管近期國家統計局有數據顯示，今年一季度外資投資房地產同比增長了68.7%，這只是之前半年甚至更長一段時間內，外資投資效應的一種體現。“未來你會看到，這樣的投資會急劇減少。”

　　(未經授權，不得轉載)