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爭議小產權http://www.sina.com.cn 2007年06月23日 00:01 財經時報
實習記者 鄧昕 賈麗娟 在這場極富中國特色的博弈中，當事各方都備感矛盾。但頂著違法之險，小產權房卻頑強地存在著，與短暫的銷售火爆相比，人們更關心的是如何協調解決小產權的法律問題，在現實生活中從來就不缺乏矛盾，但也不缺乏解決矛盾的智慧，對于當事各方來說，現在最好的選擇就是等待 買還是不買，這對鄭偉而言是個問題。 他看中的是北京通州太玉園小區的房子。但是，這里的房子是“小產權”。 這意味著，房子下面的土地是農村集體所有土地。按照法律規定，在這樣的土地上，只有當地的農民才能居住和使用；而即便土地的所有者和開發商一起將之開發成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的“身份”——沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，房屋的買賣只是買主和賣主之間的“私下”交易，沒有任何法律能夠來保護這種買賣后權利人的權利。 然而，他身邊已有很多人買了這樣的房子，因為便宜。 “去年，我的同事在梨園買了一套，每平方米才1000多元，今年價格就漲到了3300多�！编崅フf。 2007年5月23日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發布報告稱，本市期房住宅均價增長較快，四至五環路突破萬元。從分環路住宅期房均價來看，四環路以內住宅期房均價達到每平方米13121元；四環至五環路均價突破萬元，達到10616元；而五環至六環路的均價則達到了7037元。 這種價格的對比，讓小產權房炙手可熱。 “以前大產權3000多，小產權1000多的時候，我們的房子根本沒現在好賣，現在我們的均價漲到3000多，人們反倒搶著買，剛才來的那個律師就是看了‘負面’報道才來我們這看房的。”太玉園售樓處姓郝的銷售人員指著鄭偉說。他清楚地記得，2002年太玉園剛開始銷售時，才幾百元一平方米，周圍什么配套都沒有，“買的人少，價格漲得也不快�！� 而現在的數據是，目前北京440多個在售項目中，就有80個是小產權，占項目銷售總數的20%左右。 而在其他地區，小產權也同樣在升溫，以河南省鄭州市為例，當地的“小產權房”已經占到其市面銷售的商品房的15%左右。 風險 “銷售人員告訴我，他們的開發商是上海某著名房地產公司；但我準備去簽合同交錢的時候，會計和出納卻是福建人。”鄭偉說，這讓他心生疑竇。 在這之前，太玉園就曾被北京市建委曝光過——2005年12月，太玉園因其未取得營業執照、房地產開發企業資質等級證書而擅自從事房地產開發經營活動，被北京市建委點名。 而從太玉園2007年與客戶簽訂的購房合同來看，銷售主體仍然是“通州區張家灣鎮張家灣村村委會”，而不是一般房屋銷售合同中常見的“某房地產公司”。 記者試圖通過張家灣鎮張家灣村村委會了解太玉園的開發商究竟是誰，但值班工作人員卻表示對存在于隔壁6 年之久的太玉園銷售中心全不知情。對于記者想采訪村長的要求，該工作人員表示：“我們村長經常換手機號碼，我也聯系不上他�！� 6月19日，記者從太玉園接待處出來，直奔位于村委會3樓的“黨委辦公室”。在這里，一位干部模樣的人剛沏了一杯茶坐在豪華的班臺后面準備看報，當聽說記者的采訪意圖之后，卻說自己只是來找人的普通村民，然后就將記者獨自扔在這間豪華的辦公室內揚長而去。 顯然，存在6年之久的太玉園隨著“小產權”的熱銷變得敏感起來，沒有人愿意為這個說不清的話題表態——法律的真空讓這個小產權房籠罩在灰色的陰影之中。 不過，和這位揚長而去的“普通村民”相比，開發泉發花園的翟“老板”坦然得多。泉發花園是位于北京市朝陽區香江北路的別墅小區，同樣身為小產權。翟“老板”告訴記者，泉發花園并不是房地產開發項目，而是在原來村土地之上的“舊城改造工程”。按照他的說法，是當地鄉委會——崔各莊委托他進行“房屋重建”，自己并不是“開發商”，也沒有“以開發商的名義賣過房子�！薄@讓一直住在泉發花園的一些業主們十分心寒。 這樣的風險政府當然知曉，并一直在提醒購買者“小產權房”的風險。 3月中旬，北京市建委就已發布風險提示，重申小廣告上宣傳為“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋，無產權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續，還提示消費者不要購買此類無產權或房屋權屬有爭議的房屋。 6月19日，建設部亦特別提醒城市居民，不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產權登記，購買者的合法權益也將難以得到保護。 但購買小產權并且權益受損的先例還是很多。 “這里的基礎設施很不好，地下水管經常爆裂”張境(化名)指著自己所在小區的道路說。 她所住的小區就是身為小產權的泉發花園，一個在1997年建成的別墅小區，目前大約有400多住戶，多數為“有錢人”，其中三分之一更是“外國人”。正是崔各莊鄉將這塊土地的使用權交與翟“老板”等四個“老板”共同開發，換取土地使用權出讓收益。由于處于法律監管的真空地帶，房屋質量的好壞全靠開發商自律。 “你瞧對面那家，裝修時，施工隊的工人拿錘子一砸，窗戶那兒的磚就撲碌碌往下掉�！睆埦持钢鴮γ娴膭e墅說。而她也把自己房子里里外外的水管、電線等全重新鋪了一遍�！昂ε沦|量不過關�！睆堈f。 除此之外，開發商自己組織的物業公司也是他們揮之不去的陰影。 2006年，物業公司要求泉發花園的住戶將物業費從2.2元提高到3.5元，這激起了業主的不滿�！拔覀儾煌�，他們就以斷電、斷水、斷暖氣做要挾�！焙蛷埦惩瑯幼≡谌l花園的沈蕾(化名)說，“我們和他們理論，說要訴諸于法律，他們卻揚言：你們去告好了，我們這里沒有法律�！� 從法律上看，張境和沈蕾等泉發花園的業主的確無法訴諸于法律，因為他們沒有他們所住的房屋的產權——他們手里現在唯一的憑證，是翟“老板”等人發給他們的榮譽村民證。這讓他們和同樣面臨物業糾紛的“大產權”業主相比，更加無助。 “這成了他們要挾我們的一個依據：不許我們買賣房屋，要賣也要賣給開發商，而且是原價；加建房屋每平方米還要多交好幾千元錢……”沈蕾說。 現在唯一能讓沈蕾他們覺得安心的是，翟等四個“老板”也居住在泉發花園中，“一旦他們跑了，再出點什么事兒，我們找誰去？我們就陷在這兒了。”張境和沈蕾相視苦笑。 之前曾有過政府強制拆除小產權房的先例。2006年5月，北京市規劃委在利用衛星查處違法建設過程中，發現房山區青龍湖鎮青龍頭村有違法建設項目。經核實，該項目在未辦理任何立項、規劃、用地、建設審批手續的情況下，共計建144棟別墅，占地300余畝，屬于違法建設。2007年3月27日，相關部門開始實施拆除其中的85棟，剩下的59棟予以沒收。截至目前，85棟違法建筑全部拆除。 權衡 一邊是風險，一邊是讓人心動的價格。 “當時我們也知道小產權有很多弊端，但價格實在是太便宜了�！睆埦痴f。 根據一些機構的統計數據，小產權的房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環內商品房價格的25%至30%。 “一百萬元錢在北京市區可能只能買五十平方米或者六十平方米的房子，但是到了郊外，雖然是小產權，卻可以買幾百平方米，非常合算。”在張境看來，買不買小產權其實就是在做一個權衡——要保障，還是要價格。 張算下來的賬是這樣：她買下的這套房子不到100萬；而租這樣的房子卻要1500美金一個月；租上8年的時間也就和買下的價格差不多了，因而之后房子如何處置并不會讓她有更大的損失，盡管她也很擔心她所住的泉發花園將來是否會被列入政府拆遷范圍。 她是在2001年9月買下這套房子的。除了物業給她帶來些許煩惱之外，她覺得一切都還不錯：“位置很好，購物也很方便。”和她做鄰居的，不乏演藝界名人。另外，有一個清楚知道小產權利弊的知名律師也選擇了在這里安家。 一位網名“隨便逛逛”的網友發帖說：“我家現在這個房子也是小產權，已經住了13年，什么事都沒有，哪有那么夸張……” 而現在，鄭偉也在權衡中，他想要得到更多關于小產權的信息。最讓他著急的是，他完全不知道政府對“小產權房屋”究竟是什么態度。“‘小產權樓盤’賣得這么火，政府除了一再警告和提示大家注意風險之外似乎沒有其它表態，究竟會不會取締小產權？又會不會采取嚴厲的監管和整治措施？”想買小產權房子的鄭偉顯得憂心忡忡。 “曝光越多，我們的房子賣得就越火，有什么好擔心的，這么大的小區難道說拆就拆了？你想想，拆的話對誰都沒好處！”當鄭偉向太玉園小區售樓處工作人員仔細詢問的時候，這位工作人員這樣回答。 這位工作人員和他的同事們顯然對這樣的疑問很不耐煩：“這幾天像你這樣來問的人很多，我們都懶得解釋，反正拿到鑰匙你就可以賣了，才買一個月，你那套房子就能漲2萬塊錢，要是不愿意冒險，想買的人排著長隊呢！” “親戚朋友老拿著報紙雜志給我看，說小產權沒保障�！编崅フf，“不過，北京買小產權的人很多，一些專家也認為政府必將妥善解決小產權的‘身份’問題，讓我覺得也許可以放心�！� 不過，也仍有很多人放心不下。 剛剛從廊坊到北京工作，并且買了小產權房的小趙就問：“我在正規中介那里買來的房子是小產權，說白了就是鄉鎮產權。既然不合法，為什么北京到處都在大張旗鼓地開發小產權房？既然不是合法商品，為什么不像紅心鴨蛋一樣強制下架？” 面對類似小趙這樣的提問，北京中大恒基房地產經紀公司的一位業內人士卻不以為然�！吧嫌姓�，下有對策嘛。”這位人士說，他還告訴記者，小產權房雖然不允許公開售賣，但還是有不少這樣的房源在中介公司掛牌出售�！爸饕切⌒偷慕浖o公司在賣�！� 令鄭偉更不解的是，既然如此充滿了隱患，為什么還有這么多的小產權房出現在市場上？ “小產權近兩年之所以發展很快，與舊城改造、合村并鎮密切相關�！北本┙紖^一位不愿透露姓名的村委會主任告訴記者，“當時要合村，像我們這小村能騰出100多畝地來，大村有的能騰出一兩千畝�！边@位村委會主任還說，在土地騰出來之后，幾乎很多村莊都搞起了二次開發，“開發的樓盤除了滿足本村村民居住外，其余的全部對外出售了�！� 無疑，巨大的利益恐怕才是開發小產權房屋的誘因所在。據太玉園小區的宣傳網頁顯示，該小區共分為三個開發區域，總規劃占地面積超過2000畝，總建筑面積240萬平方米。如果按照每平方米平均價格1500元計算，項目總銷售額可達36億，但根據目前的銷售價格推算，這一數字早已經超過40億。 “小產權”變“大產權”？ 當然，只要“小產權”能變成“大產權”，所有這些權衡都會成為多余，因為沒有法律保護的風險會隨著買主成為真正的產權所有者而煙消云散。 很多小產權房屋在銷售中都開始模糊承諾“小產權最終變身大產權”，太玉園也不例外。 當記者向太玉園銷售中心確認這一消息時，福建籍工作人員卻明確表示：有這種可能性，但銷售方不能做此承諾，也不會給出相應的時間表。 在回龍觀附近的某小產權小區，開發商明確答復將會給住戶辦理“大產權”房產證，但該小區的顧大爺入住一年多了，房產證還是遙遙無期，問他是否相信開發商的承諾，他想了一會說：還是讓事實說話吧。 泉發花園也傳出已在辦理“大產權”房產證的消息，并且“進展順利”，但業主對此卻很懷疑。 “我買房那會兒是2001年，當時開發商就說快辦大產權了，最遲第二年就可以辦下來。但現在已經過去6年了�！睆埦痴f。 她的鄰居們猜測，“嚷嚷著辦大產權不過是開發商用于穩定業主情緒的法寶”。在他們看來，開發泉發花園的“老板”們并不愿意辦“大產權”，因為“現在的物業是開發商控制的，大產權辦下來，業主就可以換物業，開發商就要少賺好多錢呢。”泉發花園的一位業主告訴記者，他每年交給物業公司的物業費大約一萬多元，這在泉發花園400多住戶里“算少的了”，而“物業公司人手并不多，保安也才20來個”。 但開發泉發花園的“老板”們卻稱有自己的苦衷。那位翟“老板”告訴《財經時報》記者，有關政府部門已經口頭同意給泉發花園辦理“大產權證”，“現在的關鍵問題是協商土地出讓金的繳納標準。”由于泉發花園是2000年以前開發的地塊，當時的土地出讓金繳納標準為100—200元/平方米，而根據目前的文件規定，要拿到“大產權”，泉發花園就必須根據現行規定，按650元/平方米來補交土地出讓金。 “我們想爭取按250元/平方米來繳納，按歷史遺留問題來解決，所以房產證遲遲辦不下來�！钡哉f。 而一旦政府開了“小產權”變“大產權”的口子，無疑是讓自己在面對蓬勃生長的小產權房時更為尷尬。 “如果政府允許建在鄉鎮集體土地上的小產權房屋變成大產權，無疑是助長違規開發的行為�！北本┚┞蓭熓聞账鮿P昕律師說。王一直從事房地產方面的事務，在他看來，小產權房屋的建設根本不屬于商品房開發范疇，“小產權”轉變成“大產權”在法律上沒有任何依據。 根據王凱昕的分析，按照正常的房地產開發程序，若要在集體土地上進行商品房開發，則首先需要將土地變成國有，然后進行土地的“招拍掛”，開發商拿到土地之后才能進行合法開發和房屋銷售，購房者最終才能合法地獲得“大產權”。 “小產權房屋土地沒有向國家繳納土地出讓金，沒有將土地變成國有就進行建設。如今建好之后拿著房子跟政府要辦理大產權，無異于先斬后奏，這不符合房地產開發的程序�！蓖跽f。 一旦“先斬后奏”成為可能，小產權房的開發將更加蓬勃。 而政府所能做的，除了對大眾進行不要購買小產權房的“道義勸告”外，似乎只有在源頭上去堵截小產權房。 2006年底，有關部門就發出禁令，從生產源頭上堵住小產權房的泛濫。 在太玉園小區，曾經向業主承諾將于今年底竣工的東區沿街商鋪和太玉園中小學，至今還沒有開工，各種施工設備散亂地放置在已經平整土地并搭建起施工圍墻的區域內，據銷售人員介紹，這里停工半年多了，現在誰要是還敢蓋小產權房，立即就會被拆掉，開發商已經派人去跑大產權的手續，東區沿街商鋪和太玉園中小學以及規劃中的高層住宅都將按正規程序開發，但相應的價格也會有明顯的增加，“住宅最起碼要5500元一平方米�！� 而這并不成為“小產權”成長的陰力�！靶‘a權”仍在不斷花樣翻新。在成都，一些新開樓盤宣稱“只租不賣”，而一租就是50年，“租期50年，就相當于是賣了�！变N售人員這樣說。 對于那些已經存在的小產權房，政府會將之如何，尚未有明確政策。這些小產權業主現在唯一能做的是：等待，和希望。 (未經授權，不得轉載)
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