3萬到11萬 徐楓開脫湯臣一品

　　本報記者 賀芳

　　湯臣一品“虛擬交易”事件，似乎變得有些復雜化。

　　6月7日，湯臣集團主席徐楓在倫敦通過媒體回應說：“湯臣做的是合法生意，不怕調查”——此前的6月5日，上海房地局向媒體通報，上海市正在對湯臣一品等項目展開檢查。

　　11日，上海市房地局辦公室發言人則向記者表示，目前調查正在進行當中，調查肯定需要一定時間、一個過程，屆時會及時通報。

　　“不過，由于相關調查目前主要還僅是房地局一個部門在進行，并未有相關部門尤其是稅務部門的協助參與，要查實此前所指的湯臣一品涉嫌違規，困難不小。”上述房地局官員說。到目前為止，湯臣方面并沒有就相關事宜主動與上海房地局方面進行溝通。

　　　三個神秘“買家”

　　根據上海市房地局的通報，對湯臣一品展開調查的原因是，“撤消率列全市所有在售樓盤前列。該樓盤開盤以來，社會輿論反應強烈，認為價格虛高，有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環節有虛擬交易、自我炒作之嫌。”

　　6月8日，記者在上海房地產交易中心查詢到，“湯臣一品”從銷售至今，一共賣出去了三套房子，分別是：花園石橋路28弄8號3801室，建筑面積979平方米，由“愛博喬國際有限公司”購買，據稱是東南亞買家：1601室，597.57平方米，買家名為“古媋糴”，古媋糴據稱是臺灣人，3101室，597.57平方米，買家名叫“李放”。

　　時間分別在2006年8月、2006年11月份、2007年2月，目前這個樓盤的累計合同均價130608元/平方米。

　　這三套房，目前的權利人仍然為湯臣海景花園有限公司(湯臣一品的項目公司)，上海交易中心人士表示，三個買房人的“小產證”還未辦理。

　　但略感蹊蹺的是，記者從所有公開信息里，都查不到有關“愛博喬國際有限公司”的信息。

　　而上海“網上房地產”系統顯示，湯臣一品撤銷的三套定金合同，也都發生在2006年8月。

　　對此，徐楓6月7日在倫敦接受采訪時解釋說，購買這三戶的是同一人，也都付了定金，因不想被曝光，用的是開曼群島之類的海外公司名義，但官方不同意，也不同意外國人投資，最后只好取消交易。

　　“要查證這三次被取消合同的交易，需要查證海外注冊公司的實際控制人，有較大難度。”房地局內部人士向記者表示，就算查知買家的身份，若不能證明買家與賣家之間的關系，也不能給銷售的真偽定性。

　　“不過，這次突然調查，和以往要等到基本調查清楚之后才公布情況不同，在調查之前首先通報，足見局里調查組的決心和把握。”上海房地局內部人士說。

　　據了解，6月7日上海市房地局調查人員首次來到湯臣一品售樓現場進行調查。對于有媒體說“建設部有關人士參與討論此次調查”的消息，上海市房地局該發言人稱：“并不知道有關情況，并未聽說建設部人士參與。”

　　　　土地成本485美元/平方米

　　其實，除了湯臣一品定下的“天價”外，從拿地到項目銷售跨度長達12年之久，土地價格已今非昔比，由此產生的巨額利潤，才是業內質疑聲不斷的根源。

　　到底湯臣的成本是多少？這是一個10多年歷史遺留的算術題。

　　記者查閱湯臣一品項目公司——湯臣海景花園有限公司的工商資料，1995年湯臣從上海富都世界發展有限公司購買這個地塊，當時簽訂的土地使用權轉讓合同顯示，樓面地價為485美元/平方米，土地使用權轉讓金總計5820萬美元。

　　不過，湯臣在此后，遭遇了重大的財務危機，連連難以按照規定的時間交付資金，這塊地幾乎命懸一線。

　　1996年，湯臣致信給浦東新區工商行政總局，稱“湯臣集團對浦東各項目的實際投入已達5.1億美元，由于受宏觀調控、政策變化等諸多因素的影響，原滾動開發各項目的計劃受阻，因此，湯臣海景(“湯臣一品”的前身)原應于營業執照發后90天內繳清注冊資本金25%，其余按照建設進度在3年內交齊，但計劃已經受阻，目前無力實現。”

　　此后，項目建設進度以及剩余部分注冊資本金相應延遲。

　　從1995年7月至1998年，湯臣才到位1796萬美元，直到1999年下半年，隨著房地產市場的回升和金融風波影響的逐步消除，湯臣才加快了注冊資本金的到位速度。

　　“那個時候它的日子很難過，幾乎喘不過氣來。”一國有銀行信貸部人士說。

　　時過境遷，等這個項目終于繳清了土地款，準備銷售時，2004年10月湯臣的董事長湯君年去世。湯臣集團委任其子湯子同接替湯君年在“湯臣海景”之董事職位。同時委任徐楓接替湯君年在“湯臣海景”之董事長及總經理之職位。

　　2006年，國家再度對房地產進行宏觀調控，處于風口浪尖的“湯臣一品”，其定價11萬元/平方米，瞬間成了眾矢之的。

　　業內人士為“湯臣一品”算過一筆帳：當時陸家嘴地價極低，該樓盤目前的容積率超過7，土地成本每平方樓板價不會超過10000元，建安成本不超過10000元/㎡，前期加配套不會超過2000元/㎡，把一些管理費和營業稅等等加進去，綜合成本在30000元/㎡以內。

　　記者查閱湯臣一品項目公司——湯臣海景花園有限公司的工商資料，該公司的總投資額為9800萬美元。

　　記者獲悉，大約五年前，一家商業銀行給湯臣一品發放開發貸款，他們給它的成本評估大約也是2萬元/平方米。

　　盡管利息成本再高，人們仍然無法接受3萬元與11萬元之間的巨額差距。

　　有人給湯臣一品、金茂大廈、在建的環球金融中心分別算了一筆帳：“湯臣一品 141894平方米：141894×110000＝15608340000，而金茂大廈290000平方米，造價5.4億美元(約4317840000人民幣)，環球金融中心377300平方米，造價1050億日元(約7265265000人民幣)。”

　　也就是說，賣掉“湯臣一品”再造一幢金茂大廈和環球金融中心都綽綽有余。

　　　“豪賭”的營銷策略

　　但在商言商，業內更多的是詬病湯臣一品的營銷策略。

　　“有些東西的確不能僅僅用成本來衡量。”一家商業銀行的個貸部負責人表示，他們給湯臣一品做過方案，仍然會給貸款人大約4-5成左右的貸款。

　　除了湯臣所宣傳的“古董”、“稀缺資源”等說法外，實際上，定下湯臣一品的“天價”，很大程度上是湯臣集團受內地房地產業務的頹勢所迫。

　　湯臣如此定價的真正原因，湯臣集團總經理徐彬曾親自對本報記者有這樣的表述：湯臣集團來上海投資房地產14年，陸續投入20億美金，才僅僅在2006年向香港總部上繳首批約1.7億人民幣的利潤。

　　湯臣集團執行董事湯珈鋮也曾公開坦言，“‘湯臣一品’才是湯臣獲利的主要項目。”

　　2005年，湯臣集團營業額為5億港元，毛利3億港元，而這兩項數據在2004年分別為7.6億港元和4.4億港元，下跌明顯。2006年，由于“湯臣一品”銷售不順，集團業績虧損高達5551萬港元，即使排除土地增值稅影響，去年利潤仍大跌44.2%。

　　而據湯臣最初的理想投資模式，在留有大量高端優質的收租物業前提下，通過打造少數幾個頂級物業項目用于銷售，回籠資金，隨后便可在穩定租金收入的保障下持續發展。

　　徐彬曾向記者表示，在很長一段時間里，湯臣同時運作四五個項目，財務開支巨大，為渡難關，湯臣還曾通過賣掉部分土地以套取現款。

　　因此，很多人認為，湯臣一品的“天價”，某種程度上是湯臣集團為一舉獲得投資收益的一次“豪賭”。

　　但湯臣一品開盤時期，便做了諸多的“逆勢而為”。突出者是遭受國家宏觀調控，高價房正是調控的方向之一。盡管“湯臣一品”的高管一再強調，“湯臣一品”是古董，是稀缺資源，并非可以用成本來衡量，但11萬元的價格，在輿論上變得觸目驚心。

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