本報(bào)記者 周濤 深圳報(bào)道

　　陳新軍的愿望始終沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。去年5月他就開始計(jì)劃買房，但深圳房?jī)r(jià)一路上漲，陳企望房?jī)r(jià)有所回落再買。他一直寄希望于是時(shí)正在密集實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策能有所成效。但是伴隨上調(diào)貸款利率、收緊信貸、國(guó)六條、90/70政策而來(lái)的，卻是深圳房?jī)r(jià)的逐月上漲，廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2006年深圳全市商品房均價(jià)9384元每平方米，較上一年上漲25.3%。進(jìn)入2007年，深圳房?jī)r(jià)漲勢(shì)更猛，根據(jù)深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)，2007年前4個(gè)月，深圳房?jī)r(jià)同比上漲38.9%，較去年全年漲幅達(dá)到22.8%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均價(jià)達(dá)到11339元/平方米。

　　陳新軍仍然在等待去年實(shí)施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策能令房?jī)r(jià)有所回落，尤其是去年5月29日公布的90/70政策 (建筑面積在90平方米以下的住宅，要占總建筑面積的70%以上)，總供應(yīng)套數(shù)的增加能否使房?jī)r(jià)回落？

　　陳新軍的企望可能會(huì)落空，記者調(diào)查顯示，正是因?yàn)?0/70政策的實(shí)施，今年深圳房?jī)r(jià)將繼續(xù)大幅度上漲。

　　深圳房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)亂象

　　由于統(tǒng)計(jì)口徑不一，2007年前5個(gè)月深圳房?jī)r(jià)到底上漲多少？不同的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有不同的結(jié)論。4月17日，

　　而即便是10.7%的漲幅，在其他統(tǒng)計(jì)部門來(lái)看仍然是相對(duì)溫和的。根據(jù)深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)以及多家地產(chǎn)中介及研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)、統(tǒng)計(jì)，深圳2007年前4個(gè)月房?jī)r(jià)實(shí)際漲幅遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)。

　　自2006年下半年以來(lái)，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局對(duì)一手房、二手房交易采取了公示制度。在深圳國(guó)土房產(chǎn)局的網(wǎng)站上每天都會(huì)公布全市及各區(qū)的一手房、二手房房屋成交面積、套數(shù)、均價(jià)等信息。中原地產(chǎn)深港研究中心根據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，2007年前4個(gè)月，深圳房?jī)r(jià)比去年同期上漲38.9%，較去年全年漲幅達(dá)到22.8%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均價(jià)達(dá)到11339元/平方米。

　　由于歷史原因，深圳房地產(chǎn)一直有關(guān)內(nèi)與關(guān)外之分，關(guān)內(nèi)(羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū))相當(dāng)于深圳的市區(qū)，關(guān)外(鹽田區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū))相當(dāng)于郊區(qū)。近兩年，由于深圳關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)日漸減少，新推出的住宅用地集中于關(guān)外的寶安、龍崗兩區(qū)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月寶安、龍崗兩區(qū)新推的住宅項(xiàng)目面積、套數(shù)分別占深圳全市的75%、69%。世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)代理事業(yè)部副總經(jīng)理甘偉表示：由于深圳關(guān)內(nèi)無(wú)地供應(yīng)，深圳正著力打造寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)，區(qū)內(nèi)配套已相當(dāng)完善，另外深圳地鐵1-5號(hào)線的規(guī)劃已于兩年前公布，全面覆蓋深圳關(guān)內(nèi)、關(guān)外，寶安、龍崗作為主要住宅供應(yīng)的區(qū)域，房?jī)r(jià)不斷上漲，而關(guān)內(nèi)受無(wú)地供應(yīng)的影響，房?jī)r(jià)更是大幅上漲。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，寶安區(qū)的一手商品房成交均價(jià)已達(dá)到10963元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)31.8%，龍崗區(qū)的一手商品房成交均價(jià)已達(dá)到7921元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)22.7%。同期，關(guān)內(nèi)的福田區(qū)的均價(jià)達(dá)到15739元/平方米，增長(zhǎng)13.7%，南山區(qū)的均價(jià)達(dá)到13426元/平方米，增長(zhǎng)10.8%。

　　90/70政策致供應(yīng)量階段性下降

　　深圳綜合研究院研究員周旭認(rèn)為：90/70政策的實(shí)施，導(dǎo)致今年深圳住宅供應(yīng)量階段性劇減，加大了供需矛盾，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲的直接原因。

　　深圳多家開發(fā)商對(duì)記者表示，90/70政策導(dǎo)致了供應(yīng)量的階段性劇減。開發(fā)商介紹，90/70政策正式公布是去年5月29日，但事實(shí)上，由于相關(guān)部門已經(jīng)在去年春節(jié)過(guò)后因?yàn)檫@一預(yù)期政策而停止了房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批。在90/70政策出臺(tái)之后，政府職能部門及開發(fā)商都在等待90/70政策具體實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，一個(gè)月后深圳在全國(guó)率先出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，即每一個(gè)住宅項(xiàng)目要求做到90平方米以下戶型占總量的70%以上，由于深圳的這一細(xì)則比建設(shè)部解釋90/70政策是按城市總量控制的要求要嚴(yán)格得多，開發(fā)商又開始猶豫，希望深圳政府能改成按總量控制而非針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目。直到去年9月份，開發(fā)商才從深圳政府方面獲得明確信息，仍以單項(xiàng)目控制。此后，開發(fā)商所有未通過(guò)報(bào)建的項(xiàng)目都必須依照90/70政策修改規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

　　深圳一家開發(fā)商對(duì)記者表示，90/70政策使得在2006年初的項(xiàng)目推遲了半年到一年的時(shí)間。中原地產(chǎn)深港研究中心研究員吳翠華表示，一般住宅項(xiàng)目從報(bào)建到推出一期項(xiàng)目的時(shí)間是12-18個(gè)月。90/70政策使一部分項(xiàng)目未能順利在2007年上半年推向市場(chǎng)，從而加劇了市場(chǎng)供應(yīng)緊張，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月深圳全市新推住宅項(xiàng)目41個(gè)，新增住宅14460套，150萬(wàn)平方米，同比去年分別減少21.7%和17.7%，今年前4個(gè)月深圳住宅供需比0.65：1。吳翠華表示，在深圳供需相對(duì)平衡的2002-2005年，深圳住宅的供需比約在1.2：1，今年前4個(gè)月的供需比增加了一倍，即便是2006年，深圳住宅的供需比亦在0.96：1。深圳一家開發(fā)商對(duì)記者表示，該開發(fā)商在3月份推出200多套房子，有超過(guò)2000人排隊(duì)認(rèn)購(gòu)。

　　對(duì)于是否因?yàn)?0/70政策導(dǎo)致深圳住宅供應(yīng)階段性緊缺，深圳國(guó)土房產(chǎn)局房地產(chǎn)研究中心的王鋒所長(zhǎng)則并不認(rèn)同，但他并未對(duì)此疑問(wèn)做出回應(yīng)。

　　90/70政策后市難抑房?jī)r(jià)

　　事實(shí)上，90/70政策不僅加劇了深圳今年商品房供應(yīng)的緊張，而且在執(zhí)行90/70政策時(shí)，深圳在新批住宅用地中打包保障性用房的做法也將加劇未來(lái)房?jī)r(jià)上漲。自去年下半年實(shí)施90/70政策以來(lái)，深圳國(guó)土房產(chǎn)部門要求，對(duì)于公開招拍掛的土地除了要求單項(xiàng)目90平方米以下的戶型占70%以外，開發(fā)商還必須建設(shè)占項(xiàng)目總量15%面積的住宅無(wú)償交給政府。

　　深圳住宅用地供應(yīng)少是深圳房?jī)r(jià)上漲的重要原因。今年前5個(gè)月，深圳僅僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日兩宗地還流拍。流拍的原因是，地塊相對(duì)較偏、90平方米以下戶型要求達(dá)到95%以上、標(biāo)價(jià)過(guò)高，而且其中包含有15%的面積須無(wú)償交給政府。盡管如此，由于深圳住宅用地供應(yīng)緊張，在今年深圳市寶安區(qū)3月30日掛牌的兩宗住宅用地，有金地、萬(wàn)科、振業(yè)、城建等多家開發(fā)商爭(zhēng)奪，最近金地以高出底價(jià)2億獲得，兩宗地可售商品房的樓面地價(jià)分別達(dá)到6718.6元/平方米、7125.41元/平方米。而業(yè)內(nèi)人士估算，其住宅成本價(jià)將突破9000元，如果加上要無(wú)償提供給政府15%的總面積，其住宅成本價(jià)將超過(guò)萬(wàn)元，這一成本已與今年前4個(gè)月寶安區(qū)商品房銷售均價(jià)10963元/平方米相差無(wú)幾。

　　周旭分析認(rèn)為，當(dāng)前深圳市政府將保障性用房打包在市場(chǎng)性的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商拿地價(jià)格并未因此降低，而且需要負(fù)擔(dān)15%的住宅建設(shè)無(wú)償交給政府，這些成本無(wú)疑最終要轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，如果此項(xiàng)政策執(zhí)行下去，小戶型因?yàn)槊娣e較小總價(jià)會(huì)少一些，但是小戶型住宅受成本升高影響，即便形成較充分供應(yīng)，單位面積房?jī)r(jià)也不會(huì)下降。

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