(2007-04-27 09:54:13)

　　[柴強]:

　　一，房地產(chǎn)業(yè)，還是有非常大的積極的、重要的作用。是我們國家當前，一直未來一段時期的支柱產(chǎn)業(yè)，這樣的地位是非常重要的。所以，還要大力的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，促進它持續(xù)、健康、規(guī)范的發(fā)展。這樣的主流。我估計中央也是這樣的基本的看法。二，我贊同楊會長剛才講的，包括藍皮書后面的政策建議，市場化的趨向，市場機制在房地產(chǎn)方面發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。不能因為有一些問題否定土地使用制度改革，否定過去的住房制度改革，這樣社會化、商品化、市場化方向。

　　(2007-04-27 09:55:08)

　　[柴強]:

　　三，從過去的改革也有一些不足的地方。我們在1989年住房制度改革，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，針對過去的傳統(tǒng)的一套做法，使我們國家這幾年住房變成消費的熱點，住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)。以前對住房、社會保障關(guān)注的不夠，目前關(guān)注住房的保障，我也是非常贊同的。

　　(2007-04-27 09:56:20)

　　[柴強]:

　　因為住房和一般的商品不一樣，一般的商品像汽車，買不起就用

公共交通解決，或者是其他的一些商品，可有可無的，但是住房是生活必需品，社會上總有一些低收入者，從現(xiàn)在的資本主義國家，收入很高的國家，也有一些低收入者，住房是價格大的商品，所以，總有一些人買不起的。所以，又必須人人享有住房。當然，也要注意區(qū)分與人人擁有住房是兩碼事，是人人享有住房。所以，我們國家中低收入者也享受經(jīng)濟改革的成果，所以，在目前有一定經(jīng)濟實力的情況下，要更多的關(guān)注住房保障。當然，有一個合理的度，目前這方面比較缺乏，所以，要大力。

　　(2007-04-27 09:57:02)

　　[柴強]:

　　四，適合我們國家的國情，我們應(yīng)該走什么樣的住房建設(shè)的模式和住房的消費模式的問題。實際上現(xiàn)在大家都清楚了，大的背景可能還要深入研究，在我們國家突出的問題就是人多地少、人員缺乏。我們住房模式必須要走節(jié)能、省地、環(huán)保，所以，要適合我們國家國情的住房的建設(shè)的模式，我們要談。當然，我們更多的應(yīng)當采取經(jīng)濟的杠桿作用進行調(diào)節(jié)。不宜過多的產(chǎn)業(yè)強制性的規(guī)定，所以，要采用高的稅收，對大

戶型的商品住房，高低價，適當?shù)倪�有一些限制的措施來引導。

　　(2007-04-27 09:58:09)

　　[柴強]:

　　通過真正的有錢人交高的稅、高的地價，這部分反哺到中低收入者的廉租房的建設(shè)，這也是解決的一個途徑。不是大家看齊。當然，目前也要倡導住房的消費模式，建設(shè)模式相對應(yīng)的是消費模式。目前住房消費模式，有些是過多的超前消費，這個問題確實存在。剛才我們幾位來的早一點，在貴賓室的幾位領(lǐng)導講，也要倡導這種消費的模式，其中一個是超前。現(xiàn)在的年輕人剛工作，或者是剛結(jié)婚就希望有大的房子，這在西方也是不可想象的。當然，誰都想住好房子，但是要按照正常的來買。另外就是追求過大。

　　(2007-04-27 10:00:08)

　　[柴強]:

　　高品質(zhì)、高品位，而不是盲目的追求大面積，當然要有適度的面積，要理性的消費。所以，住房消費模式要引導。我還想談一點，分析經(jīng)濟的發(fā)展階段，特別是消費的模式相對應(yīng)的。住房消費目前都是要抵押貸款，這是很正常的。當然，我經(jīng)常講，利率對于消費、對于房價有很大的影響，但是，短期內(nèi)影響不大，因為我們上調(diào)的利率大家反映不大，當然，從歷史長期來看影響非常大。水滴石穿的原理大家知道。

　　(2007-04-27 10:01:13)

　　[柴強]:

　　回顧歷史，我們利率最高的水平是將近12%，國家還要進行保值儲蓄。最低的時候?qū)⒔?%，目前我們還是2%多，所以，從歷史來看，還是在很低的位置，正常的是到5%、6%的位置。當然到一定程度可能爆發(fā)，那個時候貸款的利率到什么地方去，大家可以想像。所以，理性的消費也要考慮到這樣的因素。當然，還有其他的因素，我不多講了。

　　(2007-04-27 10:02:02)

　　[柴強]:

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域還存在一些其他的問題。目前我對征地拆遷也有一點考慮。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地可以說是一個原材料，必須有。土地來源我們國家有兩個來源，一個是城市的房屋拆遷，實際上房屋拆遷并不是要拆遷房屋，而是要取得這塊地。農(nóng)村的土地就是征地、征收。所以，《土地管理法》、《物權(quán)法》出臺以后，都要保護被拆遷、被征地的居民、農(nóng)民的利益，這是非常正確的。

　　(2007-04-27 10:02:43)

　　[柴強]:

　　當然，我個人的意見，兩種極端都要房子，一種是沒有合法的征地拆遷的前提，沒有足夠的補償。當然還有一種漫天要價，無理取鬧。所以，拆遷要足額補償?shù)轿唬�特殊困難的情況要給予充分的考慮。這樣要依法快速地完成征地拆遷的過程。當然，細節(jié)有很多的技術(shù)問題，我講的是有一個規(guī)律和原則。當然，解決房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題還有其他的，但是，最后還是持續(xù)健康規(guī)范的發(fā)展。我們不能為了一時，包括穩(wěn)定房價也是這樣，如果不穩(wěn)定，最后還是行業(yè)內(nèi)的人士吃虧，會有泡沫，在泡沫的過程中大家都是非常快樂，人人都會賺到錢。

　　(2007-04-27 10:03:33)

　　[柴強]:

　　但是，泡沫破滅之后，人人都是受害者。非常簡單的道理，這個杯子值10塊錢，你50塊錢買，我賺了40，我很高興，你賣另外一個人他出100元，你也賺了，我從他手里200元買到，他也很高興，我再賣給你出300元買你也很高興，但是，這個杯子實質(zhì)就值10塊錢，泡沫的時候大家很快樂，但是大家一醒悟什么支持這個價格，是真正的收益還是內(nèi)涵的價值支持，實際上總有一天大家會醒悟的。

　　(2007-04-27 10:04:54)

　　[柴強]:

　　所以，包括我們的房價的問題，在一些地方確實高了，脫離了基本的支撐，而且個別的城市住房的價格超過了寫字樓的價格，這在世界上都少見。所以，我問了很多的專家，包括國內(nèi)、國外的專家，大家沒有想過這個問題，這個問題值得思考。按道理，商業(yè)寫字樓、工業(yè)、住宅都有一個順序，如果順序顛倒了，兩者肯定有一者是不正常的。謝謝大家！

　　(2007-04-27 10:05:39)

　　[謝壽光]:

　　下面有請國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所鄒曉云所長講話。

　　(2007-04-27 10:06:25)

　　[鄒曉云]:

　　感謝主辦方提供這個平臺，也感謝新聞媒體記者對房地產(chǎn)的關(guān)注。今天討論的重點是聚焦政策，我今天的講話也盡量的靠近主題。我今天想說的一個基本的想法，就是從目前的情況來看，我們的房價很高，我認為很根本的原因就是壟斷造成的。這個壟斷是制度性的壟斷。最近北京市公布一個數(shù)字， 1-2月，商品住宅銷售的成交額是逐年下降的，下降7%。平均價格是逐漸的上升的，上升的幅度是17.3%。這說明一個什么問題，就是銷售量在下降，但是，價格在不斷的上升。

　　(2007-04-27 10:06:53)

　　[鄒曉云]:

　　北京市2007年3月份可銷售的房屋是78959套，但是，登記銷售的只有8574套。這就是從官方網(wǎng)站上找到的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是非常具有壟斷市場的特征的。這是一個現(xiàn)象。我們在推進市場建設(shè)，加強宏觀調(diào)控的同時，我們要關(guān)注壟斷的問題，我們經(jīng)常看電信行業(yè)的壟斷，還有銀行、鐵路各方面的壟斷，大家提出了很多的治理的方式，包括銀行最近大家也很關(guān)注。房地產(chǎn)這種制度性的壟斷我們應(yīng)該引起關(guān)注。

　　(2007-04-27 10:07:51)

　　[鄒曉云]:

　　我說幾個方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)許可制度，這是我們值得反思的問題。大家可能習以為常，房地產(chǎn)開發(fā)許可制度是要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，或者是提供一個專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)隊伍。但是，這種制度已經(jīng)成為市場壟斷的門檻。具體看一下房地產(chǎn)管理開發(fā)企業(yè)的辦法有設(shè)置很多不同的門檻，比如企業(yè)要獲得開發(fā)的有哪些專業(yè)的要求等等門檻上的東西。這是中央的政策和地方的政策都有這種限制。它會造成什么后果？目前的情況是這樣的，所有的土地必須經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商之后才能進入普通的消費者手上，房地產(chǎn)開發(fā)存在一個特許經(jīng)營的行業(yè)。就像煙酒一樣，這是形成壟斷的基本條件。

　　(2007-04-27 10:08:58)

　　[鄒曉云]:

　　我記的在五六年前到一些小縣城去，這些小縣城一般的居民他們都自己購買土地建房子，但是再過幾年過去，現(xiàn)在沒有這樣的情形了，所有的土地都是在開發(fā)商手里，普通的消費者只有從開發(fā)商手上拿地。我說這個事，并不是我們攻擊這個制度，我們可以改善、完善這種制度。因為購買土地或者居住權(quán)是每一個公民應(yīng)該具有的權(quán)利，我們通過各種方式都有平等的權(quán)利獲得土地，但是我們現(xiàn)在買一套房子多么的困難。

　　(2007-04-27 10:10:22)

　　[鄒曉云]:

　　合作建房已經(jīng)好幾年的歷史，提出了這個概念，但是目前的情況下仍然沒有松動。溫州雖然取得了合作開發(fā)的土地，但是，現(xiàn)在在立項的過程中仍然是等待，而且是不知道什么時候能夠拿到許可。實際從某一個方面來說，限制了每一個人購買土地的權(quán)利，這是很不公平的。

　　(2007-04-27 10:11:43)

　　[鄒曉云]:

　　我的建議是我們要逐步的放開合作建房，而且這種合作建房，在世界上絕大多數(shù)發(fā)達國家地區(qū)都是具有的制度，而且比例是很高的。我們生產(chǎn)房屋，自建房屋是每個人的權(quán)利，制度上不能造成門檻或者是歧視性的制度，應(yīng)該提供公平的環(huán)境。第二，土地出讓政策。這是土地使用制度改革或者是房地產(chǎn)使用制度改革的最早的基本的制度，這個制度本身沒有問題，包括出讓土地也沒有問題，問題是現(xiàn)在把土地大部分的出讓給開發(fā)商。

　　(2007-04-27 10:12:15)

　　[鄒曉云]:

　　我們在北京作過一個調(diào)查，開發(fā)商非常愛好擁有大規(guī)模的土地，這種大規(guī)模的土地帶來的后果是什么，首先開發(fā)商會獲得很多的利潤，這是不用說的，這是一點。二是開發(fā)商可以形成區(qū)域性的壟斷。在大城市當中大家感覺不是特別的明顯，在一些中等城市是非常明顯的。一個中等城市往往由兩三個開發(fā)商控制，在某一個區(qū)或者是東邊、西邊就是自己開發(fā)。這種壟斷已經(jīng)完全控制住價格，大家知道，早期建的時候價格很低，逐漸的價格上升，完全是按照自己的意志增加房價。

　　(2007-04-27 10:13:22)

　　[鄒曉云]:

　　另外，在規(guī)劃上也是。因為小區(qū)的規(guī)劃基本都是開發(fā)商自己做的。我認為這也是不太好的東西。作為未來的居住人應(yīng)該有權(quán)利參加小區(qū)規(guī)劃的，當然，從操作上來說，未來的居住者是不可能直接參與的，因此，政府就要參與，但是政府在里面頂多起到批準、批示的作用，基本控制力是很小的。

　　(2007-04-27 10:14:19)

　　[鄒曉云]:

　　對房地產(chǎn)開發(fā)來說，擁有一片大規(guī)模的土地之后，完全可以從追求利益的角度來操縱規(guī)劃，也是對未來的土地使用者的權(quán)利的侵犯。我建議應(yīng)該把土地出讓變成小塊的，甚至是一棟樓、一棟樓的出讓，有些人說這是很麻煩的，不可操作性。其實我們具有這樣的條件，我們的土地是一級開發(fā)的。既然土地已經(jīng)做熟了，為什么不切割賣，這樣賣有什么好處？在整個的市場當中，土地的附屬，出賣的綜地非常多。綜地多了以后，供應(yīng)的總量相當于市場的商品的部分。出讓的招拍掛是很正常的銷售出去。

　　(2007-04-27 10:15:34)

　　[鄒曉云]:

　　第三，房屋的預(yù)售制度。這會造成什么？造成資金的壟斷。我們大家知道，最早預(yù)售房制度，政府的目的是促進房地產(chǎn)開發(fā)的啟動發(fā)展，但是，現(xiàn)在看來預(yù)售制度已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壟斷，最后形成壟斷效率的工具。這個制度現(xiàn)在不能取消，我們建議是要逐步的改善，直到最后變成一種購房的資金保護，作為一種保護賣房者和購房者利益的武器，不僅僅是開發(fā)商的武器。

　　(2007-04-27 10:17:50)

　　[鄒曉云]:

　　第四，稅收制度。稅收有很多，但是，現(xiàn)在未來做的物業(yè)制度，物業(yè)稅或者是不動產(chǎn)稅，其中一塊要引起重視。我們應(yīng)該把開發(fā)商持有的土地和持有的房屋、沒有賣的房屋作為和普通消費者持有的房屋同等看待。為什么這樣說？房地產(chǎn)開發(fā)商取得了土地，是擁有完全產(chǎn)權(quán)的，建造房屋也是完全產(chǎn)權(quán)的，賣給我們以后也是獲得完全產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)這些東西是平等的，在稅收上面也是平等的。

　　(2007-04-27 10:19:03)

　　[鄒曉云]:

　　有一個什么好處？就是開發(fā)商持有期間所交納的稅收會相對的增加，這樣增加開發(fā)商的土地房屋的持有成本，避免開發(fā)商囤積土地或者是有房不賣的情形。當然，這也是一個公平的基本原則。所以，這些政策方面的東西，我們應(yīng)該要重新進行反思，我們的側(cè)重的目標是什么，限制的目標是什么，現(xiàn)在的效率是什么，應(yīng)該進行重新的評價和修訂。早期發(fā)生的作用到現(xiàn)在還存在不存在，這是我們應(yīng)該引起思考的。我講的完全是個人的觀點，供參考。謝謝！

　　(2007-04-27 10:21:09)

　　[謝壽光]:

　　鄒所長提供了一個看待房地產(chǎn)政策非常好的視角，是很新的，和楊會長講的一樣，堅持市場化方向，是從不同的層面來談的。下面請北京市國土資源局研究室孫惠林主任講話。

　　(2007-04-27 10:22:32)

　　[孫惠林]:

　　各位領(lǐng)導、各位專家、新聞界的朋友們，你們好。今天我非常高興，因為能夠到這個會議來聽到許多專家的真知灼見，而且對我今后的工作中開拓思路、提升理論水平，受益也是匪淺的。在這幾年的工作中，作為北京市國土資源局也做了好多工作，在房地產(chǎn)這塊確實我們也下了很大的力氣，所以今天我借這個會談三點個人的想法，或者說是我個人在工作中的體會。

　　(2007-04-27 10:23:26)

　　[孫惠林]:

　　第一，剛才楊會長講的我深有體會，在房地產(chǎn)市場上，政府的主導作用應(yīng)該是在哪？這個準確定位，這幾年一直是在摸索。像我這么大歲數(shù)，我快60歲了，我們都知道，我們年輕的時候，要結(jié)婚要房子不是找市場，找單位、找領(lǐng)導，也就是說那會兒是國家包起來的。住房制度改革以后，結(jié)婚不找領(lǐng)導，是找市場，有錢就買，沒錢就租或者借。我也當過領(lǐng)導，當時一把手領(lǐng)導特難受是底下職工結(jié)婚找我要房子，那時最難受。

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