本報(bào)記者 定軍

　　面對(duì)“越調(diào)控，房?jī)r(jià)越攀升”的局面，本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，近期，國(guó)務(wù)院參事已組成了房地產(chǎn)調(diào)研組，擬就各地的房地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，并預(yù)備拿出有關(guān)建議，供中央決策參考。

　　全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院參事任玉嶺是此次調(diào)研的牽頭人。

　　作為近二十年來(lái)持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行跟蹤調(diào)研的專家，任玉嶺認(rèn)為，自從上世紀(jì)80年代實(shí)施房地產(chǎn)改革以來(lái)，雖然取得了巨大成就，但現(xiàn)在出現(xiàn)的高房?jī)r(jià)，偏離了改革的初衷，特別是近些年過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的商品化、市場(chǎng)化，是導(dǎo)致調(diào)控房?jī)r(jià)失敗的原因之一。“片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的功能，忽視了對(duì)居民住房的保障功能。特別是把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)提出來(lái)，使其居住功能弱化，創(chuàng)利和尋租的功能被強(qiáng)化�！�

　　他指出，在此前“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等多項(xiàng)調(diào)控政策都難以奏效的情況下，再持續(xù)出臺(tái)一些調(diào)控政策，估計(jì)也難把房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)。為了真正解決居民住房問(wèn)題，需要對(duì)整個(gè)城鎮(zhèn)居民住房建設(shè)體系進(jìn)行重構(gòu)。

　　近日，任玉嶺就此問(wèn)題接受了本報(bào)的獨(dú)家采訪。

　　房改過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化

　　《21世紀(jì)》：過(guò)去4年以來(lái)，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，老百姓意見(jiàn)越來(lái)越大，是住房改革方向出了問(wèn)題了嗎？

　　任玉嶺：房改是有很大成績(jī)的，但是我們的房改不到位是存在的�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)越來(lái)越高，這與住房過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，忽視社會(huì)保障功能有關(guān)系。

　　從1949年開(kāi)始到改革開(kāi)放前，國(guó)家蓋了大量的住房，分給國(guó)家干部和工人居住，那其實(shí)就是廉租制度的住房結(jié)構(gòu)。由于國(guó)家財(cái)力有限，那時(shí)建的房子面積狹小，環(huán)境較差。

　　上世紀(jì)80年代初開(kāi)始住房改革，國(guó)家將房子賣(mài)給大家，然后拿這些錢(qián)再蓋新房子。但如果不在大的國(guó)有企業(yè)或政府部門(mén)的居民，還是解決不了住房問(wèn)題。

　　1996年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“深化住房改革”的政策，提出“高收入者住商品房，中低收入者住經(jīng)濟(jì)適用房，最低收入者住廉租房”的新規(guī)定。而由于亞洲金融風(fēng)暴的沖擊，未能很好地執(zhí)行。

　　亞洲金融風(fēng)波時(shí)，我國(guó)為啟動(dòng)內(nèi)需，將房地產(chǎn)當(dāng)作拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要手段，有意無(wú)意地忽視了居民的住房保障。特別是以后把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)提出來(lái)，更是忽視了住房的居住功能，而強(qiáng)化了住房的創(chuàng)利的功能。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，商品房的高價(jià)化、經(jīng)濟(jì)適用房的異化，還有城市拆遷行為的不規(guī)范、廉租房的缺失，已經(jīng)造成了廣大居民利益的損失和購(gòu)買(mǎi)住房的困難，由此造成的信訪不斷，還影響了社會(huì)安定�，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)高到正常情況下，1 個(gè)普通工人買(mǎi)一套房，按100平方米計(jì)算需要100年。一個(gè)公務(wù)員則需要30年。

　　雖然買(mǎi)房可以按揭貸款，但是由于房?jī)r(jià)高，仍然給很多年輕人帶來(lái)了十分沉重的負(fù)擔(dān)。我國(guó)開(kāi)始實(shí)施住房貸款6年以來(lái)，住房貸款已高達(dá)2700億美元，在亞洲居首位，相當(dāng)于2005年我國(guó)GDP總量的十分之一。中科院有一個(gè)調(diào)查，中國(guó)貸款購(gòu)房的人有98%出現(xiàn)了心理焦慮、迷茫、壓抑、困惑、悲觀和不安。

　　《21世紀(jì)》：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)改革滯后和錯(cuò)位，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)有多大影響？

　　任玉嶺：房地產(chǎn)的供應(yīng)不但直接影響三農(nóng)問(wèn)題的解決，還影響了城市化的進(jìn)程。

　　中國(guó)目前有農(nóng)民工1.6億，占到城鎮(zhèn)人口的1/3。是農(nóng)民工沒(méi)有享受到城市的待遇，其工資低，沒(méi)有固定住所，無(wú)緣購(gòu)買(mǎi)商品房，無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，沒(méi)有廉租房供應(yīng)，大都只能住在城鄉(xiāng)接合部。

　　這樣的城市化是缺乏以人為本的城市化。只有廣大的沒(méi)有戶口的外地大學(xué)生和農(nóng)民工在城市安居了，才能做到城市的和諧，啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)城市進(jìn)步和現(xiàn)代進(jìn)程。

　　政府應(yīng)使“居者有其屋”

　　《21世紀(jì)》：住房具有公益性，也有作為商品的投資升值功能，其定位首先應(yīng)該是什么？

　　任玉嶺：住房的建設(shè)具有很大的公益性、政治性。絕大部分住房是與人民的吃穿行一樣重要的生活品。居者有其屋，是絕大多數(shù)人民安居樂(lè)業(yè)的重要條件。任何國(guó)家、任何時(shí)候都要關(guān)注居民住房的建設(shè)和供給，應(yīng)把“居者有其屋”當(dāng)作政府的職責(zé)和使命。

　　在房?jī)r(jià)飆升的今天，住房問(wèn)題已和醫(yī)療、教育問(wèn)題并列，成為百姓頭上的三座大山之一。特別是數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的在城市工作的大學(xué)畢業(yè)生和高達(dá)1.6億的農(nóng)民工，其居住困難成為社會(huì)的一個(gè)大問(wèn)題。

　　《21世紀(jì)》：世界上其他一些國(guó)家是否也首先關(guān)注住房保障問(wèn)題？

　　任玉嶺：去年我去新加坡看到大批的“組屋”(相當(dāng)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房)，是解決當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層住房的。他們1960年就出臺(tái)了組屋建設(shè)規(guī)劃，目前80%的新加坡人都住進(jìn)了組屋。使得新加坡住房私有率超過(guò)60%以上。其組屋盡管外觀千篇一律，但是居住環(huán)境和住房質(zhì)量超過(guò)了我國(guó)的很多高檔社區(qū)。組屋面積約有100多平方米，房?jī)r(jià)10—20萬(wàn)新元，月薪在8000新元以下的家庭都可以購(gòu)買(mǎi)。一般的工薪階層2-3年就可買(mǎi)一套住房。

　　在韓國(guó)，為了保證居者有其屋，提出“一戶一房”方略，1個(gè)家庭只允許買(mǎi)1套住房，明確規(guī)定有2套以上住房者，增值稅要交65%，3套以上的要交75%的增值稅，以此抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　英美一些發(fā)達(dá)國(guó)家也關(guān)心普通居民的住房問(wèn)題。比如，在美國(guó)，對(duì)2萬(wàn)美元以下收入的家庭是免房租的，政府先后實(shí)施了向低收入者提供住房、給開(kāi)發(fā)商以建房補(bǔ)貼，以及低收入者享受所得稅減免政策等。

　　所以，從世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，居民住房不同于一般的商品，其還有一定的公益性。

　　高房?jī)r(jià)與暴利和腐敗有關(guān)

　　《21世紀(jì)》：有人說(shuō)房?jī)r(jià)高的背后原因是土地價(jià)格高，也有說(shuō)是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)高，你認(rèn)為房?jī)r(jià)高的原因何在？

　　任玉嶺：住房問(wèn)題的核心是商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，使廣大群眾失去了承受能力。國(guó)外一般房?jī)r(jià)同家庭年收入之比為1：3-1：5，即一般5年以內(nèi)家庭收入可以購(gòu)買(mǎi)一套住房。而在中國(guó)一般需15-20年的家庭收入才能買(mǎi)一套房。

　　房?jī)r(jià)高的原因，與房?jī)r(jià)暴利有關(guān)。據(jù)我所知，房地產(chǎn)利潤(rùn)是很高的，不像一些人所說(shuō)的只有15%-20%左右。今年春節(jié)，就有一位房地產(chǎn)商告訴我房地產(chǎn)利潤(rùn)“何止100%”。

　　房產(chǎn)造價(jià)實(shí)際是不高的。2001年，我在河北燕郊、廊坊調(diào)研，那時(shí)蓋房的成本也就每平方米550元。2004年，我在四川調(diào)研1個(gè)縣城，當(dāng)?shù)睾芎玫姆孔訉?duì)外賣(mài)價(jià)也才500元每平方米。2006年年底，我在溫州蒼南縣看到一個(gè)28萬(wàn)平方米的小區(qū)，造房的售價(jià)不算土地只有610元/平方米�？梢�(jiàn)建房成本每平米只有幾百元，現(xiàn)在房?jī)r(jià)每平米上萬(wàn)元，甚至更高，這不是暴利所導(dǎo)致，又該如何去解釋！

　　《21世紀(jì)》：還有導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的其他原因嗎？

　　任玉嶺：按照房地產(chǎn)商的說(shuō)法，是存在隱形成本的，即所謂無(wú)法說(shuō)出口的無(wú)法計(jì)算的成本。比如有房地產(chǎn)商說(shuō)利潤(rùn)達(dá)到150%，其中一半要用于“勾兌關(guān)系”。因此房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂比較嚴(yán)重，腐敗黑洞比較深。房地產(chǎn)拆遷投訴之多，很多難以解決，這都也與商業(yè)賄賂和腐敗行為有關(guān)。

　　房地產(chǎn)價(jià)格高，經(jīng)濟(jì)適用房少，廉租房缺失，也與政府行為乏力有關(guān)系，即沒(méi)有正視房地產(chǎn)的福利性、保障性、政治性，而過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要性。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)成了追求GDP與創(chuàng)造政績(jī)的行業(yè)。

　　在大力經(jīng)營(yíng)城市的操作下，政府放縱房地產(chǎn)商的行為，推升了房地產(chǎn)的價(jià)格，忽略了百姓的利益。

　　要重構(gòu)住房制度與消費(fèi)模式

　　《21世紀(jì)》：你對(duì)于重構(gòu)整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)體系有何建議？

　　任玉嶺：我認(rèn)為，再像以前那樣出臺(tái)一些文件，是難以解決住房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題的。我覺(jué)得應(yīng)該改變一些思路。

　　首先應(yīng)該將居民住房進(jìn)行分類，做好消費(fèi)定位�，F(xiàn)在把住房分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房三種，這是對(duì)的，也是與國(guó)際接軌的。參考世界年收入與房?jī)r(jià)比為1：3-1：5的水平，中國(guó)可以考慮1：6的水平定位。按照家庭年收入乘6倍，大于當(dāng)?shù)仄骄�房�(jī)r(jià)乘100(平米)的，可以購(gòu)買(mǎi)商品房。小于和等于當(dāng)?shù)仄骄�房�(jī)r(jià)的，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。家庭年收入乘20，還不能買(mǎi)100平方米住房的，可以享受廉租房。

　　這樣算來(lái)，70%-80%的工薪階層都應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房，其中享受廉租房比例約為20%。這樣通過(guò)土地的供應(yīng)量對(duì)此三類住房進(jìn)行控制，30%劃給商品房，70%劃給經(jīng)濟(jì)適用房，此中的30%建80平方米以下小戶型，用做廉租房。對(duì)于商品房的管理則可以完全放開(kāi)。

　　第二，從根本上阻止房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)賣(mài)土地。房?jī)r(jià)高升與土地買(mǎi)賣(mài)直接相關(guān)。除了政府以外，取消一切房地產(chǎn)商的賣(mài)地權(quán)力，房地產(chǎn)商拿到土地后，必須按照協(xié)議開(kāi)發(fā)房產(chǎn)。不開(kāi)發(fā)者只許以原價(jià)交回政府，政府可以按銀行標(biāo)準(zhǔn)給予利息。

　　第三，設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總局。去年我在新加坡調(diào)研發(fā)現(xiàn)，他們?yōu)?4%的中低收入層提供的經(jīng)濟(jì)適用房，是靠非盈利的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)局提供的，政府向該局提供低息貸款，向國(guó)家土地局購(gòu)買(mǎi)專用的經(jīng)濟(jì)適用房低價(jià)土地，房子建成后除1-2室的用作廉租房外，大部分3室一廳住房以10萬(wàn)-20萬(wàn)新元的價(jià)格賣(mài)給中低收入階層。為了保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，需要借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，成立經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總局。

　　第四，確定經(jīng)濟(jì)適用房承建單位時(shí)，可以先核算建房成本，之后進(jìn)行招標(biāo)。去年我在溫州調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一個(gè)小區(qū)的建設(shè)，通過(guò)定價(jià)委托的辦法交房地產(chǎn)公司承建，每平米給房地產(chǎn)公司提成28元。結(jié)果，這個(gè)小區(qū)的住房售價(jià)不含土地費(fèi)僅有610元。我們可以由此得到啟發(fā)，首先對(duì)居民住房造價(jià)進(jìn)行核算，然后通過(guò)招標(biāo)交給房地產(chǎn)商進(jìn)行承建。

　　第五，廉租房建設(shè)也可以學(xué)習(xí)深圳。深圳在新建

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