如果認為調控就是簡單地為了抑制或降低房價，無疑是對房地產調控的誤讀

    陶樂陽

　　近期，特別是“兩會”后，從國家有關部委到各地政府機構，從各級官員到各界學者，從網絡論壇到報刊評論，各種有關繼續加強房地產調控的聲音不絕于耳。可預見的是，在加強已出臺調控措施執行的基礎上，今年還會有新的措施陸續問世。

　　近兩年我國房地產發展中出現了一些問題，進行恰當、有效的調控有利于社會和諧和整體經濟的健康發展。但在房地產調控走到今天，面對極為復雜的局面，既要防止把房地產市場調控當成驚弓之鳥，也要避免房地產市場被調控成“老油條”。順應民意固然重要，但解決問題才是根本，因此調控最終還是應回到房地產市場本身。

　　調控原因的多重屬性

　　為什么要進行房地產調控？

　　面對這一看似簡單的問題，估計目前尚無唯一的標準答案。房價上漲過快是引起調控最表面的原因，也是當下最為大多數人接受的原因。但筆者認為，如果認為調控就是簡單地為了抑制或降低房價，無疑是對房地產調控的誤讀。否則同樣地，股市去年爆發式的上漲，豈不也應該受到調控。

　　房價上漲過快會帶來如下連鎖反應。首先，前幾年未及時購房和今后幾年準備購房的人，越來越買不起房，因為近幾年房價上漲的速度遠遠快于絕大多數人工資的增幅。這導致了很多人反應強烈的居住問題，畢竟對享受的等待是痛苦的。其次，房價上漲過快帶來的高利潤，引起購房按揭貸款和房地產開發投資資金快速增長，而開發資金中很重要的一塊又是來自國內銀行的信貸資金。因此此前有專家稱“房地產綁架了銀行”。房地產的健康發展已事關金融的安全穩定。再次，房價快速上漲還帶來了明顯的收入再分配問題，拉大了城市居民之間和城鄉之間的財富差距。最后，房價快速上漲還會對相關產業、宏觀經濟、

　　姑且不論這幾年房價快速上漲中，有多少比例是源自房屋價值重估和經濟發展，有多少是投資、投機、炒作引起的不合理漲幅，但無疑引起房地產調控的原因有多重屬性，既有微觀層面的，也有中觀、宏觀層面的，既有經濟的因素，也有社會的、政治的考量。正因為如此，要想避免一項房地產調控措施出臺之后慢慢后悔，就應當在決定之前充分討論、找準目標。

　　一刀切，兼顧因地制宜

　　正如托夫勒在《財富的革命》一書中寫到的那樣，社會和經濟正表現出越來越明顯的“失同步化”。當下房地產市場出現的問題正像一張雜亂的時間表加上一張模糊不清的地圖。

　　同樣的問題在各地房地產市場出現得先后有別。房地產行業具有明顯的周期性，這一周期和當地的經濟水平、發展政策等密切相關。我國經濟從東到西，從沿海到內地，從首都到省會城市情況差別很大，對這種情況曾有學者稱“一個中國，三個世界”。在這一輪房地產發展周期中，上海、北京、深圳等一線城市和南京、武漢、長沙等二三線城市起步時間相差了3年左右。因此，這一輪房地產發展中出現的問題在各地也就有先有后。如房地產投資和房價上漲過快問題，經過前兩年的調控，加之市場自身的調節，有些城市的漲幅已經明顯回落，甚至出現下降，而有些城市則依舊增速偏快。

　　不同的原因造成了各地房地產市場類似的表象。房地產行業的地域性特征明顯，且與城市的定位、經濟發展前景密切相關，如北京2008年奧運會萬眾矚目，城市建設、房地產市場紅火在所難免。從有關數據來看，各地房地產市場在資金來源、市場參與主體、供給需求等方面差異明顯。不僅市場參與要素不同，而且各地市場運作機制規范程度也有所差別，這兩方面導致目前各地房地產市場出現的類似問題背后卻有不同的原因。

　　時空上的差異，決定了新的房地產調控一定要具體情況具體分析。在調控原則上，我們要一刀切，但在具體調控措施的執行上，或許更要因地制宜。

　　房地產調控正成為越來越多人的口頭語。在這口頭語的背后，房地產市場出現問題是假設的前提。只有對這一前提進行充分、準確地論證，找出問題的原因，然后才能考慮如何調控，調控誰，怎樣執行、監督。只有這樣，才能做到有的放矢，事半功倍。

　　就當下而言，值得提醒的是，房地產調控切莫“先開槍，后瞄準”，否則同樣會對經濟發展和一些人產生傷害。

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