葉檀

　　房地產問題尚有爭議。似乎誰的激情澎湃、誰的嗓門高、誰標榜自己為民謀利，誰就成了常有理。盡管一些主意可能使民眾福利受損，盡管那些振臂高呼者很少認真對待數據。

　　即使對于市場與政府保障概念不盡明了的人也無法否認，政府的作用是彌補市場失靈，而不是使市場繼續(xù)失靈；政府的主要任務之一是提供公共產品。房地產市場出現今天的狀況，我們還可找找政策疏漏之處。

　　比如我們可以看到，以薪資為生的中等收入階層在承擔著房地產市場的壓力。

　　談及

房價節(jié)節(jié)攀升，似乎有幾大原因。第一，供需失衡。按照中科院金融所3月發(fā)布的報告，從1996年開始每年城市化率(城鎮(zhèn)人口比重)上升1.4個百分點，2005年城市化率為43%，而且家庭結構不斷縮小。我國每年需要600萬套房屋，但實際上，除了2004年市場提供了400萬套以外，其他幾年每年只有300萬套左右。第二，金融信貸失衡。我國的

房地產周期與金融密切相關，政府在亞洲金融危機后、經濟緊縮之時鼓勵房地產市場發(fā)展，而隨著貨幣流動性日益寬松，房地產作為資產價格的一個重要標桿水漲船高。第三，土地供應價格居高不下。同樣是根據中科院的報告，2001年一季度至2006年三季度商品住宅價格指數與住宅用地交易價格指數分析表明，住宅價格與住宅用地價格幾乎是亦步亦趨。同時，土地供應價格依然在穩(wěn)步上漲。第四，住房保障與行政平抑市場價格的界限不明，在住房保障方面時常雷聲大雨點小，而熱衷于以行政手段干預市場。

　　中等收入階層是房價上漲的主要受害群體。隨著低收入城市居民的住房保障責任起了一些變化，稍有能力、有積蓄的城市中等收入階層不得不步入樓市。除了自住需求，還有適合中等收入階層的投資渠道較為匱乏的原因：股市一度陷入低谷，還有銀行的低利率附加利息稅，使儲蓄收益處于負值等。

　　隨著貨幣流動性過剩越來越嚴重，央行數次加息，銀行存貸差收益未受影響，但購房的中等收入者的負擔顯著增加。中國社科院經濟研究所研究員汪利娜指出，從2004年以來，房價與家庭收入比在增加，中等收入者目前的還貸已經占家庭收入50%。

　　收入分配差距過大，必然使房地產成為“資本”一族的投機工具，對于全部以現錢交易、或者選擇提前還款的“資本”一族來說，既不必承擔利率波動與政策失誤的風險，如果市場走入下降通道還提供了抄底的可能。但對于以薪資為生的中等收入階層，高房價與高稅負則是不可承受之重。這與我國培育中等收入階層、擴大內需的目標有所背離。

　　政府如果以房屋抵押與貸款公司等彌補我國金融市場的結構性缺陷，加大市場的流動性，則可讓更多的中等收入階層能夠通過各類金融市場買得起適宜的住房。

　　“懲罰中等收入階層是大錯”，這句話或許有些極端，但我們確實應該看到，市場存在著市場資源、公共產品資源不足、國內銀行有令不從、最終由外資與民間金融來彌補的可能。