本報記者 劉兆瓊 張延龍 上海報道

　　一場上海社科院內部的“交鋒”又一次模糊了上海房價的真相。

　　近日，上海市社科院副秘書長姚宏來發表了《“十一五”時期上海房地產發展環境、機會、企業對策和對政府的建議》(下稱報告)。其中，“上海商品房將大量過剩”、“上海房地產調控并未到位”等觀點，掀起上海地產界軒然大波。

　　而隨后上海社科院房地產業研究中心主任張泓銘就在媒體上公開表示，不同意上海商品房將大量過剩的基本觀點，更不同意將上海某些區域的問題擴大為整個上海的問題，也不同意“至少3年將出現供大于求”的提法。

　　這將撲朔迷離的上海房價之爭再次推向了一個新高潮。

　　交鋒

　　4月4日，張泓銘在電話中對記者表示：“姚宏來這個報告，不是我們社科院發的，他是以個人名義發的。我們不知道這份報告。”隨即掛掉了記者的電話。

　　“社科院作為政府的智囊部門，張肯定不希望在目前房產市場膠著的情況下，市場上的爭論放大。”一位房地產業內人士表示。

　　事實上，張泓銘此前也有過針對房地產的報告。他負責的、上海市房產經濟學會參與的、由建設部立項的《中國城市房地產發展評價和預警體系研究》中提到：上海房地產指數從2000年開始增長,增速在2003年到達頂點后放緩，與之相對應,上海房價上漲幅度也在逐步回落,住宅價格上漲幅度已經低于消費品價格的漲幅,2006年的漲幅為-0.5%。這是2000年以來上海房價首次出現負增長。到2006年，房價指數高出消費物價指數6.2%，已經進入“正常”范圍，顯示調控已經奏效。

　　但是也有人質疑這份《預警體系研究》報告采樣的可信性。在這個報告中，關于房價的統計研究用的是上海中房價格指數。“中房價格指數并不是對所有交易成交價格的統計，而是選擇了一些樓盤的價格作為樣本來進行統計，”易居房地產研究院回建強告訴記者，“樣本的選擇可能帶有一定的主觀性。”

　　而在回建強執筆的易居房地產研究院的《2006年上海房地產發展實證數據》顯示，2006年上海商品房均價的漲幅在4%左右，2005年度的漲幅則超過20%。回建強表示，“數據的來源來自上海房產交易中心，統計是所有房產實際成交價格的平均數。”易居房地產研究院的報告與戴德梁行的一份關于上海房產的報告結論接近，戴德梁行的報告也顯示，去年上海商品房均價上漲4%左右。

　　正當這些觀點“尖峰對決”如火如荼之時，4月3日，上海房地局原副局長殷國元被“雙規”。

　　在張泓銘與姚宏來的這場觀點截然相反的爭論中，姚宏來的報告已經被禁止以任何形式傳播，理由是統計數據有嚴重誤差。

　　房價真相

　　在調查中，記者發現，即使是易居房產或者是戴德梁行報告中所采用的房產交易中心的數據也不能完全反映上海房價真實的成交狀況。現實情況下，房產的實際成交價格遠遠超過房地產交易中心的備案價格。

　　按照上海市政府最新的政策規定，上海市可以享受稅收優惠的二手普通商品房交易必須同時滿足：1.單套面積小于140平方米；2.容積率高于1∶3、內環線內單價17500元、內外環之間單價10000元、外環以外7000元以下的。否則不滿5年出售的要按照成交金額交5.55%的營業稅。

　　但是實際情況是，內環以內的相當數量的新房和次新房單價都要超過17500元；內外環間絕大部分房子單價都超過10000元以上；而且記者在房地產交易中心觀察到，實際操作中，房產中介都可以通過各種方式來給買賣雙方避稅。

　　4月5日下午，記者在浦東東方城市花園二期小區進行調查時發現，該小區幾乎所有的房子都在13000元以上，而面積在120平方米以上的居多。一位二手房中介公司經紀人對記者表示：“這里的房子在內外環間，因為房價高于政府1萬元規定，要交5.5%的營業稅，但是我們可以想辦法做低實際的成交價格。之前我們有過成功的案例，那這里的房價做低到9000元/平方米，上海市房產交易中心也是接受的。”

　　據中介公司資深人士介紹說，一般情況就是除了主合同之外還有補充合同，在補充合同里對真實房價進行說明，這樣做對買賣雙方都有好處。

　　而在實際交易中，幾乎所有的環節都能夠被“操縱”：某個區域有幾套房子出售，房東一般只開出低價，掛牌價格被各個房產中介控制；實際成交價格和交易中心備案價格可以相差30%-50%；房產中介可以根據買房者的要求，通過做高房價來提高貸款成數等等。

　　這樣的市場使得各方研究的采樣極為困難。從記者實地采訪的結果來看，無論是“上海房價已經出現負增長”，還是“上海房價2006年的漲幅為4%”，都和實際情況難以相符。

　　另外，仍有部分剩余房源的開發商都采取了可以和購房者“談價格”的方式，可以談下來的降價幅度有的多至上千元。“上海的房產市場價格還將低迷至少3年。”一家房產公司內部人士預計。

　　記者采訪中發現，無論是購房者還是開發商，都有一種悲觀情緒在蔓延。房產商現實的營銷策略是“不顧一切賣房子”。

　　“房地產公司在維持房價的同時，各種維護成本已經縮減了企業的利潤。同時，目前仍有大量的房源掌握在少數投資客手里，市場將迎來新一輪的洗牌。”上海衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民表示，“目前仍有3成左右的房源掌握在投資客手中，而在2005年6月之前，這個比例可能占到6~7成。所以目前市場的供需狀況仍然不是真實供需的反映，仍有部分投資需求掩蓋了真實供需的比例。”

　　“看不見的手”：延緩供應

　　這一段時間關于上海房地產價格爭論的聲音、數據異常繁雜。但房產供應卻是影響上海房價的最主要因素。

　　“目前，上海市房價可以說就是膠著。政府方面還是不希望房價跌。”上海市政府一位人士表示，“房產市場的情況是，通貨膨脹抬頭，房價是有上漲要求的；但另外一方面央行也在加息，而且投資渠道又很多，實際上有一定程度的抵消。所以房產的供應狀況幾乎可以決定房價的走向。”

　　而針對市場上房產的供應，政府方面也做足文章。

　　市政府采取的可以抑制房價回落的重要手段就是推遲房地產供應量。據悉，從去年開始，上海市政府多種手段調控新房上市的供應量。最新的統計數據顯示，截止到今年3月，上海一手房可售存量已經降到1000萬平方米以下，為過去一年來樓市存量最低點。“但是實際上，這是政府控制的結果。其實開發商非常著急，很多樓盤就是拿不到預售許可證。這就使得新增房源減少，造成供應減少的假象。”上述人士對記者表示。

　　記者從政府有關部門了解到，從2004年“8·31”政策出臺之后，上海市土地供應基本上處于停滯狀態。2004年下半年恢復到以前的水平；到2005年土地供應約為“十一五”規劃的一半左右；2006年約為“十一五”規劃的1/5。“上海市一直都在有意控制新樓盤上市的節奏，這也使得市場供應上偏緊。”

　　而上海的“中低價位商品房”和“市政工程配套商品房”的兩個1000萬(平方米)工程，也并沒有達到真正解決中低收入家庭住房的目的。據業內人士粗略估算，這兩個1000萬工程，土地價格加上房產商一般的8%的管理費用，在不虧本的情況下出售價格在4500元/平方米左右。由于地段偏遠，目前市場上成交量很少。但是在幾乎所有的統計數據中，這兩個1000萬的供應都不算在實際的供應量內。

　　按照房價高低的三種評判體系，一是供求關系比；二是房價收入比；三是租金收益率，國際上公認的房價收入比為3到6倍。按照上海有實際購買力的家庭收入和房價之比目前大約為10倍；而租金收益率更是極為低廉，目前大約為3%-7%/年，相當于國債收益率。

　　“按照房價收入比和租金收益率再計算的話，上海的房價整體上是偏高的。但是從供求上來算，供應在減少，需求卻隨著收入的增長在累計。在2008年之后將產生較強的購買力。”光大

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　　來源：經濟觀察報網