法制日?qǐng)?bào)策劃：2006年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主旋律(3)

　　消費(fèi)者之住篇

　　購(gòu)房前后：房?jī)r(jià)漲與物業(yè)糾紛激烈

　　房?jī)r(jià)暴漲買(mǎi)房難

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006年12月21日公布的數(shù)據(jù)，2006年11月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.2%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格有好幾個(gè)脫鉤：一是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率脫鉤，二是與物價(jià)指數(shù)脫鉤，三是與居民收入水平的提高脫鉤。房?jī)r(jià)的上漲使消費(fèi)者對(duì)住房的需求與現(xiàn)實(shí)的矛盾越來(lái)越突出。對(duì)一向信奉“安居才能樂(lè)業(yè)”的中國(guó)人而言，漲幅過(guò)快的房?jī)r(jià)無(wú)疑讓夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的距離逐漸拉大。

　　專(zhuān)家解讀

　　專(zhuān)家認(rèn)為，一些城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂緣于如下兩個(gè)原因：部分城市住房需求偏大，供求關(guān)系偏緊，一些中心城市外來(lái)人員購(gòu)房比例較大；規(guī)范市場(chǎng)秩序工作不到位……長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價(jià)格，在業(yè)界一直被視為“絕密”，購(gòu)房者對(duì)此更是一頭霧水。

　　未來(lái)幾年內(nèi)，中國(guó)還將有數(shù)億農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市打工和居住，中國(guó)房地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題是中國(guó)人對(duì)住房的需求還會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家認(rèn)為，中國(guó)的優(yōu)勢(shì)在于，政府掌握著控制機(jī)制，可以做到給過(guò)熱的區(qū)域降溫。政府掌握的重要機(jī)制之一是發(fā)放建筑許可以及對(duì)國(guó)有銀行發(fā)出停止貸款的行政命令。目前，這一降溫措施正在啟動(dòng)。

　　有人認(rèn)為只有充足的供應(yīng)量才能從根本上抑制房?jī)r(jià)。但是盡管如此，中國(guó)此時(shí)更應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注從鄉(xiāng)村遷到城市人群的住房問(wèn)題。在中國(guó)，這些人群面臨的住房問(wèn)題是最嚴(yán)重的。隨著鄉(xiāng)村人口城市化進(jìn)程的加快，大量進(jìn)城務(wù)工者對(duì)住房的需求將推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。供求關(guān)系決定商品價(jià)格，這是顛覆不破的真理。

　　隨著中國(guó)入世，來(lái)華淘金的跨國(guó)公司更是如潮水般涌入，這里競(jìng)爭(zhēng)的決定意義越來(lái)越大，如果跨國(guó)公司們還對(duì)中國(guó)抱以“低端市場(chǎng)，消費(fèi)者法律意識(shí)淡薄”的觀念，沒(méi)幾年就會(huì)被激烈的競(jìng)爭(zhēng)所淘汰。

　　北京美麗園事件

　　2006年全國(guó)各地物業(yè)糾紛不勝枚舉，既有共性也有個(gè)性。最典型的是北京美麗園事件，據(jù)稱(chēng)是北京業(yè)主委員會(huì)狀告物業(yè)公司的首次勝訴。從一審受理、到二審判決業(yè)主委員會(huì)勝訴、再到所謂的再審“翻案”，法院的一舉一動(dòng)都在媒體和公眾的高度聚焦之下，然而業(yè)委會(huì)最終再審又勝訴后卻遭遇物業(yè)公司一夜之間撤走，事件鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，最后驚動(dòng)了政府部門(mén)，在政府部門(mén)的斡旋下再次聘請(qǐng)物業(yè)公司。

　　惟一業(yè)委會(huì)告贏物業(yè)案的更多思考

　　業(yè)主們?yōu)楹闻c物業(yè)公司爭(zhēng)端不斷呢？人民大學(xué)副教授張麗曼認(rèn)為，小區(qū)《公約》(合同)的制訂往往都是在小區(qū)開(kāi)發(fā)之前，在規(guī)劃審批之際由開(kāi)發(fā)商制定的。而此時(shí)的另一方主要當(dāng)事人業(yè)主卻處于缺失狀態(tài)，其權(quán)利不可能得到充分體現(xiàn)，這就為以后業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾埋下了伏筆。而對(duì)于業(yè)主來(lái)講，解聘和選聘新的物業(yè)公司，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上的業(yè)主通過(guò)，因此，解聘物業(yè)并非易事。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該盡快從制度設(shè)計(jì)上使業(yè)主與物業(yè)能夠真正以平等的身份對(duì)話，提供雙方可以平等協(xié)商化解矛盾的平臺(tái)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)形成有序的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，而非萬(wàn)事只待法院。

　　實(shí)際上，業(yè)委會(huì)的作用很關(guān)鍵，可是業(yè)委會(huì)的法律地位至今仍模糊不清。而業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)純義務(wù)性組織，需要付出很多精力。不少小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或者已經(jīng)撤銷(xiāo)。在已經(jīng)撤銷(xiāo)的業(yè)委會(huì)中，很多負(fù)責(zé)人表示，復(fù)雜的糾紛已經(jīng)影響到了自己的日常工作、生活。

　　而業(yè)委會(huì)即便參與訴訟也是敗訴的居多甚至沒(méi)有資格參與訴訟；成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)需要全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)，對(duì)于分期建設(shè)的小區(qū)而言，怎么算“全體業(yè)主”至今還有法律爭(zhēng)議。

　　由此可見(jiàn)，目前我們的制度設(shè)計(jì)似乎還不能完全提供業(yè)主與物業(yè)可以平等協(xié)商對(duì)話的平臺(tái)。比如徹底切斷開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的“父子關(guān)系”，減少業(yè)主委員會(huì)成立的不必要的制度限制，增強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主自治組織的自治能力與自律等等。于是，業(yè)主們別無(wú)選擇地期待訴訟之路。

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，可以采用公示的方法讓業(yè)主了解，甚至可以邀請(qǐng)業(yè)主參與到物業(yè)管理中來(lái)，還可以設(shè)立監(jiān)督的平臺(tái)，這樣就改善了物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系，很多問(wèn)題迎刃而解。