各地人民群眾對物權法草案的意見匯總

　　《中華人民共和國物權法(草案)》自2005年7月10日向社會公布以來，在社會上引起強烈反響，各地人民群眾通過網絡、報刊等媒體和來信積極提出意見。截至2005年8月20日，全國人大常委會法制工作委員會共收到各地人民群眾意見11543件。現將7月10日至8月20日新華網、人民網、中國人大網和人民日報、法制日報等媒體以及群眾來信反映的主要意見簡報如下：

　　一、總的看法

　　多數群眾認為，

　　許多群眾認為，物權法在制定過程中，廣泛征求意見，既是一次聲勢浩大的普法運動，更是立法科學化、民主化的有益探索。此次立法機關向社會全文公布物權法草案條文，讓人民行使民主權利，參與立法，充分體現了中華人民共和國的一切權力屬于人民。

　　許多群眾認為，在物權法草案征求意見的過程中，立法工作機構適時地公布征求意見的情況，并對一些群眾不易理解的法律術語作出名詞解釋，有利于進一步調動廣大人民群眾參與立法的熱情，更好地集中民智，反映民情。

　　一些群眾認為，物權法是一部關系人民群眾切身利益的法律，對進一步發展市場經濟，構建和諧社會具有深遠意義，草案的內容已經比較成熟，希望進一步修改后盡快出臺。也有不少群眾認為，對草案的一些重大問題尚有不同意見，不少規定較為原則，不好操作，需要進一步認真研究修改。

　　二、關于物權法的一般規定

　　許多群眾贊成草案關于物權法的一般規定，認為草案對"物"和"物權"下的定義比較符合實際情況，有關調整范圍和基本原則的規定對其他章節具有指導作用。也有不少群眾認為，草案關于物權法的一般規定還不能涵蓋其他章節的內容，需要進一步修改完善。

　　有的建議，草案第一條增加規定：根據憲法，制定本法。

　　有的認為，草案第二條所稱的"平等主體"不夠確切，一些物權關系并不屬于平等主體之間的關系，如征收、征用、國有土地使用權出讓、不動產登記等，建議修改。

　　有的認為，草案第二條第三款對物權主體的規定不夠明確。有的建議，將權利人進一步規定為自然人、法人和其他組織；有的認為，應為自然人、法人、其他組織和作為民事主體的國家；有的認為，應為國家、集體和私人。

　　有的建議，將草案第二條第三款修改為：本法所稱物權，指權利人依照法律規定直接支配特定的物并排除他人干涉的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

　　有的認為，草案第三條關于物權法定的規定，不能完全適應社會發展的需要，建議規定緩和的措施或變通的辦法。

　　有的認為，草案第三條應當將物權的種類和內容寫明白，不要表述為"由本法和其他法律規定"。

　　有的建議，草案第三條增加兩款：一物之上只能設定一個所有權。一物之上不得設定兩個以上內容相沖突的他物權。

　　有的認為，草案第四條規定的"物權應當公示"不妥。確立物權公示原則的目的在于保障交易安全，對于沒有交易要求的物，不應當適用物權公示原則。建議修改為：物權的設立、變更、轉讓和消滅應當公示。

　　有的認為，物權公示既包括不動產的公示，又包括動產的公示，基于法律行為的原因取得物權的應當公示，但是基于法律行為以外的原因取得物權的，不需要經過公示，建議將草案第四條中的"法律規定不經登記即可取得物權的，依照其規定"修改為：法律規定不經公示即可取得物權的，依照其規定。

　　有的建議，草案第五條增加規定有關注重環境保護，維護生態安全，不得污染環境和破壞資源的內容。

　　有的認為，草案第六條和第七條的內容重復，建議刪除其中一條。

　　有的建議，將草案第六條規定的"單位和個人"修改為"公民、法人和其他組織"，將"不妨礙權利人行使物權的義務"修改為"不妨礙權利人合法行使物權的義務"。

　　有的建議，將草案第七條規定的"權利人享有的物權受法律保護"修改為"權利人依法享有的物權受法律保護"。

　　有的建議，刪除草案第八條，與草案第三條合并，修改為：物權的種類和內容由法律規定；其他法律對物權的種類和內容等另有規定的，依照其規定。有的建議，將草案第八條修改為：其他法律對物權的種類和內容等另有規定的，依照其規定，但不得與本法規定的基本原則相沖突。

　　有的認為，物權的一個重要特征就是優先效力，對于處理物權之間以及物權與債權之間的效力關系具有重要意義，而草案對此沒有作出明確的規定，建議在草案第一章中增加一條：在同一標的物上同時存在物權與債權的，物權優先，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。同一物上多項他物權并存時，應當根據物權設立的先后確立優先的效力，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

　　有的認為，私人財產的征收征用在草案中分散為多個條文規定，如草案第四十九條、第六十八條、第一百二十八條、第一百三十七條，建議將其合為一條規定在總則部分，即簡單又實用，更能凸顯對物權保護的重視。

　　三、關于不動產登記

　　多數群眾贊成草案關于不動產登記的規定，認為草案的規定有利于明確不動產物權的歸屬，防止并減少糾紛。也有不少群眾對草案的規定提出不同意見。

　　有的認為，依法屬于國家所有的自然資源，其所有權也應當在相關部門登記，否則不利于對國家所有的自然資源的管理，也不利于對自然資源的利用。建議草案明確國家所有的自然資源歸哪個部門登記、管理、開發和使用。

　　有的認為，實踐中登記機構與權利人產生的糾紛比較多，一個重要原因就是對登記機關的職責沒有界定清楚。建議明確登記機構履行形式審查義務還是實質審查義務。

　　有的認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當交由公證機構進行實質審查，以確保其真實、合法，由登記機構進行形式審查，可以節約行政成本。建議將草案第十五條修改為：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，應當辦理公證，除法律另有規定外，自合同公證之日生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　有的認為，房產交易公證，可以減少市場交易中的糾紛，對房地產市場的發展起到了積極的規范作用，建議草案對房產交易公證作出必要的規定。也有的認為，按照民事活動平等自愿的原則，物權法草案中不宜規定不動產強制公證制度，由物權變動的當事人自由選擇更有利于交易安全，降低交易成本。

　　有的認為，不動產物權的變動應采用登記對抗主義，而非登記生效主義。

　　有的建議，刪去草案第十條第二款中的"行政法規"，認為統一登記的范圍、登記機構和辦法只能由法律規定，因為立法法規定民事基本制度應當由法律規定。而且通過全國人大及其常委會制定的不動產登記法，可以確定不動產登記制度的基本原則、規則和制度，防止在制定行政法規時，由于部門利益導致行政法規與法律抵觸。

　　有的建議，將草案第十條第二款修改為：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規在本法通過公布后制定并與本法同時生效。

　　有的認為，當事人進行不動產權屬的初始登記和變更登記提供的文件是不同的，初始登記時當事人無法提供權屬證書；變更登記則需要提供權屬證書、合同，或者人民法院的判決等。建議草案第十一條區分初始登記和變更登記，防止出現矛盾和漏洞。

　　有的建議，草案第十一條增加一款規定：登記機構收到當事人的申請后，應當對當事人的申請進行形式審查，然后決定是否受理，并書面通知申請人。登記機構決定受理的，應在辦理登記后，向申請人頒發有關權屬證書。

　　有的建議，明確草案第十二條第一款第一項中"必要材料"的范圍，防止登記機關隨意要求當事人提供不必要的材料。

　　有的認為，草案第十二條第一款第三項中規定的"如實"一詞，容易使人誤解為登記機構的審查職責為實質審查，而房屋權屬審查采取的是形式審查與實質審查相結合，建議將草案第十二條第一款第三項修改為：依照有效材料及時地登記有關事項。

　　有的認為，不動產登記簿具有公開性，登記機構應當為查詢、復制不動產登記簿提供方便。無論企業或者個人，其不動產狀況，不是商業秘密或者個人隱私，更與國家機密無關，登記機構不應承擔保密義務。建議將草案第十八條修改為：登記機構應當提供查詢、復制登記資料的便利。

　　有的建議，草案第十八條增加一款：如登記資料缺失，有關主管部門應在半年以內進行調查取證并做出裁決。主管部門裁決以后，如果發現情況有誤，可以隨時改正；當事人或證人有故意作假行為的，應當承擔法律責任。

　　有的認為，查詢、復制登記資料應根據檔案管理有關規定辦理，建議將草案第十八條修改為：權利人和利害關系人可以按照檔案管理有關規定查詢、復制登記資料，同時應當對涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容保守秘密。

　　有的認為，草案第十九條規定異議登記須經權利人書面同意，在實踐中幾乎不可能實現。"以人民法院裁定予以異議登記"的規定在民事訴訟法上沒有立法依據，法院不好操作。建議修改草案第十九條的有關規定。

　　有的認為，因不動產數額較大以及異議申請人申請渠道不暢等原因，可能造成在三個月內或者裁定生效之日起十五日內難以申請和起訴的情況，申請人的權利難以保障。建議修改草案第十九條關于申請期限和起訴時間的規定，增加規定：因不可抗力導致其無法起訴的，可以適當延長起訴時間。

　　有的建議，將草案第二十條修改為：利害關系人認為不動產登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。登記簿記載的權利人書面同意更正登記的，登記機構應當予以更正。如果不動產登記簿的記載錯誤是由于登記人員記載時的疏忽所造成的，并有原始證明文件可查時，登記機關在獲得上級登記機關授權后可以直接更正，但應當書面通知權利人。

　　許多群眾認為，預告登記制度很好，可以有效抑制開發商一房多售。鑒于房屋預售很多采取按揭貸款支付方式，建設期間很少有購房者支付一半以上價款的，建議刪除"債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的"限制條件，并建議將草案第二十一條第二款修改為：房屋建成后，由債務人(開發商)辦理初始登記，并協助債權人辦理產權轉移登記。

　　有的認為，草案第二十一條中的"債權人"容易引起歧義。建議使用出賣人、買受人和轉讓人、受讓人等詞。

　　有的認為，不動產登記的公信力制度保護的是不動產交易的善意第三人，而不是保護不動產登記簿上記載的權利人，建議將草案第二十三條修改為：基于不動產登記簿取得的物權受法律保護，但在取得權利時知道或者應當知道權利有瑕疵的除外。

　　有的建議，將草案第二十四條修改為：當事人提供虛假的權屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的登記申請人追償。

　　有的建議，將草案第二十四條第二款修改為：因登記錯誤或者遺漏，或者無正當理由拖延登記，或者無正當理由拒絕查閱、復制登記資料申請，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，但登記機構無過錯的除外；登記機構賠償后，可以向負有責任的工作人員追償。

　　有的認為，實踐中不動產登記收費給公民帶來了較為沉重的負擔，建議草案第二十五條明確具體的收費標準或者規定不動產登記收費的上限。

　　有的認為，草案第二十五條只規定了不動產登記收費，沒有規定不動產查閱、復制收費，建議增加規定：不動產查閱、復制收費不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取。

　　有的建議，登記機關不得以中介服務等名義在登記時向申請人收取任何費用,以杜絕登記中的亂收費現象。

　　有的認為，既然草案已經授權不動產登記收費的標準由國務院規定，就沒有必要再規定不動產登記費不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取。建議草案第二十五條修改為：不動產登記實行收費，具體收費標準和收費辦法由國務院規定。

　　有的認為，草案第三十五條最后一句規定的"未經登記，不得處分"限制了公民的財產權利，建議修改為："未經登記，不得對抗善意第三人。"。