搜房研究院 公衍奎
據搜房網項目庫的最新統計,目前北京房地產市場上在售項目約有800個,整個市場規模(在售項目規劃建筑面積)超過9700萬平方米。其中普通住宅規模在整個市場中所占比例最高,為66.68%;公寓為21.18%;經濟適用房為5.79%;別墅為3.63%;寫字樓為2.02%;商業用房規模比例最低,為0.70%。
商品房市場價格走勢比較
在北京商品房市場中,別墅的價格在2000—7000元/平方米間開發量分布比較連續集中,這一價格段的開發量占整個別墅市場規模的43.20%;10000元/平方米以上的項目開發規模占總量的49.75%,但未形成較集中的分布。而公寓在4000—9000元/平方米間開發量最大,占整個公寓市場規模的54.66%,在經濟適用房價格方面由于有政府限價,經濟適用房價格集中在1500—4500元/平方米之間,其中3500元/平方米以上的規模比例相對較高,達到65%以上,3500元/平方米以下的經濟適用房的開發規模則在35%以下。而北京普通商品住宅主要集中分布于3500—8500元/平方米之間,占整個市場規模的68.41%。
由于寫字樓價格較高,10000—20000元/平方米間的寫字樓開發規模相對較大,達到32.14%,25000—30000元/平方米間形成高檔寫字樓開發的另集中區域,規模比例為18.01%。
不同物業的區域分布狀況
別墅項目主要分布于昌平、順義、朝陽、通州等近郊及遠郊區域,其分布與區域設施、交通狀況等特點有較密切關系。昌平區的別墅項目主要分布于京湯路、八達嶺高速路兩側;順義的別墅項目主要集中于京順路及依托機場的馬坡鄉;朝陽區項目主要集中于亞運村商圈。
公寓區域分布由于朝陽區占據了CBD以及亞運村的優勢,公寓規模比重最大,達到41.94%。海淀區有中關村支撐,公寓規模也相對比較集中。而東城區、西城區、崇文區、宣武區、豐臺區等公寓的占有率均在10%以下。
經濟適用房區域分布為朝陽區在十里堡、酒仙橋、望京等多個地方均有較大規模的經濟適用房項目存在,是經濟適用房規模比重最大的區域。豐臺區的經濟適用房項目主要集中于六里橋商圈,規模也比較大。而大興、海淀、石景山、通州等地的經濟適用房規模則均在10%以下。
普通商品住宅區域分布由于朝陽區依托于望京、亞運村等成熟的居住大社區,商品住宅開發規模居全市之首達到30%。豐臺區普通商品住宅開發量僅次于朝陽區,主要是由于南三環附近開發量逐漸增加,方莊、玉泉營等社區逐漸成熟。海淀區由于中關村區域、學院路區域、八達嶺高速路兩側均有較好的環境依托,其普通住宅開發量也比較大。此外,大興區、西城區、通州區的普通住宅開發量也均超過了5%。
寫字樓的區域分布則主要在朝陽區的CBD、海淀區的中關村、東城區的建國門等地,其中朝陽區寫字樓的開發數量就占了全市的50%。
商品住宅市場主要區域價格比較
市場上各地區位置、環境、基礎設施不同,商品房價格也有極大差異。以朝陽、豐臺、海淀區的普通商品住宅為例進行分析得知:朝陽區普通商品住宅在3500—5500元/平方米段分布密集,集中了朝陽區內普通商品住宅規模的69.77%,項目主要分布于望京、亞運村、八里莊等地;較高價位項目集中于7000—8000元/平方米間,在朝陽區內的規模比例為9.51%,項目主要分布于勁松、朝陽門、燕莎國展、亞運村等地。豐臺區5000元/平方米以下的項目規模比例最高,達到區域內總規模的80.30%,主要分布于方莊、玉泉營、木樨園、六里橋等區域范圍內。在5500—6000元/平方米間形成另一個比較集中的分布段,區域內的規模比例為10.38%,項目主要分布于方莊、六里橋等地。海淀區項目規模在價位分布上形成了高低比較對稱的兩段,4000—5000元/平方米間規模比例為29.08%,項目主要集中于八達嶺高速路、上地、學院路附近;5500—7000元/平方米間規模比例為43.98%,項目集中于中關村、紫竹院、馬甸、學院路等區域。從朝陽、豐臺、海淀相比較來看,朝陽區的項目平均價位比較高,主要以中高檔項目為主;豐臺區價位最低,以中低檔項目為主;海淀區中高檔、中低檔項目分布比較對稱。
目前,北京市普通商品房價格較高,最為廣大中低收入消費者關注的低價位商品住房開發規模相對較小,供應市場的這一現狀在近期還難以改變,值得引起各方關注。