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陳美秋/文
已于6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房預售實行許可制度，不符合預售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。開發商擅自預售，要按相應規定處罰。
目前北京仍有些不符合預售條件的項目，在搞“內部認購”，買房者明知這種做法違背了《辦法》的規定，但仍執意要搶先交上訂金，占下自己想要的房子。這些買房者一般是出于以下兩種考慮：一是想在一個新項目開始正式公開銷售之前，優先從眾多房間中挑選最適合自己需求的，比如朝向、樓層、面積、戶型等等，惟恐動手晚了，被別人占去；二是內部認購的價格較公開銷售時要低。開發企業在房地產項目進行到一定階段時，為了提前回收資金，加速周轉，同時檢驗商品投放市場的反映，在未辦妥房屋上市的合法手續之前，總愿以相對低廉的價格，搞所謂內部認購，準確講應該叫提前訂購。每平方米便宜二三百元，一套100平方米的房子就能省下兩三萬，對買房者來說還是很有誘惑力的。
這種違反《規定》的房屋買賣行為，一旦出現了糾紛，購房者利益受到損害，誰來負責保護呢？北京市國土房管局市場管理處陳同順處長說，房屋不具備預售條件的，開發商隱瞞真實情況，擅自預售，要受處罰；購房者權益受到侵害，可以依據消費者權益保護法，由開發商予以賠償。這指的是開發商不據實相告，隱瞞事實的違規預售。但是從目前北京市的實際情況看，有的商品房沒有具備預售條件，開發商也已如實相告，購房人在已知的情況下，仍自愿交付訂金。這種交易行為是買賣雙方的純民事行為，政府也不便強制制止。在這里要特別提醒購房人，買“內部認購”房，要有充分的風險意識。最好還是不要預訂不夠銷售條件的商品房。
陳處長特別強調，建設部頒發的第88號令《商品房銷售管理辦法》，是針對開發商的，要求開發商自律。但是商品房市場的主體不僅有開發商、管理者，占絕大多數的是買房人。從北京的房地產市場發展情況來看，所以出現種種問題、矛盾、投訴、糾紛，除開發商違規操作、唯利是圖外，與買房人的無知、不會保護自己的合法權益也有很大關系。
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