讀者提問：大概半年前，我看到了這樣一幅廣告：遠看公園？近看家園！小區建5000平方米中央花園，有假山噴泉，有人工湖、涼亭，有游泳池……我被這幅廣告所深深吸引，認為房價雖高了些，但物有所值。經過與家人商量，我同房地產開發公司簽訂了一份商品房預售合同，購買了一套80平方米的三居室的套房，總價款為48萬元。因為這些錢幾乎耗盡了我父母和我的全部積蓄，因此，在簽訂合同時，我仔細審閱了房屋面積、質量、價格、交樓日期等條款。但后來我家按期進樓入住時發現，雖然房屋并無問題，與合同基本相符，但廣告中所宣傳的中央花園、人工湖、游泳池等卻不見蹤影。我自然十分生氣，準備向法院起訴開發商發布虛假廣告、實施欺詐行為，要求退房和雙倍返還購房款。請問律師，這個官司怎樣打，勝數有多大？

　　律師回答：由于“廣告”與“合同”是解決這個問題的關鍵，所以，在回答這個問題之前，很有必要對廣告和合同在法律方面分別進行剖析。

　　房地產交易通常分為期房預售和現房銷售，不論是期房預售還是現房銷售，都需要利用各種媒介作各種宣傳。尤其是在期房預售階段，廣告宣傳就顯得更為重要。許多購房者，尤其是期房的購房者，不可能像在商店里買東西一樣，看到實際商品再買，所以，他們所作出的購買房子的選擇，在某種程度上可以說是較大地受到了廣告的影響。依照廣告法的規定，廣告應當真實、合法，不得含有虛假的、騙人的內容，不得欺騙和誤導消費者，違反法律規定發布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。

　　現在，讓我們再分析這一案例。按照《合同法》規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同約定全面地履行自己的義務，因此，合同雙方當事人所享有的權利、履行的義務都是以訂立合同時雙方約定的內容為標準的。所以，你依法所享有的權利就依附于你當初和房地產開發商簽訂的房屋預售合同的內容。依據將于今年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十五條的規定，房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中規定。如果廣告宣傳的內容已載入了房屋預售合同中，如實際情況和廣告不符的，你可以依法要求退房和雙倍賠付。但如果廣告宣傳的內容未載入合同，你只能主張廣告欺詐的民事賠償責任，但無權主張退房和雙倍賠償，因為按你所說，你后來入住的房屋并無問題，同預售合同基本相符。在幾年前的廣東就發生了一起類似的商品房買賣糾紛，由于廣告宣傳的內容未載入合同，且購房者無足夠證據證明開發商發布虛假廣告，所以不能以現房配套設施與廣告不符為由要求賠償，最后被法院裁定駁回起訴。

　　因此提醒購房者，買房前要仔細研讀合同，并力求把全部內容載入合同，這樣才能為你以后主張權利打下基礎和提供法律保障。許要強