激烈競爭使建筑商紛紛涉足房地產，北京城建實施大規模資產置換。

　　案例概述

　　北京城建股份有限公司是以建筑業為主業，智力密集、技術密集、資金密集、結構輕型的現代化管理型公司。面對建筑市場激烈的競爭，面對中國加入WTO和全球經濟一體化趨勢，由于建筑業競爭已逐漸飽和，公司目前資金的流動、流轉基本上處于平衡狀態，業務擴張相對困難。因此，股份公司強大的融資、投資功能將無法發揮。

　　面對這一形勢，北京城建股份有限公司開始了新的探尋，他們在發展主業的同時，及時將建筑業轉換為房地產業，增強了企業的競爭力。他們已經成功地開發了牡丹園、望京(部分)、知春里、芍藥居、劉家窯、錦上園公寓等商住區。2000年，北京城建股份有限公司共完成經營總額17.7億元，實現商品房銷售收入6.59億元。

　　競爭背景

　　目前�熚覈�的建筑業雖然仍屬于朝陽產業，有較大的發展空間，但建筑市場在經歷了十幾年粗放型的快速發展之后，目前已接近于飽和狀態。著眼未來，建筑業發展后勁不足，從事建筑業的公司潛在的經營風險較大，追求持續、快速發展面臨諸多困難。

　　據國務院發展研究中心有關研究報告顯示，去年國內生產總值按可比價格計算比上年增長8%。但各行業增長情況很不均衡，在快速增長、較快增長、低速增長和負增長等四類行業中，建筑業就屬于低速增長行業，僅比呈負增長的煤炭行業略好。

　　競爭戰略：居安思危未雨綢繆

　　北京城建股份有限公司曾經是國有企業500強之一，全國120家大型企業集團試點單位之一，全球225家最大承包商之一，但是他們居安思危、未雨綢繆，能夠及時意識到了昔日的成功足跡正逐漸顯現出步履的艱辛，他們決定把北京城建集團最有“績優”潛力的項目和資產與股份公司資產進行大規模置換，把建筑市場的產業鏈條延伸到房地產業，在北京的房地產市場上發揮其天然而又獨到的比較優勢，并取得了成功。

　　面對建筑市場激烈的競爭，面對中國加入WTO和全球經濟一體化趨勢，北京城建股份有限公司開始了新的探尋，他們在不斷把現有主業做強、做大的同時，又積極為企業尋求持續快速發展的新的生存環境和新的經濟增長點，積極將原有的建筑業轉換為房地產業，取得了顯著的成績。

　　一、不得已的選擇

　　曾經輝煌，卻已成過去。兩年前誕生的北京城建股份有限公司，是由北京城建集團有限責任公司獨家發起，以其直接從事建筑業的生產經營性資產投入，并向社會公開發行A股股票募集資金而成立的。注冊員工15000人，總股本4億元，北京城建集團有限公司占總股本的百分之七十五，社會公眾股1億元，占總股本的百分之二十五，是以建筑業為主業、智力密集、技術密集、資金密集、結構輕型的現代化管理型公司。

　　兩年來，北京城建股份有限公司遵循“厲精圖治，唯實創新，追求卓越”的企業精神，使生產經營的規模和經濟效益連年遞增。僅2000年就完成主營收入72億元，同比增長百分之二十二，實現利潤2.76億元，同比增長百分之三十二，凈資產收益率10.23%，同比增長15.72%，每股收益0.3682元，同比增長15.70%，開復工面積865萬平方米，高速公路施工總里程達288公里，各項經濟技術指標均位居北京建筑行業之首。

　　過去兩年，北京城建在激烈的市場競爭中，一躍成為證券市場國企板塊中的績優股。在去年上海證券市場績優股評比中，以排名第43位的業績，躋身50強行列。

　　作為北京城建的發起人——北京城建集團有限責任公司有著倍受矚目的業績。公司人均利潤率、凈資產收益率、產值利潤率均居全國同行業前列。先后榮獲全國工程建設管理先進單位，全國優秀施工企業等榮譽稱號。成為國有企業500強之一，全國120家大型企業集團試點單位之一，全球225家最大承包商之一。

　　然而，這樣的輝煌，隨著新舊千年的交替和更疊，已經成為歷史的一頁歸于永恒，昨天的長處正變得相對縮小，企業如不變革，將如同恐龍時代也有倒下身軀和滅絕的悲慘結局，一樣蹈“水仙”覆轍。面臨中國建筑市場的激烈競爭和風云變換，昔日的成功足跡在今后的歲月里日益顯現出步履的艱辛，他們決定把北京城建集團最有“績優”潛力的項目和資產與股份公司資產進行大規模置換，把建筑市場的產業鏈條延伸到房地產業，在北京的房地產市場上發揮其天然而又獨到的比較優勢。

　　二、審慎的選擇

　　在制約公司實現持續、快速發展還有其他諸多因素和條件下，通過對經營環境和自身狀況的認真研究，公司決策管理層一致認為，為提升公司價值和回報股東，客觀上就需要調整產業結構，及時轉向發展空間大、收益水平高的行業。

　　正當北京城建積極尋找新的發展空間和新的經濟增長點之際，從國家政策部門傳來振奮人心的消息，國家證券監管部門對上市公司從事資產置換將采取積極鼓勵和扶持政策。

　　公司決策層敏銳地抓住這一良好的歷史機遇，決定實施大規模資產置換。將公司建筑類業務、資產與集團房地產類業務、資產進行置換，公司退出建筑施工業務，置換進流動性強、變現快的房地產業務，在以房地產為主業的基礎上，充分發揮公司融資功能，積極開展資本運作，實現可持續快速發展。這是因為北京城建屬于主動性的自我重組行為，與其他國內上市公司資產重組相比，有兩個特殊情況：一是北京城建從目前看，是一家業績穩定，有較好市場形象的公司；二是本次置出的資產是一些有良好記錄的資產。其他實施資產置換的上市公司大多數是業績較差，其中包括不少ST、PT類公司，不重組就不能“活”下去，不得已進行被動式資產重組；而北京城建是證券市場公認的、有著優良業績的上市公司，在建筑業繼續發展下去，是完全可以的。但北京城建的目標是追求更好的發展，予股東更多的回報，才進行的資產置換，是一次主動性的自我重組，這次重組，具有高度的前瞻性，反映了公司超前的經營理念。實施資產置換，是對公司未來發展形勢的居安思危、未雨綢繆的預先反應。

　　其次，我國經濟增長速度明顯加快，經濟運行質量明顯提高，房地產業市場明顯回暖，已成為國民經濟的增長點及國家政策扶持的重點。近年來，圍繞住房制度改革和啟動住房消費，國家連續出臺了一系列房改及配套政策，對房地產市場產生了積極的影響。從中長期看，有研究資料證實中國房地產至少還有40年-50年可持續發展的巨大潛力，至少在今后20年，中國住房建設投資將以每年7%的速度持續增長。

　　第三、從產業定位的區域性分析，公司在北京地區從事房地產開發業務，擁有其他城市所不具備的獨特區域強勢。北京作為中國首都，是全國政治、經濟、文化和國際交往中心，國內外機構云集，給房地產開發企業孕育了無窮的商機。

　　公司置換后合并總資產達50億元左右，從規模上已屬于大型房地產開發企業，加上擬置入的承發包公司和開發公司，是集團下屬從事房地產開發的專業性公司，具有長期從事房地產開發的經驗和雄厚的技術力量。

　　三、具有盈利和績優的選擇

　　北京城建在選擇房地產項目上審時度勢，以環境優勢、地理優勢、交通優勢為出發點，成功地開發了很多項目。他們把城建承發包公司和城建房地產開發公司等單位及其北苑家園、大柳樹等在施項目和多項土地儲備置入麾下，作為全新主業精心培育。而這些公司和項目在置入之前，就憑借各自優勢，取得了較好的業績，為日后的再發展奠定了基礎。

　　北京城建承發包公司、北京城建房地產開發公司曾先后成功開發了牡丹園、望京(部分)、知春里、芍藥居、劉家窯、錦上園公寓等商住區，開發面積達302萬平方米，銷售面積74.5萬平方米，完成銷售額22.1億元；正在實施的項目有：北苑家園、五棵松、西直門、方安園等項目。僅2000年完成房地產開發項目開復工面積就達162萬多平方米，其中新開46萬多平方米，竣工面積33萬多平方米；完成經營總額17.7億元，實現商品房銷售收入6.59億元。

　　其實，這些業績就未來而言，應該說還微不足道，只是初見端倪。而公司置換后許多精挑細選的在施和待施項目，必然在市場上更加熠熠生輝。

　　在這些項目中、尤以公司全資子公司——北京城建承發包公司新近開發的北苑家園的優勢凸顯。特別是進入新世紀以來，該項目銷售異�；鸨�，僅今年三月份就銷售現房800多套。截止2000年底，已建成的14座塔樓和12棟板樓，銷勢非常走俏。

　　該項目何以如此熱銷并盈利。北苑家園是具有現代居住理念、設施齊全、高中低檔住宅相結合的超大型現代化高尚居住社區。整個項目由北向南沿立水橋東路和清苑路，呈順時針方向分為望春園、蓮葩園、繡菊園、紫綬園、清友園、茉莉園等八個住宅區和商務區�？傉嫉孛娣e104公頃，總建筑面積218萬平方米。

　　北苑家園位于亞運村及規劃奧運村輻射區范圍內。區內有三所中學、三所小學、五所幼兒園，擁有大型醫院、大型超級市場，27000平方米的大型中央公園，公交線路、城市輕軌、地鐵五號線緊鄰社區，縱貫南北，是市場理想的“奧運村”生活圈。西鄰寬闊的城市綠化隔離帶和13000畝國家森林公園和野生動植物保護區，地理位置優越，環境優美。經預測，該項目的投資內部回報率達10%以上。

　　大柳樹項目是公司在北京又一個房地產開發熱點項目，該項目位于北京市海淀區北下關大柳樹地區，總建筑面積16萬平方米，處于硅谷中關村、亞運村和馬甸商業中心三個著名的區域。以這三個地段為代表的京城西北部地區向來是北京房地產市場的熱點地區。而隨著中關村高科技園區的興建及IT行業如火如荼地迅猛發展，中關村已上升成為最具活力、最大潛力的地區。本項目恰處于中關村規劃中心區，是中國資訊最發達的區域，也是中國新經濟、新生活的制高點，地理位置得天獨厚。目前，周邊項目基本上處于旺銷階段，在本樓盤推出時，隨著供應量的減少，其稀缺性資源優勢的特點將更為突出，具有較強的市場優勢和競爭力，市場前景良好。

　　公司擁有49.5%股權的另一大房地產開發公司——北京城建房地產開發公司開發的總建筑面積達81萬平方米的田村暢茜園居住區和久先新都經濟適用小區，由于前者被市政府列入實施市區規劃綠化隔離地區的試點項目；后者在建設部首次住宅性能認定中，一次通過A級初審，成為全國首批通過初審合格的6個項目中唯一的一個北京項目。所以，一直在市場上保持良好的旺銷勢頭。

　　與這些項目相媲美的還有西三旗建材城西二里住宅項目。該項目地處北京市區北部，上風上水，處于古都北京的龍脈之上，與中關村和上地信息產業區形成了以新材料為核心的集科研、生產、居住、教育的大型社區。環境優美，適于居住。

　　本次資產置換后，公司作為以房地產為主業的企業，還控股北京城建東華房地產開發有限責任公司，擁有位于中央商務區的化石營小區等多項利好項目及土地儲備。目前，置換后的北京城建股份有限公司擁有西三旗、電子城、京華商務、化石營、小紅門、平房鄉等30個項目土地儲備，這些儲備資源將使公司房地產開發及盈利能力大大增強，并為公司日后業務擴張和獲取土地增值收益奠定基礎。

　　與此同時，北京城建在大力開拓房地產業的同時，還審慎研究、科學決策，積極穩妥地推進在高科技和金融領域的投資，使公司形成以房地產為主業、金融和高科技為兩翼的發展格局，以便分享到高科技等新型經濟發展的收益，不斷補充新的血液，不斷完善造血功能。

　　該公司投資2.8億元人民幣與其他單位共同發起成立的北京科技園建設股份有限公司，按市政府分期開發建設中關村科技園區的總體規劃和要求，公司將對該地區的全部土地進行統一征用、統一規劃、統一拆遷、統一開發；負責天然氣改造、供水系統完善、供水水源規劃、污水治理、變電站及配套輸配電線路、部分道路拉直、展寬、新修等全部市政基礎設施建設。僅一期工程投資總額就達43億元人民幣。由于有政府部門的大力支持，參股的八家股東經濟實力較強，開發建設的工程浩大，所以，該公司具有非常強大的發展潛力和廣闊的市場前景。

　　其次，公司投資1.274億人民幣參股，占總股本4.9%的國信證券有限責任公司，主要經營發行和代理發行各種有價證券；自營和代理買賣各種有價證券；有價證券的代保管、簽證和過戶；代理還本付息、分紅派息等權益分派業務；證券抵押融資業務；基金和資產管理業務；企業重組、收購與兼并業務；投資咨詢、財務顧問業務；中國人民銀行批準的其他業務。

　　國信證券在長期的業務經營和激烈的市場競爭中，以規范穩健的經營風格、公正的形象、優良的服務和雄厚的實力，在證券市場贏得了良好的社會聲譽，成為全國很有影響力的大券商，是國內最早從事經濟業務的機構之一。雖然目前僅有13家證券營業部，但1998年在深滬兩市A股和基金總交易額為686億元，名列全國券商第11位。

　　第三、為了抓住作為我國經濟生活中的資本運營這一熱點，北京城建接受北京國際電力開發投資公司和北京市綜合投資公司邀請，強強聯合，共同出資組建北京首都國際投資管理有限責任公司。公司將立足于資本市場和證券市場，在建立暢通完善資本流動平臺和資金出口的前提下，通過企業并購、資產重組等方式進行以高科技項目風險投資和股權轉讓、國內外上市公司收購、證券市場自營為主營業務；借助國內證券市場快速發展的廣闊空間，發展培養高新技術企業，以資本市場的高額利潤，培養高新技術項目；同時以成熟的高新技術項目為資本運作服務，逐步形成以“資本市場——高新技術項目——資本市場”良性循環為發展模式的高科技金融服務性公司。

　　第四、二十一世紀是信息產業主導的世紀，以高科技為主題，通過戰略聯盟、重組上市等資本運作手段，實現高科技企業的加速增長將是本世紀的主旋律。在此背景下，北京城建投資6000萬元與信息產業部、計算機與微電子發展研究中心等戰略投資者聯合，共同發起設立北京賽迪信息產業股份有限公司。依托信息產業部在計算機及微電子領域強大的信息渠道和國際先進的技術開發研究渠道，以媒體廣告為先鋒，以軟件開發為后盾，以資訊為手段，以網絡為重點發展方向，向社會提供優質產品和服務，主要經營網絡投資與電子商務、商務資訊、軟件開發與銷售、廣告與展覽、系統集成、印刷、計算機及相關產品經銷等業務。

　　賽迪公司有條件在三年時間內將賽迪股份發展成為集軟件、網絡、資訊、廣告及展覽業務為一體的超大型信息服務高科技集團企業，凈資產規模由現有的1.64億元發展到超過10億元，凈利潤超過7000萬元，并爭取在兩年內在國內或國外上市。

　　今后，實施大規模的資產置換后的北京城建股份有限公司，將全面提升公司整體素質，實現產業優化升級，以新的經營理念和策略形成以房地產業為主，金融和高科技兩翼齊飛的格局，努力實現股東利益和企業價值最大化，謀求公司與社會共同發展。但愿明天的北京城建，少一些“PT水仙”風中的嘆息和凋零的無奈，用其真正的業績和成長性把股民的目光牢牢牽住。

　　實施效果

　　1、通過資產的重組，北京城建股份有限公司已經成為具有房地產開發經驗和雄厚的技術力量的房地產公司，增強了企業的競爭力。

　　2、先后成功開發了牡丹園、望京(部分)、知春里、芍藥居、劉家窯、錦上園公寓等商住區，開發面積達302萬平方米，銷售面積74.5萬平方米，完成銷售額22.1億元；正在實施的項目有：北苑家園、五棵松、西直門、方安園等項目。

　　3、2000年完成房地產開發項目開復工面積就達162萬多平方米，其中新開46萬多平方米，竣工面積33萬多平方米；完成經營總額17.7億元，實現商品房銷售收入6.59億元。