亦仁

　　評估對于老百姓來說曾是個遙遠而陌生的事兒，近年來隨著私房二級市場的開放，特別是散戶購房浪潮的掀起，房產評估開始走進百姓生活，無論是公積金、按揭購房，還是二手房交易都離不開它。時下，公房上市成為京城樓市的最大熱點，相應的，二手房房價如何評估，誰說了算，誰來監督這些評估機構等問題，也成為人們備加關注的細節。

　　評估走近百姓

　　在公房上市之前，私房二級市場便已開放多年。北京市的私房置換活動幾乎每年都有，一些私房交易市場、房產評估事務所或聯手或單獨推出房產評估業務。咨詢內容也不限于貸款買房了，開始涉及到私房轉讓、抵押、租賃等方面。房地產評估已經悄然步入百姓的生活。

　　二手房成難點

　　日前，在一些城市的城建工程開發公司同房地產交易市場聯手推出了“補齊差價，以舊換新”的差價換房業務。但最讓登記者關心的問題是，他們的舊房到底值多少錢？一些人對評估的權威性、純潔性心存疑慮。差價換房的評價缺乏政策法規的規范，成為北京歷屆換房活動的操作難點。

　　機構好成熱點

　　進行房地產抵押貸款的評估，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，一定要委托具有該地房屋土地管理局頒發的房地產評估資質證書的機構。由于各評估機構的業務發展方向、工作經驗、人員素質也有一定差異，因此委托信譽較好的機構為好。

　　評估業待規范

　　房地產系統內的機構，還有眾多審計師事務所、資產評估事務所、銀行及其他咨詢中介機構也都推出評估業務。由于其歸屬系統不同，評估標準也有所差別，隨著一系列管理法規的頒布，目前分級管理的格局已逐步形成。

　　價格仗找政府

　　已購公有住房和經濟適用住房進入市場的買賣成交價格，由買賣雙方當事人協商確定。

　　買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日之內，向市房屋土地管理局申請復核，市房地局應當自接到復核申請書之日起10日內作出復核決定。

　　舊房價優新房

　　從目前上市交易的舊房看，優勢是基本上都在三環以內，交通方便，購物方便，地理位置好，缺點是房子舊，戶型基本都比較小，設計也比較落后，物業不健全。經過初步調查，登記出售和購買二手房的人員結構以普通市民居多。對出售舊房價位占同位置商品房的2／3左右這一參考數據，買房人表示出的接受程度比賣房人要好。

　　資料

　　二手房稅費：

　　賣方：

　　營業稅：合同價的5%；城建維護稅：合同價的0.05%；土地增值費：土地增值額的20%；單位所得稅：所得額的15%；個人所得稅：所得額的20%；印花稅：合同價的0.05%

　　買方：

　　印花稅：合同價0.05%；登記費：登記價0.1%(登記價＝售價＋土地增值費)；契稅：合同價1%

　　公證費：

　　公證費：合同價0.3%

　　注：居住超過一年的個人普通住宅(不包括別墅、高級公寓)免征營業稅；不足一年的，按銷售價減去購入原價的差額，計征營業稅。

　　所得額＝現購入價-原購入價-營業稅-城建稅-土地增值費-印花稅-登記費

　　土地增值額＝現購入價(售價)-原購入價，現購入價低于估價值(由國土局統一規定)時，取估價值

　　二手樓買賣過程：

　　1、賣方向代理機構提供房地產產權證明文件

　　2、與代理機構簽署賣房獨家《委托代理協議書》。賣方明確銷售條件，在可能的情況下，提供該物業的鑰匙

　　3、代理機構核實并確保待售樓宇的真實性、合法性

　　4、代理機構免費替樓宇做廣告，帶買家看樓

　　5、代理機構尋找合適的買家，收取買主定金

　　6、賣方提供《房地產證》原件、產權人的身份證明等

　　7、賣方與代理機構簽訂正式的《委托買賣協議書》，賣方收取定金

　　8、買方付全款給代理機構(按揭付款的根據按揭銀行的規定執行)

　　9、買賣雙方簽署《深圳市房地產買賣合同(現售)》，向產權部門遞交過戶所需的資料

　　10、產權部門出具稅單后，交納稅費

　　11、代理機構付全款的50%給賣方

　　12、產權部門辦理《房地產證》

　　13、賣方向代理機構提交結清該物業水電費、電話費等費用的證明資料

　　14、代理機構付清全部余款給賣方，交付《房地產證》給買方