王京

　　在房屋產權的界定和轉移中，買賣雙方都希望在保護自己權益的同時，從一系列復雜的程序和手續中解脫出來。對此，我們買二手房時應注意：

　　繼承和析產協議公證。如果您想出售的房屋是通過繼承或贈與等方式繼受得來的，且還未辦理房屋產權證變更登記手續，那么您應該將房屋產權證上的產權人名字變更為自己的名字，這樣您才能真正擁有房屋的產權。要辦理產權變更，您必須先辦理繼承公證，證明您的繼承人身份和所應繼承的財產份額后，持繼承公證書到房屋登記部門辦理產權變更登記。另一種可能出現的情況是：與您共同擁有房屋產權的產權共有人，不同意出售房屋，對此，您可以通過辦理析產協議公證將房屋劃分份額，由您購得其他共有人的產權份額，變更產權后進行出售。

　　聲明書公證。由于房屋產權和居住使用權可以分離，二手房多為多人共同居住(或落有多人戶口)和使用，“同意書”便是要共同居住人表明他們同意您售房，同時承諾在您售房后他們放棄對該房的居住使用權。這里面會涉及他們是有條件放棄還是無條件放棄，如果是有條件放棄，具體是什么條件？在什么時候需要您履行？他們在什么時候實際搬出，甚至包括什么時候遷移戶口。如在共同居住人中有產權共有人，還要一并解決該產權共有人對您全權處理其產權份額的委托等等。

　　委托書公證。委托書公證包括產權共有人對您全權處分其產權份額的授權書公證和您對中介機構的委托協議公證兩種。

　　買賣合同公證和貸款擔保合同公證。目前，由于尚無制式的二手房買賣合同文本，這就需要具備法律專門知識的公證員對合同進行起草、完善和把關。在購房過程中，您可能還會與銀行發生借貸關系，這期間，您購置的房屋也許會發生再轉讓、贈予、繼承、變賣等，這些變化都會影響到您和銀行之間簽訂的借款抵押合同的變更和履行。銀行會要求您做這方面的合同公證，以保證銀行的權利不因上述變化而受到損失。

　　提存公證。二手房買賣合同在實際履行中，房屋的交付是一個突出的問題。配合買賣合同公證，您可以辦提存公證，將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務，售房人可在此基礎上按合同實施騰房、交房義務；若雙方均按合同履行了自己的義務，則公證處會根據雙方的指示將房款移交給售房人，否則仍可退還購房者；您可以在條款中約定：移交房款之日為入住之日，在公證員監督下完成交接手續。