公衍奎/文

　　根據零點公司調查，北京市民在過去兩年已購二手房的人僅占購人數的6.0%，遠低于房改房、經濟適用房、商品房所占比重，在未來兩年想買二手房的人數比重僅為2.7%。

　　北京二手房市場遲遲未能有較大的進展，其原因是多方面的，交易手續繁復、稅費較高是一個阻礙市場發展的重要因素；另外，二手房定價高，超出需求者希望支出的范圍，也成為影響二手市場發展的重要原因。由于北京市場上已經具備上市條件且有上市意向的二手房量還不是很大(許多已購公房尚未拿到產權證)，普通商品房價格較高，舊房房主總是與周圍的新盤進行比較，對二手房房價期望過高，以及中介服務不夠完善，缺乏對舊房的準確估價等等原因，造成了目前北京二手房的報價比較高。

　　供求價格失衡

　　通過對搜房交易網數據庫中北京市3200多個在售二手房資料進行統計，多數物業價格集中在20-30萬元之間(如圖)，在售二手房總價款在30萬元以下的比例僅占65.2%。房價過高，階梯消費作用削弱，影響了市場發展。搜房研究院策劃中心通過對消費者調查，了解到90%以上的有購買二手房意向的人都希望購買30萬元以下的房子，并且希望購買20萬元以下的占有購買意向的60%以上，有能力購買30萬元以上住房的人，除以投資為目標的人外，多數寧愿選擇新房。供求與需求在價格上差異巨大。

　　與北京市場狀況相反，上海市二手房市場發展迅速，除政策成熟、中介服務規范等因素外，供需結構比較合理，也是存量市場能夠迅速發展的重要原因。上海去年二手房交易超過1萬套，在此基礎上，上半年各區二手房交易量繼續擴大，徐匯區甚至出現二手房交易量超過一手房成交量的景象。根據搜房交易網數據資料進行統計，徐匯區普通住宅平均單價(以施工規模為權值)為6111元／m2，單套總價大多在50萬元以上，而二手房總價在20萬元以內的比重占59.24%，這為消費者的階梯消費提供了巨大的可選擇空間。

　　新舊房價格比過高

　　由于地理環境、以及房屋開發年代等多方面原因，二手房價格差異比較大，下面以朝陽區、海淀區部分區域為例進行分析，在分析中，沒有區分物業年限、朝向等對個別物業價格有較大影響的因素，以期能在一般意義上進行比較。

　　對搜房網數據庫資料統計，朝陽區二手房平均價格4538元／m2，全部在售商品房平均價格為5894元/m2，新舊房價格比為0.77。海淀區二手房平均價格4366 元／m2，全部在售商品房平均價格6315元／m2，新舊房價格比為0.69。以朝陽區的亞運村(包括安貞)、八里莊、望京(包括酒仙橋)以及海淀區的中關村(包括雙榆樹、人大附近)為例，各區域內二手房統計資料如下：

　　亞運村、望京由于是屬于比較新的居住區域，二手房一般是八、九十年代的房子，居住環境也比較成熟，新舊房價格比相對較高。中關村區域的二手房一般也是八、九十年代的房子，但由于中關村已經成為北京重點發展的區域，外來工作人員多，住房需求量較大，而且受規劃限制，中心區不再審批住宅項目，新房價格高，二手房價與其他區域相比也比較高。八里莊區域內二手房一般年代較早，房價也相對比較便宜。

　　投資收益低

　　目前，北京市各區域的二手房售價與租金比值都還遠遠高于世界通行的100-120的界限。僅僅從經濟上來說，買房還沒有租房劃算，當然這樣說沒有考慮消費者對生活穩定性、歸屬感等的追求。

　　上海徐匯區的龍華等地二手房的租售價格比已經接近比較合理的水平。淮海路的1居室租售價格比也比較接近合理水平；2、3居室租售價格比相對較高，但由于統計數據比較少，準確性較差。

　　以在中關村租或買一套2室一廳為例，按區域均價折算，總房價應為32.27萬元，另外還需繳納契稅、手續費、委托代理費、印花稅等，約為房價款的2.55%,買房一次性投資33.09萬元。假設在房租等條件不變的情況下，租房60年，將租金折現，資本化率按最保守估計取為0.0314(2001年1期國債利率)時，現值為49.33萬元；資本化率取一般投資利潤0.10時，現值為17.48萬元。也就是說，如果消費者平常只買國債投資，買房比租房劃算；如果還有其他更高回報的投資，租房比買房劃算；如果個人投資年回報率5%，則買房、租房一樣。

　　如果希望購房后出租，取得收益，仍以中關村2室1廳為例，一次投入33.09萬元(全為個人資產)，不考慮房屋折舊、維修以及個人所得稅，月收益率為0.434%，雖然高于銀行活期存款利率，但低于銀行貸款利率，算不上是非常好的投資，除非用戶的錢不用時只是存在銀行中。另外，房屋的折舊、維修都是不可避免的；土地使用年限到期后，房子如何處理至今未有先例；幾十年后房屋老化，如何拆遷、補償更不可知，投資風險巨大。如果采用70%、15年商業銀行貸款，則租金尚不足每月還貸款。在現在條件下，買二手房用于出租，尚不是一種很好的投資方案。在上海徐匯區的龍華購2室1廳用于出租的話，月收益率可達0.75%，已經高出銀行貸款利率。

　　總之，北京的二手房市場要火，除政府部門簡化交易、降低稅費外，二手房價格也需要回歸到一個比較合理的水平，當然這首先需要政府盡快完善已購公房的上市條件，解決二手房市場的供應不足問題。