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量度市場的承受力
我們下一步的分析是承受力指數(shù)，它是針對住宅成本(住房貸款支出)變動除以家庭收入變動而得出的一個數(shù)值。根據(jù)有關(guān)變動，承受力指數(shù)是一個動態(tài)指標。因此，重要的是其
變動的方向及其在長期歷史中所處的位置。
在成本方面，我們以一套公寓的平均貸款償還成本為準，在上海為約人民幣50.6 萬元、北京為人民幣44.4萬 元、而香港則為港幣290 萬元。至于利率，銀行目前提供的按揭利率一般是：內(nèi)地5.51%(3月17日開始)和香港的2.4%(最優(yōu)惠利率減260 個點)。
我們假設(shè)家庭可通過按揭取得相當于樓價70%的貸款，分20 年償還。在公式的收入一邊，內(nèi)地的數(shù)據(jù)為我們利用已有數(shù)據(jù)計算得出的每個家庭可支配收入，而在香港，則采用香港統(tǒng)計處公布的數(shù)字。指數(shù)越低，住宅市場的承受力便越高。在表七，我們分別開列了中國整體、上海、北京和香港的承受力指數(shù)。
從整體看，中國的承受力不俗。中國家庭收入自1998 年以來每年增長8.7%，加上偏低的利率，盡管一手房和二手房市場的整體價格每年增長9.2%，市場承受力仍有所提升。
令我們驚奇的是，上海的住宅價格在過去兩年調(diào)高了50%，而當?shù)氐某惺芰H僅是回到1998 年時的水平。收入每年增長10.8%和低利率環(huán)境給市場帶來支持。
然而，即使惡化程度不及香港在1990 年代中房地產(chǎn)泡沫所經(jīng)歷的一半(承受力從1997 年下旬起計的8 個季度內(nèi)下降了90%)，自從樓價開始大力反彈，上海的承受力比3 年前下降了40%。
盡管近年上海樓價升勢凌厲，在過去7 年每平方米價格平均只上升了8.5%——反映出價格見底走勢落后于大部分其他城市(低基數(shù)效應(yīng))——部分是由于質(zhì)量提升與強勁的二手房市場(升級用戶)，上海的總體成本平均上升了16%。
比較上海和中國整體，隨著收入已遠快于價格的步伐增長，北京似乎擁有更高的承受力。低息率是一個額外的有利因素。過剩的供應(yīng)情況近年已有所收緊，似乎預(yù)示著這個市場前景的進一步改良。
香港房地產(chǎn)市場主要受到按揭利率由7 年前的11%下降至2.4%所影響，與1998 年比較，市場呈現(xiàn)最強的承受力。然而，缺乏收入增長是主要的結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟弱點。
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