全球財經觀察：大摩解析中國樓價承受力之謎(2)

　　住宅成本與家庭收入

　　根據最近由上海社會科學院完成的一份調查報告，我們就中國整體、上海和北京的住宅成本與收入增長進行了詳細的分析。我們的目標是制定住宅成本與收入的比率并觀察隨著 時間的推移，比率的變動走勢。我們的分析還包括了香港以供對照。

　　在計算住宅成本與收入比率時，我們有幾個基本假設，包括：

　　家庭收入：由于中國只公布人均年可支配收入的預測數據，我們按此乘以家庭的平均規模以得出每個家庭的年可支配收入。

　　平均住宅價格：為了使我們的分析更加完整，我們嘗試加入二手住宅市場，特別是這個領域近年來在部分城市已日漸重要。由于缺乏二手交易數據，希望能以此制定一個整體住房價格。

　　①我們假設中國的二手房市場交易已由2001 年的占25%上升至現今的30%。用于上海和北京的是實際數據。

　　②我們假設一套二手公寓的銷售價為全新單位價格的60%。這個比率每年上升1%，以反映基數較低的二手房價格增長。

　　公寓的平均面積：不論是全新還是二手單位，我們假設公寓面積在升級的基礎上增長20%，反映不斷改善的生活水平。由于這是成本總數的組成部分，面積計算很重要。

　　香港的房地產市場為全球透明度最高的房地產市場之一。我們利用交易總值除以成交單位總數，得出住宅的平均成本。利用住宅成本對比收入的比率作跨境對照似乎不太可靠。變動的走向看來更為重要。

　　在過去的7 年，中國全國住宅成本與收入比率由6.9 倍輕微上升至7.1 倍。上海是最昂貴的，相當于年收入的10.2 倍。盡管北京的價格在過去幾年表現呆滯，首都的比率仍維持在頗貴的9.6 倍水平。兩者仍然低于香港估計的16.1倍。

　　然而，與歐美國家的一般3倍乣4 倍相比，比率可說是高得驚人——甚至暗示香港/內地的房地產市場并無基礎可言。

　　我們認為單憑比率不能確切地反映實況。而住宅成本與收入比率不適用于作為跨境對照的指標，理由是：①缺乏連貫數據；②地區與地區之間的收入基礎不相等；③不同的稅務機制。以香港為例，房產價格可被視為稅務的一種，以彌補該區的低稅體制。

　　上述比率也未能反映中國主要國情之一的“灰色地帶”或“漏稅”盈利創收。有國內學者估計，類似收入占家庭收入高達40%。我們認為重要的是比率的變動方向，以及比率在個別地區長期歷史中所處的位置。

[上一頁]  [1]  [2]  [3]  [4]  [下一頁]