淮安綠地購房合同“紙條風波”

　　一張由開發商后貼在購房合同上的“加收費”紙條，引發了在綠地世紀城購房的眾多業主的不滿和抗議，圍繞著“違規亂收費”“霸王條款”等爭議焦點，一場房地產商和業主的對峙在江蘇淮安悄然展開

　　文 《法人》記者 王磊磊

　　江蘇淮安經濟開發區翔宇大道路邊，業主劉先生站在綠地集團世紀城售樓處的門口，指著身后一排排十幾層高的樓房一臉氣憤，就在這片建筑里，有一套90多平米的住房是屬于他的，可自從2010年自己交了全款、簽了合同，眼看著一棟又一棟樓房拔地而起，卻始終無法住進去。

　　和他有一樣經歷——花錢買了房卻只能眼看著的業主有數百個，拿不到鑰匙的理由卻都一樣——“開發商綠地集團以不交暖氣初裝費為由，一直拒絕交房。”劉先生說，“所謂的暖氣初裝費，不僅是霸王條款，甚至是違規亂收費”。

　　為了討個說法，在已經過去的大半年時間里，業主們四處上訪，甚至有上百名業主向法院提起了訴訟。而引發這一爭議的根源，竟是一張由開發商綠地集團貼在購房合同上的小紙條。

　　購房合同“小紙條”暗藏玄機

　　根據公開信息顯示，淮安綠地世紀城項目四面分別以承恩大道、翔宇大道、福地路—枚皋路、寧連一級公路為界，規劃總占地面積2200畝，總建筑面積300萬平方，根據該項目的總體規劃可以看出，這是綠地集團在淮安斥重金打造的由小高層、高層、聯排別墅以及配套商業的大型商住房項目。

　　由于綠地集團全國500強、房地產第二強的地位，加之項目宣傳到位，以及淮陰中學新城校區落戶、世紀城為施教區樓盤等原因，在世紀城開盤伊始，便迎來了熱賣，不少業主紛紛表示，“當時為了買一套世紀城房子，不僅很多人排隊，還要找不少關系才能拿到”。

　　業主趙先生告訴《法人》記者，彼時世紀城售樓處門庭若市，買房、交房款、簽合同都是排隊進行的，“出于對綠地集團大品牌的信任，以及當時現場的情況，我們幾乎沒看購房合同便都急著簽字交錢”。

　　直到樓盤竣工可以交付之時，業主們才發現購房合同中的“貓膩”，業主吳先生表示，“當時開發商要求我們每戶繳納170元每平米的供暖供熱初裝費，否則便不給鑰匙，他們的依據是購房合同中曾規定，‘暖氣管道進戶、后續管道及取暖設施客戶自理(初裝費客戶自理，于交房前按政府規定數額繳納，否則不予辦理交房手續)’”。

　　隨后，吳先生把自己購房合同的原件交到了記者手中，在這份《商品房買賣合同》第18頁，附件三：裝飾、設備標準的規定中共規定了十條內容，但在第十條內容之下，貼了一張紙條，紙條上規定的內容便是上述“初裝費客戶自理”條款，在紙條上加蓋了公章，該頁合同下方有業主的簽字和手印。

　　據了解，170元每平米的標準是世紀城一期業主，二期因不包含供熱，收取的標準為140元每平米。根據世紀城的戶型來看，每戶的面積大約在90多平米到140平米之間，每戶繳納的金額在1.5至3萬元左右�！案鶕�我們不完全統計，大約有700戶業主需要繳納這筆費用，在我們統計之外還有其他業主，總數估計要上千戶�！眳⑴c業主維權的一位核心人士表示。

　　值得一提的是，記者通過有關渠道拿到了幾份在房產局的備案合同，在這些已經備案的合同中，記者發現，附件三的規定中只到第10條為止，并沒有加貼紙條上的“初裝費自理”條款。此外，記者曾在世紀城售樓處看到購房合同公示欄中的樣本合同也沒有規定該條款。

　　據多位業主回憶，在最初購房簽合同之時，都是工作人員翻到需要簽名的那一頁由業主簽字，“一是沒時間去看這些條款，但也有些看過合同的業主發現都是簽字后才出現的小紙條，說明紙條是后來才貼上去的”。

　　“紙條條款”被指違規亂收費

　　為了核實有關情況，《法人》記者在售樓處向工作人員提出采訪要求，但工作人員表示負責人不在，此后記者多次撥打了綠地集團淮安分公司的電話聯系到了售后服務部門梁經理。

　　他向《法人》記者闡述了事件原委，“為了提高小區居住質量，在該樓盤立項時便有設計暖氣的想法，由于該樓盤位于淮安市新城區，供應氣源的公司并不確定，因此一期、二期的房子沒有將初裝費用包含在房價內，直到2011年9月才確定了氣源，之后銷售的房子就把供暖供熱初裝費打入了房價”。他同時表示，“這筆費用是為熱力公司代收的，并且已經在合同中明確，業主簽字則視為認同，目前法院也正在審理此案，我們尊重司法機關的判決，如果判我們承擔責任，那綠地集團將墊付這一部分資金”。

　　梁經理所指的案件，目前正在淮安市中級人民法院進行二審，記者通過淮安中院了解到，目前案件正在審理階段。

　　此前，有近百位業主向淮安市經濟技術開發區人民法院提起訴訟，業主認為，綠地集團以格式條款的方式約定由業主自理供暖設備初裝費，違反了《合同法》第40條和《商品房銷售明碼標價規定》《江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則》的規定，要求確認該條款無效。

　　但經濟技術開發區人民法院一審認為，雙方簽訂的商品房買賣合同，是當事人真實意思表示，不違背法律規定，是有效合同，駁回原告訴訟請求�；窗卜ㄔ合到y內部人士表示，“該合同因為加蓋了公章，業主也簽字了，所以判決并無錯處，但開發商這樣的做法卻實在欠妥，有違背誠實信用原則之處，且有所違背‘房價一價清’制度，換另外一個角度看，對開發商略施懲戒也并非不可”。

　　在另一起業主與開發商對簿公堂的購房款糾紛中，淮安市清河區人民法院在判決書中曾寫道，“本案中，被告(綠地集團)發布的宣傳內容中暖氣安裝是免費的，但在簽訂合同時要買受人付款，被告的行為違背了誠實信用原則”。

　　2003年，江蘇省物價局曾出臺《關于全面實施住宅商品房銷售“一價清”制度的意見》，規定商品住房銷售價格為商品房經營者與購房者最終結算的合同成交價格，供電、供水、供氣等基礎設施建設費用一律計入開發建設成本，不得向購房者二次收取。這樣的規定均體現在從發改委到地方省市對于商品房價格的各類規定之中。

　　對此，綠地淮安分公司售后服務部梁經理向記者表示，因在簽訂購房合同期間確實存在氣源以及價格無法確定的特殊原因，公司第一時間也進行了公示。此外，他還告訴記者，在江蘇省物價局出臺的蘇價服(2012)104號關于嚴格執行商品住房銷售“一價清”制度的通知中規定，因特殊原因暫時無法預算的配套設施建設費用，開發企業和購房者約定后可以收取。

　　針對這些問題，業主們曾多次向物價局等部門進行投訴，認為綠地集團貼小紙條，加收初裝費的行為違背了關于房價“一價清”的制度規定。記者查閱了物價局等部門對業主的回復，發現物價局的回復也基本集中在氣源、價格無法確定，開發商已進行公示，已經上述2012省物價局有關規定等原因上。

　　但記者查閱發現，該文件出臺時間為2012年，但大部分業主買房簽訂合同的時間卻為2011年，可以明確的一點是，無論是何種法律法規，均無追溯既往的效力。

　　對此，業主中從事建筑工程行業的趙先生認為，開發商所指供暖設備主要是供暖管道，并非進戶之后的設備，而無論是供暖管道的建設費用還是供暖的費用，都有固定的估價標準，所謂無法確定價格一說實在站不住腳。

　　他向記者表示，退一萬步講，如果選擇使用供暖，那么這筆初裝費由我們承擔可以算到房價內，江蘇地區只有徐州是強制供暖的城市，是否開通暖氣應該由業主決定，可開發商卻強制收費開通供暖，“這不是霸王條款是什么？”

　　世紀城項目問題頻頻

　　“綠地在淮安口碑都被做壞了，除了加價的問題鬧得沸沸揚揚，據說房屋質量也是個大問題�！币晃换窗伯數氐姆康禺a商表示。

　　此前的2013年4月16日，上海綠地建設(集團)有限公司，曾在淮安當地媒體上公示，“由于上海綠地建設(集團)有限公司承建的淮安綠地世紀城一期(高層區)項目已竣工交房，現上海綠地建設(集團)有限公司即將退出淮安市場”。

　　此公示一出，引發了淮安當地的議論，甚至一度傳出“綠地要跑路”的傳聞，但之后綠地淮安置業有限公司又給出解釋，說明該公示只是按相關規定履行的登報公示手續，是建筑單位要去其他城市承建，綠地建設公司，是綠地集團下面的子公司。公示的目的是退出淮安，告之有業務往來的單位結清債務。

　　但這并沒有完全打消在綠地世紀城購房業主們的顧慮，“世紀城一期建完了，那么后面的建設怎么辦？工程質量和房屋質量是否能夠保證？承建方換人了，那學區房的承諾還能兌現嗎？”

　　在淮安采訪期間，便有多位世紀城的業主向本刊記者反映了世紀城樓盤存在房屋質量問題，其中反映的問題林林總總，有未達到交房標準違規交房的，有未達到購房時承諾的建設標準的等等。

　　但其中反映的房屋質量問題尤為嚴重，由于大部分業主尚未拿到鑰匙，業主們把拍過的照片一一拿了出來，根據這些照片可以看到，部分房屋存在裂縫、滲水等嚴重問題：其中包括58#樓室墻體裂縫較多，業主反映，幾乎這棟樓的每個房間都有；111#樓室某戶外墻滲水現象較嚴重；60號樓某戶墻面存在不同規則裂縫有十幾條，還有地面裂縫一條，“質監站人去過兩次查看，建議去和開發商直接談，目前沒有結果�！痹摌I主表示。。

　　此外，記者在小區樓盤外墻處也發現了幾處外墻裂縫，外墻涂料脫殼，管道井混凝土開裂等問題。上述建筑行業的業主則發現，樓盤采用的外墻保溫材料不符合國家標準，甚至可以用打火機點燃，小區內的電梯也存在夾人、關人的故障。

　　采訪期間，一些小區業主還向記者反映世紀城項目銷售涉嫌虛假宣傳的信息，本刊將進一步關注。