人民幣出境曝新暗道：用基金份額換海外房產(chǎn)
投資移民者的那些資金跨境通道 基金份額換海外房產(chǎn) 人民幣出境曝新“暗道”
本報(bào)記者 陳植 上海報(bào)道
“就這樣暫停了？”一位正通過中行優(yōu)匯通業(yè)務(wù)海外購房的民營企業(yè)家王誠(化名)一臉茫然。
上周四，中行客戶經(jīng)理忽然告訴他，由于一則媒體報(bào)道將優(yōu)匯通業(yè)務(wù)推上輿論的風(fēng)口浪尖，中行內(nèi)部要求先進(jìn)行業(yè)務(wù)自查，這項(xiàng)業(yè)務(wù)只能先“緩一緩”。
“其實(shí)，我也不太了解優(yōu)匯通業(yè)務(wù)的具體操作流程。”王誠說。他只知道這項(xiàng)業(yè)務(wù)主要用于投資移民或購買海外房產(chǎn)，屬于國家相關(guān)部門推動(dòng)跨境人民幣轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的試點(diǎn)產(chǎn)品，只有中行等少數(shù)銀行可以操作。
正當(dāng)他一籌莫展時(shí)，另有幾家私人銀行迅速向他推薦內(nèi)保外貸式海外購房的好處。
“這些銀行說，內(nèi)保外貸是一項(xiàng)相對成熟的業(yè)務(wù)，不大會被暫停。”王誠說。
然而，他還有另類的選擇：一些房地產(chǎn)投資基金則借助上海自貿(mào)區(qū)、深圳前海地區(qū)的金融創(chuàng)新先試先行政策，正打通國內(nèi)富豪境外購房的新綠色通道。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，在外管局與證監(jiān)會[微博]的允許下，嘉實(shí)基金近期獲得10億美元額度的外匯通業(yè)務(wù)試點(diǎn)，個(gè)人投資者可通過這項(xiàng)業(yè)務(wù)設(shè)立專項(xiàng)賬戶，在突破個(gè)人5萬美元換匯額度的情況下，將境內(nèi)資金換匯投資境外金融產(chǎn)品。
但外匯通業(yè)務(wù)的投資標(biāo)的必須是持有期限超過1年的境外金融產(chǎn)品，且需要嘉實(shí)基金核準(zhǔn)的合規(guī)投資品種。
目前，多家私人銀行正和嘉實(shí)基金開展合作，將外匯通業(yè)務(wù)打造成國內(nèi)富豪投資移民或海外購房的又一條新路徑。
內(nèi)保外貸PK優(yōu)匯通
在一位中資私人銀行人士看來，中行的優(yōu)匯通業(yè)務(wù)，僅僅比內(nèi)保外貸“多走了一步”。
具體而言，優(yōu)匯通業(yè)務(wù)先將客戶人民幣資金從境內(nèi)匯入境外，再通過中行境外分行按約定匯率兌換成外幣，用于投資移民或海外購房；而內(nèi)保外貸則是要求客戶將人民幣資金存入銀行指定的境內(nèi)賬戶作為保證金，再由其境外分行提供相應(yīng)的外幣信用貸款給客戶，同樣能用于海外購房或投資移民。
“對客戶而言，兩者的主要差別，可能是內(nèi)保外貸要多承擔(dān)一筆外幣貸款利息�！彼f，但由于人民幣逐步升值，實(shí)際的貸款利息支出被抵消不少。
以英國貸款買房為例，通常境外投資者購買英國本地房產(chǎn)的年化貸款利率在3%-3.5%，扣除近年來人民幣年均2%升值幅度，實(shí)際利率支出可能約在1%-1.5%。
內(nèi)保外貸的另一項(xiàng)優(yōu)勢，是投資者可以使用更小的本金海外購房或投資移民，而優(yōu)匯通業(yè)務(wù)往往支持境內(nèi)客戶一次性付清房款。
但是，這位中資私人銀行人士時(shí)常會揪心客戶如何償還外幣貸款。理論上，只要投資者將海外房產(chǎn)與外國中長期國債(投資移民所對應(yīng)的投資品種)拋售，就能償還外幣貸款。但在實(shí)際操作過程，有些海外房產(chǎn)是國內(nèi)客戶買來自住，就需要客戶通過其他方式籌集外幣資金償還外幣貸款。
每人5萬美元的換匯額度，未必夠用。
“如果是企業(yè)家，我們建議將貿(mào)易資金留在境外�！鄙鲜鏊姐y人士透露，通常做法是企業(yè)家先在香港設(shè)立一家窗口公司，將商品賣給這個(gè)窗口公司，再由窗口公司賣給境外買家，由此窗口公司可以留存大量貿(mào)易資金，用于償還外幣貸款。若是企業(yè)高管，則建議通過海外親戚朋友解決相應(yīng)資金問題。
在他看來，隨著外管局近期出臺《關(guān)于發(fā)布〈跨境擔(dān)保外匯管理規(guī)定〉的通知》，取消了內(nèi)保外貸的數(shù)量控制，這項(xiàng)業(yè)務(wù)將迎來更大的發(fā)展空間。
畢竟，內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)已經(jīng)趨于成熟，不像優(yōu)匯通作為試點(diǎn)業(yè)務(wù)，容易因某些突發(fā)事件被暫停。
然而，部分中資銀行基于外債額度控制的考量，開始調(diào)整內(nèi)保外貸的具體操作方式，即客戶先將人民幣資金打入指定賬戶，外幣貸款改由其境外合作銀行提供。
“一般情況下，內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)很少出現(xiàn)壞賬，因?yàn)榫硟?nèi)保證金高于外幣貸款額度�！彼f，即使出現(xiàn)還貸違約，銀行之間可以協(xié)商處理這筆保證金，足以化解壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
自貿(mào)區(qū)、前�！熬G色通道”
相比內(nèi)保外貸的誘惑，王誠還有其他的另類選擇。
近期，他收到一家注冊在上海自貿(mào)區(qū)的海外房地產(chǎn)基金投資邀請，其推介資料寫明，基金出資人可以以優(yōu)惠價(jià)格優(yōu)先選購相應(yīng)房產(chǎn)并免中介服務(wù)費(fèi)辦理移民，或投資者在基金成立3個(gè)月后，以基金份額(無投資收益)換購房產(chǎn)并免中介服務(wù)費(fèi)辦理移民。
資金出境的方式，是這家房地產(chǎn)基金管理人打算借助自貿(mào)區(qū)管委會對3億美元以下的海外投資項(xiàng)目(不涉及證券投資與危害國家安全性質(zhì))有自主結(jié)售匯審批權(quán)，將境內(nèi)募資兌換成外匯，再投資一批海外房產(chǎn)。
“由于資金通過投資項(xiàng)目出境，就沒有內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的還貸煩惱�！彼毖�。
不過，若他的出資額不足以購買一套海外房產(chǎn)，還需要按一定溢價(jià)向其他基金出資人購買基金份額置換房產(chǎn)，這無疑增加了投資成本。
事實(shí)上，圍繞深圳前海地區(qū)金融創(chuàng)新先試先行政策打通境內(nèi)資金海外購房新通道，不少海外房地產(chǎn)基金同樣各顯神通。
一位注冊在深圳前海地區(qū)的房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人透露，他所在的房地產(chǎn)基金剛從境內(nèi)募集10多億元，經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門溝通，這只基金被允許將募資直接換匯投向境外房地產(chǎn)基金產(chǎn)品。但前提是境內(nèi)出資人中途不得贖回基金份額、一旦基金到期上述募集資金仍需結(jié)匯返回境內(nèi)。
他承認(rèn)，他之所以采納這些換匯要求，也有“拿時(shí)間換空間”的考量。由于這只基金存續(xù)期長達(dá)8年，期間中國相關(guān)部門如果放開個(gè)人境外直投或人民幣自由兌換，這筆資金就能根據(jù)新政策留在境外投資。
目前，他們已經(jīng)與海外房地產(chǎn)基金產(chǎn)品管理方協(xié)商，一旦上述政策條件開放，境內(nèi)富豪的基金份額可以迅速換購海外房產(chǎn)，幫助他們盡快滿足相關(guān)條件辦理投資移民。
文章關(guān)鍵詞： 投資移民人民幣出境海外房產(chǎn)
