國外如何以房養老

　　CFP供圖

　　近日，國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。住房反向抵押是指老人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金或接受老年公寓服務的一種養老方式。昨日民政部稱，“以房養老”是市場化運作的一種高端化服務，是自愿的、自主選擇的行為，保監會、民政部、全國老齡辦將于明年上半年提出試點方案，通過在不同地區進行試點，逐步形成“以房養老”的實施方案。

　　事實上早在20世紀60年代，美國就開始試水“以房養老”模式，隨后歐洲國家、日本、新加坡等國紛紛效仿。本期欄目盤點了國外以房養老的國家，以期提供有益借鑒。

　　●南方日報駐京記者 楊春

　　新加坡可以一次性抵押

　　60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金

　　作為一個非福利性國家，新加坡政府一向倡導國人自食其力。政府并不鼓勵父母留房給兒女，因為已經制定了年輕人可以自己買房的計劃。在擁屋率很高的新加坡，以房養老是常見的模式。

　　在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡老人可以從公積金賬戶中領取養老金度日，也可以將自己的房產出租，以租金養老。對于一些住房面積較大又無成年子女同住的老人，政府鼓勵他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開支，或是購買保障型投資產品。

　　新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住的老人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價格低廉，一般只需五六萬新元即可購買。碧山社區金茉莉老人公寓就是新加坡養老服務體系中解決老人居住的一個樣板。公寓樓由政府建造，共有176套小面積公寓，公寓以低廉的價格銷售給55歲以上符合條件的老人。此類公寓使用權一般為30年，可延長使用期但不能轉讓和繼承。

　　此外，新加坡以房養老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世后，房屋產權由這些機構處置，進行抵押變現并結算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

　　英國房子無使用年限

　　英國的住房養老模式則更多地借助于保險公司的力量

　　去年，一份以歐洲12個國家1000名成年人為調查對象的報告披露，英國人正因經濟衰退而重新審視自己的退休計劃。調查發現，超過1/3英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的“以房養老”主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養老。

　　由于英國的住房養老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規范，因此老年人的權益還是有保障的。

　　加拿大倒按揭極其個性化

　　假如房屋等財產由子女繼承，那么就需要交納不菲的稅費

　　風景如畫的加拿大有福利之國之稱，是移民的首選國度之一，也是老年人的樂園。大部分加拿大人年老后，都會選擇把住房賣掉，然后住進各種有福利補貼的養老機構。加拿大是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一。超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家不賣房，房產主權不變，可以一直住到生命的最后，在后人處理房產時折還貸款。比如一位老人將所住的房產抵押給銀行，貸款10萬加元，該老人在15年后去世，銀行將其房產處置后獲20萬加元，減去10萬加元貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的錢就由其子女或其他繼承人所得。

　　加拿大“以房養老”的倒按揭極其個性化，即根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。個性化的設計使倒按揭在加拿大贏得了成功。值得一提的是，在加拿大以房養老之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環境作為保障的。比如加拿大有遺產稅或個人資產增值稅制度，假如房屋等財產由子女繼承，那么就需要交納不菲的稅費，這就使得部分民眾愿意以房養老。

　　德國拿到錢住進高端養老院

　　很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然后用這些錢過質量較高的生活

　　目前德國的老齡化程度已列歐洲第一，而人口老齡化給養老保險體制帶來極大沖擊。“老年人如何養老”已成為德國社會關注的焦點。在德國養老的形式有許多，在家中居住靠社會養老金度日的形式最普遍。此外，“以房養老”的方式也深受歡迎。有的德國老人把房子出租給年輕人，利用房租來維持自己的退休生活。由于德國人支出的房租約占個人全部支出的1/4-1/3，因此通過出租房子養老也是一種很有效的方式。也有的老年人出租一部分房子收小部分費用，年輕人則幫助老年人干些家務，也緩解了“空巢”而產生的孤獨感。

　　此外，很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然后用這些錢過質量較高的生活。比如老年人可以離開現有住宅到外地居住養老，包括旅游養老、度假養老、回原居住地養老等。也可以用倒按揭拿到的貸款住進一些涵蓋護理保健、文化娛樂等多種功能的高端養老院。

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　　“以房養老”風險需防

　　從發達國家“以房養老”的經歷看，“以房養老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由于此類貸款周期長、風險大，如何防控政府保險背后的風險，尤其當一國經濟遭遇重大危機、違約事件大量出現時，依然值得警惕和探索。

　　以美國為例，2012年美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金虧空163億美元，其中倒按揭貸款“貢獻”了52億美元。其主要原因是金融危機爆發，美國房價大跌，經濟陷入衰退，大批老人的生活和經濟狀況發生顯著變化，違約事件大量增加，作為貸款的保險方，該基金大量失血。

　　為此，今年8月份，美國總統奧巴馬簽署了《反向抵押穩定法》，該法授予美國住房與城市發展部就老人辦理倒按揭貸款進行重大調整的權力。9月初，修改方案下發能辦理此類貸款的金融機構。

　　新的方案旨在降低老人未來違約的風險，主要措施包括減少金融機構放款方式和利息差別，限制第一年內的放款金額，并新增一個第三方托管賬戶用于支付物業稅和保險費等。

　　此外，所有采取“以房養老”的發達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養老服務體系，“以房養老”只是一種補充性的養老選擇。新華