甘犁[微博]

　　[相比于大規模修建保障性住房，通過租房補貼來幫助低收入家庭解決住房問題成本更低，地方政府實施的靈活性更大 ]

　　MTO成效顯著

　　1994年美國實施的“向機會遷居”(Moving To Opportunity，MTO)，是由美國住房和城市發展部(HUD)設計的解決低收入家庭住房問題的一項社會實驗，通過給居住在貧困社區的貧窮家庭發放租房補貼券，鼓勵這些家庭向非貧困社區搬遷。

　　目前，美國有超過130萬個家庭依靠這一項目支付房租。當家庭找到合適的住房時，使用HUD發放的租房補貼券，只需用其總收入的10%支付租金，而公共住房機構將支付余下的住房租金。為維持這一項目運轉，美國財政用于此項目的財政補貼不斷增加，2013年計劃投入190億美元用于支持這一項目的運營。

　　在項目實施初期，參與此實驗的家庭都居住在極度貧困社區，大多數家庭戶主是婦女，2/3的家庭是非裔美國人，1/3的家庭是西班牙裔人；此外，這些家庭中有75%的戶主在領取福利金，40%多的戶主未完成高中學業，而且大多數有2~3個小孩。為準確評估租房補貼對貧困家庭的影響，這些家庭分別被隨機分配到兩組，一組家庭獲得租房補貼券，另一組作為對比，不能獲得補貼券。

　　在項目實施5~7年后的中期評估發現，獲得租房補貼券的家庭，其生活狀況比沒有獲得的家庭有顯著提高。例如，對生活居住安全感以及住房和鄰里的滿意度都有顯著提高。同時，對于減少青少年犯罪行為方面，MTO的效果也較明顯，獲得房租補貼家庭的子女犯罪率比沒有獲得的家庭低6%~11%。

　　在項目實施10~15年后的長期評估發現，獲得租房補貼券的貧窮家庭更愿意搬遷到貧困比例較低社區居住，這在很大程度上可以降低貧困居民聚居導致貧民窟形成的可能性。獲得補貼券的家庭遷往的社區平均貧困率為11%，而沒獲得補貼券家庭所居住的社區，貧困率高達40%。

　　MTO對我國的啟示

　　筆者認為，美國MTO項目顯著的效果，對我國房地產市場的發展和解決貧困城市家庭住房問題有一定的借鑒意義。

　　一些家庭(貧窮家庭或者年輕的家庭)在收入較低情況下買不起房，我認為應使用租房補貼券鼓勵他們租房。這對我國樓市發展至少有以下幾個方面的好處：

　　首先，鼓勵使用租房補貼券可以將住房市場的存量房釋放出來，作為現有房地產市場的補充。我國房地產市場上有大量的存量房可供釋放，根據2011年中國家庭金融調查的數據，我國有18.65%的城鎮家庭有兩套或兩套以上的住房，而其中有67.54%的家庭未出租其房屋。如果政府使用租房補貼券，鼓勵年輕或貧窮家庭租房而非購置住房，那么不但能緩解這部分家庭的購房壓力，同時有助于租房市場的發展。

　　其次，向家庭提供租房補貼券，有利于促進勞動力的流動，使得勞動力資源得到有效配置。家庭受住房的約束較大，影響家庭成員在勞動力市場上的流動。工作初期購房能力不強，也不一定能從事最為適合的工作，在這種情況下購房，不僅加重了整個家庭的經濟負擔，也增加了更換工作的成本，影響了整個勞動力市場資源配置的效率。從這個角度來看，我認為發展租房市場、使用租房補貼券的辦法能夠緩解這一問題，家庭成員更換工作所受約束會減少，住房導致的勞動力流動性不足的問題能得到有效解決。

　　租房補貼券在我國實施的可行性

　　目前我國主要以保障房建設來解決低收入家庭的住房問題。2011年開工建設保障性住房和棚戶區改造房1000萬套，計劃投資1.3萬億元，而其中5000億元由中央和地方政府共同承擔，8000億元由社會機構和企業承擔。根據CHFS的數據，收入位于25%分位數以下的城鎮家庭，年平均收入約為8800元，全國大約有5250萬的城鎮家庭位于這個水平以下，這部分家庭的住房負擔較大，房貸余額和收入比為1.49，而全國城鎮的平均水平為0.53。

　　如果將保障房投資的10%(減少的保障性住房數量為100萬套)進行租房補貼，平均每戶貧困家庭補貼1500元/月，那么將解決720萬家庭的租房問題。同時，我國城鎮家庭戶均住房數量為1.23套，其中67.54%有二套房的家庭住房未出租，住房空置率約15.5%(0.23×67.54%)，據此推算我國城鎮二套房空置的數量約為3260萬套，完全可以滿足720萬家庭的租房需求。

　　相比于大規模修建保障性住房，通過租房補貼來幫助低收入家庭解決住房問題成本更低，地方政府實施的靈活性更大，這種間接的調控和補貼手段或許是一個不錯的思路。

　　(作者系西南財大中國家庭金融調查與研究中心主任)