黃樹輝

　　[ 僅在縣級市的景洪一個地方，目前就有超過200個樓盤在備案銷售，可能高達千萬平方米的潛在供應量正潛伏著不小的供求危機 ]

　　過去的2012年，似乎還沒有哪一座邊疆小城能比得上云南西雙版納景洪的熱火朝天，大規模的房地產開發讓這里的每一片綠葉幾乎都落滿塵土。

　　多家大型房企巨頭紛至沓來，以州府所在地景洪為中心，整個西雙版納的房地產市場都在快步疾行，其熱度不遜色于任何一個一二線城市。

　　在大多數人對西雙版納的印象還停留在熱帶雨林的時候，這里卻已經悄然蛻變成一個可以比肩三亞的樓市熱土。

　　從2007年商品房銷售規模僅相當于三亞的一半，到2012年樓市銷量有望趕超三亞，數據的急劇變化正在告訴人們這里所發生的變化。

　　僅在縣級市的景洪一個地方，目前就有超過200個樓盤在備案銷售，可能高達千萬平方米的潛在供應量正潛伏著不小的供求危機。

　　對著沙盤賣樓

　　1月22日夜，邊陲小城景洪從白天的喧囂中回歸寧靜，幾個消防官兵開始用水槍清洗路面，迎接第二天舉行的西雙版納建州六十周年慶典。

　　在過去不短的一段時間內，因為路面塵土太多，景洪市的道路清洗工具開始改用消防車，而不是環衛部門的灑水車。

　　一位江西籍的出租車司機對此顯得司空見慣：“現在景洪到處都在搞房地產開發，整個城市就像一個大工地，尤其是城郊地帶更是塵土飛揚。”

　　此前2012年5月，《第一財經日報》對房地產開發商在西雙版納大規模圈地，甚至違規進行房地產開發進行了報道，并引發土地監管部門的注意。

　　時過半年之后，西雙版納的房地產開發熱潮并沒有減速跡象，當地政府依然在不斷要求加快推進各大項目的工程進展。

　　有當地知情人士向記者透露，媒體報道給當地政府造成不小的壓力，分管部門隨即要求各房地產開發項目迅速補齊各項手續。

　　號稱“西南地區投資額最大的度假項目”的萬達西雙版納國際旅游度假區，在2012年4月12日動工，三個多月后的7月28日便開始對外發售。

　　記者在項目現場看到，占地約6平方公里的范圍內，已經基本完成土地平整，道路框架鋪設顯露雛形，但除了銷售展示中心外，目前仍看不到任何房子的蹤影。

　　但這并不影響項目的銷售，售樓中心入口放著項目預售許可證復印件，銷售人員對著氣勢宏大的沙盤，向購房者描繪著這里未來的美好圖景。

　　來自重慶的一家人急著趕晚上的回程航班，匆匆忙忙下訂下了22棟的一套89平方米的洋房，價格4280元/平方米。

　　這位購房者向記者表示：“自己和家人也就是冬天的時候來西雙版納度假，這里的房價比起海南顯然便宜很多，總價不到40萬元沒什么支付壓力，投資兼度假，最近一年多不少重慶人開始在西雙版納買房。”

　　銷售人員稱，推售的樓盤所剩房源已經不多，購房者大多是西雙版納以外的外地購房者，基本都是全款支付。

　　成交規模比肩三亞

　　萬達西雙版納國際旅游度假區的熱銷似乎超出很多人的預料，現場銷控圖表顯示，多數房源已經被人預訂。

　　當地媒體報道稱，萬達西雙版納國際度假區第一批次600套房源開盤即售罄，第二批次開盤亦已熱銷八成。在價格方面，第一批開盤均價為4680元/平方米，第二批次開盤均價為4700元/平方米，價格水平在西雙版納位于中上等。

　　政府官方網站景洪房地產信息網成交顯示，另一個銷售不錯的項目望江苑，目前普通住宅均價與萬達西雙版納國際度假區基本持平，截至1月24日，該項目今年以來共成交135套，超過萬達項目的111套。

　　值得關注的是，景洪房地產信息網顯示，景洪這個人口僅僅50萬的縣級城市，目前備案銷售的樓盤項目多達208個。

　　站在高處俯瞰景洪市區，到處是熱火朝天的工地，成片的傣族竹樓正在被鋼筋混凝土的標準化建筑所取代，房地產廣告充斥城市的每一個角落。

　　本報此前調查，目前以景洪為主要據點的西雙版納房地產市場上，已經有世紀金源、萬達、雅居樂、云南城投等國內地產巨頭的身影，總投資規模超過千億元。

　　根據央視報道，景洪市目前云集了上百家房地產公司。西雙版納州統計局最新數據顯示，2012年1~9月，納入房地產開發投資統計的在建項目達76個，同比增加20個，增幅達35.7%；計劃總投資152.2億元，同比增加31.5億元，增長26.1%。

　　當很多人認為這里還是旅游小城的時候，西雙版納已經成為可以比肩三亞的樓市重鎮，這足以超出很多人的意料。

　　根據西雙版納州統計局數據，2012年1~9月，西雙版納實現商品房銷售面積94.6萬平方米，同比增長15.5%，增速高云南全省平均水平17個百分點。

　　如果按照每月平均銷售面積10.5萬平方米推算，2012年全年西雙版納有望實現商品房銷售面積126萬平方米。

　　剔除非住宅部分，依據以往統計數據，西雙版納商品房中的住宅比例通常在80%。以此推算，2012年全年西雙版納商品住宅銷售面積可達101萬平方米。

　　根據海南克而瑞的統計，2012年三亞商品住宅銷售面積約為82萬平方米。不過，這并非官方統計數據，三亞商品住宅實際銷售數據仍未公布。

　　與三亞對比可以發現，西雙版納商品住宅銷售面積有望逼近，甚至很可能會超過三亞。而此前的2007年，三亞商品房銷售面積為93萬平方米，西雙版納商品房銷售面積為47萬平方米，后者僅為三亞的一半規模。

　　此前的兩三年，西雙版納旅游地產投資額平均增速在全省16個地州市中排名第一，旅游地產開發熱潮已經遠超大理、麗江和騰沖等地州。

　　當地媒體根據官方成交數據統計發現， 2012年1~7月份，不包括昆明在內，無論是成交套數，還是成交面積，景洪在云南州市城市中均排名第一位。

　　天量供應隱憂

　　在三亞、瓊海等旅游城市樓市成交量萎縮的情況下，西雙版納房地產成交仍保持兩位數增長，在全國堪稱罕見。

　　房價比起其他旅游城市仍相對較低，這被認為是西雙版納樓市銷售逆勢增長的主要原因。當地開發商表示，前幾年景洪市的住宅均價一直在2000元/平方米左右徘徊，目前大多數在3500元/平方米至5000元/平方米之間，“海南的房價顯然已經很高，很多人在西雙版納買房就是因為房價仍相對較低。”

　　與三亞相似的是，西雙版納房地產市場中，有很大一部分需求是來自于外地購房者，而且這部分比例正在不斷加大。

　　根據某機構為萬達所做的市場調研，目前景洪市本地客戶與外地客戶占比為6∶4，省外客戶多來自于北方、重慶、湖南等地。

　　外省客戶中主要購房目的是度假和投資。本地購房者多為機關公務員、事業單位職工、私營業主、商貿業主及部分工薪階層，80%以自住為主。

　　但當地開發商人士表示，隨著西雙版納房價的不斷上漲，開始超出部分人的購買能力，本地購房者逐漸被擠出市場，外地購房者越來越多。

　　從樓盤銷售情況看，盡管部分大盤銷售狀況不錯，但多數樓盤去化情況并不理想。景洪房地產信息網成交顯示，在208個備案銷售的樓盤中，多數樓盤連續數日均未有成交記錄，意味著開發商銷售分化十分嚴重。

　　更值得關注的是，大規模房地產項目集中上馬，正在制造出驚人的潛在供應量，未來西雙版納樓市供求關系壓力不小。

　　本報根據在售的樓盤進行不完全統計，目前這些在售的項目合計建筑面積已經超過1000萬平方米，其中版納一品建筑面積為27萬平方米、濱江果園建筑面積22萬平方米、西雙十貳城和錦繡時光的建筑面積均為46萬平方米。

　　根據過去三年的成交數據，西雙版納每年樓市消化量大概在80萬~100萬平方米之間。在加上無法統計的在建、擬建項目，目前西雙版納房地產市場的新房實際存量和潛在供應量顯然可以消化多年。

　　昆明中原地產市場研究部經理馬自巧向記者表示，即便是云南本地人，在西雙版納置業的熱度也很低。而西雙版納當地人口數量和收入是無法支撐這樣一個供應量的，西雙版納樓市是否能像海南一樣，仍有待觀察。

　　大量外來購房者入市，導致西雙版納樓市空置率不斷上升，有開發商甚至稱景洪市部分樓盤空置率達到七八成。

　　西雙版納州住建局此前向記者表示，外地人購房的比例較大，大多數購房者是以度假的形式置業，才導致季節性商品房空置率較高。getty圖