“以租養貸”或籌資提前還貸在專業人士看來都不能從根本上接上這一資金鏈

　　□本報記者 金柱

　　最近深圳天氣回暖，但對于一些炒樓者來說，深圳樓市卻依舊在“冰點”以下。當社會各界仍在就“樓市拐點業已到來”的判斷爭論不休時，扎身在深圳樓市中的“散戶”中小投資者已經扔掉了樓市迅速回暖的幻想，開始千方百計地支撐其資金供應鏈。而長期研究深圳城市發展的專家則明確指出：在國家宏觀調控初現成效的大背景下，陷身泥潭的炒樓“散戶”資金鏈已經斷裂。

　　個案

　　個案一：開始安心做“房東”

　　在和一位年輕的租客簽下一份為期一年的房屋租賃合同之后，張女士已經將其在梅林、景田和新洲片區的7套物業悉數出租。兩年前，她曾經在某地產中介任分店經理，懷孕后便成為了全職太太。從2006年開始，借助著曾經的業務渠道，她連續購置了十余套二手房。在2007年上半年幾近瘋狂的樓市投資熱潮中，她將獲利樓盤統統賣出，又在福田區購置了7套中小戶型物業。

　　“我沒覺得自己被‘套牢’啊！”對于眼前壓根兒就賣不出房子的現實，張女士顯得分外冷靜。她給記者算了一筆賬：目前她投資的房子中，最早一套是在2006年年末買入的，雖然她不肯透露具體價格，但很顯然是“地板價”。“那套房子是一室一廳，在景田西小區里邊。首付我交了三成，月供不到2000元。買的時候是帶租約的，現在還沒到期，租金有點低，只有1600元／月。到期以后是一定要加租的，抵月供沒有問題。”

　　一旦可以做到“以租養貸”，這樣的物業至少在一年內是不會給她造成任何經濟壓力的。而她手頭的房子中，可以基本上做到“以租養貸”的有5套。“去年上半年樓市真的很瘋，當時我就有些擔心。所以我堅持自己的原則來買入。首先是要‘紅本’在手，稅費低。其次是要求小戶型，交通方便、周邊配套齊全，租售都方便。最后才是首付低，投入盡可能少的現金。所以，到現在我的房子一點也不‘燙手’，出租起來特別容易！”

　　“我每個月要補到房貸里去的錢不到1萬元，壓力其實不大的！”張女士說話時顯得底氣十足，因為她在去年上半年的樓市 “瘋牛”過程中已經賺到盆滿缽滿。目前她甚至沒有了再“賣房獲利”的計劃：“大部分人都想賺價差，不斷地買進賣出，結果被樓市套牢了。可你要是換個心態，把房子留下來養老——那現在就根本談不上被套牢啊！”

　　個案二：堅守“價值樓盤”不放

　　李先生最近正在裝修自己在梅林買下的一套二手房，他也是在去年的樓市熱潮中入市的中小炒家之一。但目前他已經將自己名下的物業“減持”到只剩兩處。“沒被深套，算是運氣不錯！”

　　李先生最成功的樓市投資都是在南山區實現的。“年初不到1萬元一平方米的房子，到后來都賣到了2萬元，真是想都沒想到！”正因為前期買的房子都給他帶來了巨大收益，一度他對南山的房地產市場非常樂觀。“那時候后海附近幾乎所有的中介都有我的電話號碼，我都打算辭職回家，專靠炒樓賺錢。”

　　然而，隨之而來的樓市調控組合拳讓他徹底亂了方寸。尤其是銀行嚴控二手樓放貸之后，他的資金來源幾乎被切斷。“手里還捏著幾套大房子，月供加起來超過8萬，靠工薪收入根本支付不起。”所以，從去年11月起，他便開始忍痛“放血”，把手頭的大戶型房子逐套賣掉。

　　“原來能賣到每平方米23000元的房子不到19000我就出手了，雖然算起總賬來我還稍微賺了些錢，但比起高位出手來，我已經是虧大了！”李先生表示：目前他已經把南山的房子統統降價賣掉，只留下在福田的兩處物業。“我現在住的這套房子在中心區，臨地鐵站，租金高。所以我打算把它拿去出租，自己搬到梅林的舊房子來住。”用李先生的話來講：之前是人炒樓，現在是樓炒人——“沒想到炒樓炒到最后還要降低自己的居住標準！”

　　不過，李先生表示他堅定看好福田中心區的區位優勢，以及該片區高尚住宅的稀缺性。他坦陳自己的家庭收入并不算高，還要培養一雙兒女，所以不敢再在樓市里冒險。“可中心區的房子肯定是有價值的，月供高一點也要堅持住，不到山窮水盡是絕對不會賣的！”

　　思考

　　問題一：

　　誰來接上炒樓資金鏈

　　隨著2008年度信貸額度的明確，深圳各銀行也逐漸恢復了個人住房貸款業務的正常辦理。可此前許多中小投資者所熱切期盼的樓市回暖現象卻并未出現。

　　小乾是中×擔保投資有限公司的業務骨干之一，直到去年9月間，他每天接待的客戶都不下兩名。可如今，他基本處于休假狀態。“轉按、加按是肯定不可能再操作了。”可在去年上半年，只要你有買房的意向，神通廣大的擔保公司就能幫你“搞掂”銀行。“首次置業還是比較寬松，可要是第二套房，銀行貸款就不是那么好辦了。首付起碼得四成，而且還要有良好的信用記錄。”小乾告訴記者：即使投資者的第一套住宅已經付清了全款，在購買第二套住房時，也不見得能再度享受到首次置業時的首付優惠和利率優惠。“各大銀行都查得很嚴，不像以前那么好辦了！”

　　“我打算先回江蘇老家休息一段時間，等市場好了再回來。”去年年中，莫先生的大頭照還經常出現在某地產中介新洲分部的“排行榜”榜首，但最近這位“明星地產經紀人”也失去了原本的號召力。“我和很多投資客都還有聯系，他們現在最大的問題還是資金跟不上。資金鏈被銀行折斷了；即使有能力自籌資金，也沒法預測下一步的房價走勢。所以只能眼巴巴地看著。實力強一點的投資客還不太在乎，也就是拿時間換空間；實力弱一點的，現在只有開始降價放盤，能保本就很不錯了。”

　　“炒樓炒樓——炒的就是銀行的錢，如果是炒自己的錢，誰還敢那樣去炒？”鄒先生是曾經在中央級媒體露面的本地著名房產投資人，他曾在公開場合發表過如此“一針見血”的評論。如今銀行個人信貸的盤子全面收緊，炒樓者原本脆弱的資金鏈徹底斷裂。“以租養貸”，或籌資提前還貸，在資深的樓市投資人看來都不能從根本上接上這一資金鏈。

　　問題二：

　　“以租養貸”目前并不成熟

　　“在健康的、成熟的房地產市場，‘以租養貸’是值得推崇的。”說這番話的，是深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕，在去年年初深圳房價猛然躍入飆升通道時，他便向記者強調過：深圳的房價租金比完全不符合正常規律，樓市顯得很不理性。

　　所謂房價租金比，指的是房屋的市場交易價格與市場租賃價格的比值，有時也稱為“租價比”或者“租售價格比”。按照國際慣例，房價一般是月租金的100到200倍，一旦超出這個標準，兩者會相應做出調整。然而，在去年樓市進入“白熱”階段時，深圳的房價租金比已經超過國際慣例兩到三倍，有的房子甚至出租100年也收不回成本來。“這是個扭曲的市場，置業者的心態被市場異化了，大都在追求價差收益，購買房屋成為一種市場投機行為。”

　　如今，深圳樓市在冰點煎熬。相當一部分中小投資者被高位套牢。在高海燕看來，這部分投資者若想依靠“以租養貸”來度過嚴冬，可能結果并不如他們所設想的一樣樂觀。“我們應該鼓勵‘以租養貸’這樣的房產投資心態，但現在不是一個討論這一問題的好時機。因為整個市場還沒有回歸到健康理性的狀態。”前陣子是瘋狂大熱，眼下是極度嚴寒。“所有人都想炒樓發財肯定是不理性的，但消費者都不肯置業了也是不理性的。如果現在人們都不買房，必然有那么一天，當剛性的置業需求累積到一定程度時，消費者又扎堆兒去買房！即使現在房價出現下降，但到時又會飛漲，大起大落都是不健康的。”

　　“當深圳的房價回落到一個合理的區間，定位在一個開發商、置業者都認為合理的價位時，市場會步入健康發展軌道。‘以租養貸’在那樣的市場里是值得推崇的理性置業觀念。”

    相關報道：

    買房？賣房？當代青年的痛苦抉擇

    京城樓盤暗自降價難擋銷量銳減

    高房價筑起北京圍城 開發商作繭自縛

    供需“雙緊” 樓市2008變數大

　　相關專題：

　　傳內地大中城市房價下跌